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上海的老破小是可以做按揭房抵押贷款的！但是具体能贷多少、能不能顺利批下来，主要得看房子本身的房龄、地段、评估价，还有你的还款能力。比如说，如果房子在静安、徐汇这种核心地段，哪怕房龄超过30年，只要房子评估价够高、产权清晰，银行照样愿意放款。但如果是远郊的老破小，房龄又超过30年，银行可能会直接拒贷或者额度打折。所以老破小不是不能做，关键得看"硬件条件"和"人的资质"。
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1.房龄是硬门槛
上海大部分银行对抵押贷款的房龄要求是"房龄+贷款年限≤40年"，比如房龄30年的老破小，最多只能贷10年。如果房龄超过40年，大概率只能找地方性银行或金融机构，利息会高一些。
2.评估价决定贷款上限
老破小的评估价通常比市场价低10%-20%，尤其是没电梯、户型差的房子。比如市场价300万的房子，评估价可能只有240万，按7成贷款只能拿到168万。如果房子有学区、地铁等加分项，可以争取更高评估价。
3.还款能力是隐形考核
银行会重点看你的收入流水和负债情况。举个例子：如果你月收入3万，现有房贷月供1万，那么抵押贷月供最多只能做到1.5万（总负债不超过月收入70%）。自由职业者需要提供2年以上的完税证明。
4.贷款成数分层级
内环老破小：最高可贷评估价7成
中环：6-6.5成
外环：5-6成（部分银行要求追加担保人）
5.实操建议
优先选工农中建四大行，利率最低（目前3.4%左右）
如果被拒，再尝试浙商、渤海等股份制银行
房龄超40年的可以考虑"二抵"，用已有空间套现
【最后总结】
老破小抵押贷款在上海是行得通的，重点把握好房龄、评估价、还款能力这三大关卡。如果房子在内环或强学区，赶紧趁着政策宽松期申请；如果是外环老破小，建议先做免费评估再决定方案。想了解具体能贷多少？点击下方链接，用上海住建局官方评估系统测算，30秒出额度。
发布于2025-3-21 17:42 阿里
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