在同一天，北京和上海接连发布了楼市新政，涉及差别化调整首套和二套房的首付比例、调降房贷利率以及优化普通住房认定标准等内容。这是继深圳在11月份降低首付比例和优化普通住房认定标准后，一线城市再次出台的重要政策调整。
北京和上海被视为全国楼市的风向标。这些重大政策的实施，将会带来哪些好处？又会对全国房地产市场产生怎样的影响？
根据北京市住房城乡建设委等五个部门联合印发的通知，北京市首套住房个人住房贷款（包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款）的最低首付款比例统一下调至30%；二套住房个人住房贷款的最低首付款比例下调为城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区）50%、非城六区40%。
中指研究院市场研究总监陈文静指出：“北京原先的首套房首付比例为普通住宅35%、非普通住宅40%，二套房首付比例为普通住宅60%、非普通住宅80%。首付比例都明显下调，特别是非普通住宅的二套房首付比例下降了最多，降幅达到40个百分点，购房门槛明显降低。”
与此同时，根据“上海发布”微信公众号的消息，上海自12月15日起优化差别化住房信贷政策。首套住房的最低首付款比例调整为不低于30%，二套住房的最低首付款比例调整为不低于50%。此外，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区，二套住房的最低首付款比例调整为不低于40%。
据易居研究院整理的数据显示，上海调整前的首套房的首付比例为35%，二套房的首付比例分别为普通住宅50%、非普通住宅70%。
易居研究院研究总监严跃进指出：“以600万总价的二套房为例，过去的首付比例为70%，需支付420万作为首付款；根据新政策，首付比例为50%，首付款将降至300万，即减少了120万的首付款；如果住房位于实施差异化政策的区域，首付比例为40%，首付款将降至240万，减少了180万的首付款。”首付比例的下调直接降低了首套刚需和二套改善性住房需求的入市门槛。
此外，北京还降低了房贷利率下限。具体来看，城六区首套房的利率政策下限不低于贷款市场报价利率（LPR）+10个基点，二套房的利率政策下限不低于LPR+60个基点；非城六区首套房的利率政策下限不低于LPR，二套房的利率政策下限不低于LPR+55个基点。上海将首套房的利率下限调整为不低于LPR-10个基点，二套房的利率下限调整为不低于LPR+30个基点。
此次政策调整还涉及普通住房的认定标准。自2014年现行普宅标准发布以来，经过9年的时间，北京再次对普宅的认定标准进行了调整。中指研究院对比前后标准发现，主要差别在于单套建筑面积的调整，由140平方米以下调整为144平方米以下。此外，五环内的成交单价上限从39600元/平方米提升至85000元/平方米，提升了1.15倍；五至六环的成交单价上限从31680元/平方米提升至65000元/平方米，提升了1.05倍；六环外的成交单价上限从23760元/平方米提升至45000元/平方米，提升了89%。
北京的普通住宅调整标准相对来说最为严格，不仅限定了单套面积，还限定了单价，对价格上限进行了更为明确的界定，彰显了“房住不炒”的坚持。58安居客研究院院长张波认为，由于北京的大量新增供应位于五环外，这一调整对外围区域新房去化以及五环内二手房的热度回升更有利。
上海的调整包括优化标准的认定条件，剔除了价格标准，并适度提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。
业内普遍认为，这次北京和上海的政策调整力度较大，涉及面广，从降低购房成本和购房门槛着手，释放出更积极的信号，对当地和全国楼市情绪都将产生积极的引导作用。
陈文静表示：“新政有利于促进刚需和改善性住房需求的释放，特别是有利于改善性住房需求的二套房。政策优化后，预计北京房地产市场的活跃度将提升，预计将进一步影响价格预期。”
李宇嘉认为：“降低购房门槛，让更多有购买力的人群入市，提高二手房和新房的去化，缓解业主和开发商降价出售的预期，从而减缓二手房挂牌增加的趋势。同时，促进房地产交易循环，缓解开发商资金链紧张的情况，实现防风险和稳增长的双重目标。”
对于整体市场活跃度的提升，业内预计12月下半月的一手和二手房成交量将出现明显上涨，预计2024年一季度市场将明显企稳，有望迎来一个“小阳春”。