3月31日下午，绿城中国（03900.HK）召开2024年度业绩发布会。绿城中国董事会主席、非执行董事刘成云，执行董事、行政总裁郭佳峰，执行董事、执行总裁耿忠强，执行董事、副总裁李骏等管理层出席会议现场。

　　这是刘成云就任绿城中国董事会主席后首次亮相业绩会。此前3月27日，绿城中国公告称，张亚东因工作安排辞任执行董事及董事会主席，来自于中交集团的刘成云被委任为董事会主席。

　　“过去一年，房地产行业延续调整，是绿城中国发展极不平凡又极不容易的一年，公司在经营质效和行业排名方面取得了很多成绩和亮点。”刘成云称。

　　根据绿城中国3月28日披露的业绩报告，2024 年，绿城中国总合同销售额2768亿元，位列行业第三。其中，自投销售额1718亿元，排名行业第六；权益销售额1206亿元，排名行业第六，权益比达70%，较2023年提升4个百分点。此外，公司总借贷加权平均利息成本为3.9% ，较2023年下降0.4个百分点。

　　展望后市，刘成云认为，房地产行业已经进入“止跌回稳”阶段。其判断，受宏观经济走势、购房者预期信心、市场库存去化等多种因素影响，房地产市场从深度调整到市场拉升的这个过程需要一定时间。各城市止跌回稳周期并不同步，一二线城市比三四线城市率先企稳，二线城市企稳存在分化。与此同时，优质项目头部效应将会凸显。

　　而对于绿城中国的未来，刘成云则表示，“我们中交集团的支持会越来越强，在中交集团的支持下，在各股东的全力协同下，在全体绿城人的共同努力下，绿城中国有能力从容应对市场变化，续写高质量发展新篇章。”

　　利润指标仍面临一定压力，自投销售有望冲击1600亿

　　数据显示，2024年，绿城中国实现收入约为1585.46亿元，同比增长20.7%；股东应占利润约为15.96亿元，同比下降48.8%。

　　绿城中国在财报中指出，股东应占利润的下降主要是受存货减值的影响。2024年，公司计提若干资产的减值及公平值变动损失达49.17亿元，该数字2023年为20.35亿元。若扣除该影响，公司2024年度股东应占利润同比有所增加。

　　针对存货减值大幅提升背后的原因，执行总裁耿忠强表示，“去年结合市场形势、行业动态，特别是新规产品的不断出现，导致老产品竞争力快速减弱。”

　　据他透露，上述49.17亿的资产减值拨备及公允价值变动，几乎全部来源于2021年的项目，主要包括存货减值39.25亿、往来款减值9.2亿等。其中，往来款减值9.2亿，主要源于一些亏损较大的合联营公司，公司对其应收款项计提了减值。

　　耿忠强预计，“2025年，公司的整体收入将保持相对稳定，但受收入结转结构以及重难点库存去化的影响（2021年之前尚有一定量的存货在结转），利润指标仍面临着一定的压力。但是可以明确的说，基本处于底部。”

　　对于今年的销售目标，副总裁李骏表示，公司将根据存量项目可售货值及今年新拓项目情况铺排。

　　据他透露，2025年，绿城中国自投项目可售货值约2002亿元（不含2025年1月后新获取项目当年可推盘货值），可售面积约628万平方米。在存量项目可售货值方面，公司预计能够完成销售1250亿，去化率 62%；而在新拓项目方面，根据前三季度拿地情况铺排，预计转化超过300亿；两者合计自投销售有望冲击1600亿左右，较2023年预计下降10%以内。

　　拿地货值或超过去年，年内已获取超500亿

　　回顾过去一年，拿地亦是绿城中国绕不开的话题。去年8月，绿城中国在以高达13.1万元/平方米的成交楼面价斩获上海徐汇滨江地块，时隔八年再度刷新了全国土拍楼面价纪录，一度备受市场关注。

　　据悉，2024年，绿城中国共计新增42个项目，总建筑面积约418万平方米，预计可售货值约人民币1088亿元，一二线货值占比达92%。其中，权益投资484亿元，权益比提升至79%。而2025年至今，绿城也频频出手，在杭州、苏州、嘉兴等多地拿地。

　　谈及对当前整体土地市场的看法，行政总裁郭佳峰指出，当前土地市场回暖明显，特别是上海、杭州、成都等市场的核心区域，优质地块竞争异常激烈，大型国央企自去年11月下旬开始明显发力，部分项目土地楼面价甚至高于原先的住宅限价，局部出现过热的迹象。

　　郭佳峰表示，对于明显过热的地块，绿城会在合理的地价范围内出价，始终保持理性，不会为了拿地就大幅放松投资标准。“ 我个人认为，并非双限放开，房地产市场就企稳回升了。我认为（局部过热）是时间阶段性、地域局部性的现象，我们会很谨慎的去迎接、应对这样的现象，我们会更重视对项目自身质地的判断。”

　　据他透露，今年拿地货值目标跟去年基本相当，如果机会好的话，可能超过去年。截至目前，绿城中国今年已经获取超500亿的货值，相当于去年一半的水平，权益拿地金额约250亿左右。

　　“今年做得好的话，预计超300亿元左右可以当年转化，这样，下半年投资后劲也会更足。”郭佳峰称。

　　2025年剩余未到期境内债85亿元、境外债2.9亿美元

　　在经营计划之外，公司的财务状况依然是媒体与投资者们关注的焦点。

　　今年2月24日，绿城中国完成发行2028年到期票息为8.45%的优先票据（ISIN：XS2971601336），本金总额为5亿美元，用于现有债项的再融资。

　　相比国内融资，上述美元债的利率明显要高上不少。所以，彼时也引起了市场不小的热议。对此，耿忠强回应称，这笔5亿美元债是2023年2月以来中资地产板块发行的首笔美元债，标志着中资地产美元债融资渠道重启。这次发行是基于绿城自身的股东架构、负债水平、经营态势的综合考量做出的决策。

　　耿忠强称，“公司会进行外汇掉期交易，降低该笔债券的实际利率水平，预计降低2%左右”。

　　财务数据方面显示，截至报告期末，公司总资产5077.85亿元，同比下降5.2%；总负债3943.01亿元，同比下降6.5%；剔除预收款后的资产负债率67.3%，较2023年下降1.1个百分点；公司净资产1134.84亿元，净资产负债率56.6%，较上一年下降7.2个百分点。

　　此外，绿城中国的债务结构亦有所改善。于2024年12月底，公司带息负债1371.87亿元，同比下降6.1%，银行借款占比76.3%，一年内到期债务约317亿元，占比为23.1%。

　　至于现金方面，公司银行存款及现金（包括抵押银行存款）总额约为人民币730亿元，足以覆盖短期债务，现金短债比为2.3倍。

　　据耿忠强透露，2025年，绿城中国公开市场到期境内债126亿元（含行权），境外债7.68 亿美元。截至目前，境内债已到期41亿元（含行权)，境外债已到期0.27亿美元，并已要约提前回购4.5亿美元；公司剩余未到期境内债85亿元，剩余未到期境外债2.9亿美元。

　　耿忠强指出，“绿城目前境内、境外两个融资渠道都是非常畅通的，境内安排了详细的铺排计划，按照到期金额借新还旧的方式来进行发行，境外部分目前在手的发改委额度是充裕的，届时公司将结合市场及成本情况再择机发行。”