新快报讯 8月1日，央行、外汇局召开2023年下半年工作会议，部署下阶段工作计划。在支持房地产市场平稳健康发展上，多个提法引发市场关注。其中，会议明确，“继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”其次，央行、外汇局提出落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

　　从 “鼓励”转为“指导”，存量住房贷款利率下调将到实操层面

　　2022年以来，5年期以上LPR仅下调了45个基点，存量房贷利率随LPR下调点数远小于新购房贷利率，因此造成存量房贷利率偏高，叠加去年理财收益下降，居民民提前还款现象明显。

　　随着时间推移，存量房贷利率调降得到越来越多人的关注，并引起央行等金融监管部门的注意。今年7月，央行在国新办新闻发布会上曾指出：“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

　　而在8月1日的2023年下半年工作会议上，传递出更加积极的信号，会议明确，下半年要指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。多位业内人士指出，下调房贷利率和降首付是降低居民购房门槛和购房成本的重要举措，回应了市场呼声。易居研究院研究总监严跃进指出，“此次表述有重大变化，过去是‘支持’和‘鼓励’，而现在是‘指导’，这意味着政策改革进入到实操层面。”

　　根据中指数据，2023以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%，根据监测，7月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，大幅降低了居民购房成本。但同时，当前仍有约20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房贷利率仍采取5年期以上LPR加点，未来政策优化空间较大。

　　中指研究院指数事业部总经理曹晶晶认为，降低存量房贷利率有助于降低居民负担，提升居民消费意愿。此次央行再次明确指出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”预计未来将有商业银行逐步落地相关政策。对于商业银行而言，居民住房贷款是优质资产，若有银行开始降低存量房贷利率，或通过转按揭方式争取客户，那么也将推动更多银行采取相关举措。

　　“部分城市或部分银行已经开始降低房贷利率，未来的竞争会越来越激烈。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，央行这一表态，意味着政策顺应民意，顺应扩内需促消费的大背景，但也要有序推进这项工作，避免无序竞争导致市场预期发生大幅度波动，认为房贷利率会有非常大的下降空间，导致金融机构利差快速收窄，恶化金融机构的盈利水平，影响金融机构支持国家发展战略和发展公共金融。

　　首提城中村改造金融支持

　　会议另一个焦点，是首次提及加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。严跃进告诉记者，这是当前首次提及对城中村改造的金融支持内容。“此前中央政治局会议提及，积极推动城中村改造。所以此次央行金融部门积极反馈，明确要对这个领域进行金融支持。此表述有助于引导后续各金融部门积极调整金融产品和服务中心，积极推动城中村改造工作。”严跃进认为，此次三个领域的金融支持，也说明当前对于一些保民生领域的工作有新的划分，此次将此类领域划分为住房租赁、城中村改造、保障性住房。这个划分信号意义很强，过去提及比较多的可能是老旧小区改造、保障性租赁住房等内容。而此次央行对于此类划分有所变化，所以金融投放重心有变化，这要求各市场参与主体关注此类微妙的变化。

　　在李宇嘉看来，该政策的目的在于适应房地产供求关系发生重大变化的新形势，调整涉及房地产贷款的结构，针对新市民，年轻人，外来人口，中低收入人群等住房需求的主体，增加资金的支持力度，促进金融、地产、实体经济与城镇化的协同发展。其中城中村改造可能会创新融资的工具，包括专项债、政策性金融工具，专项基金，公司债企业债等等。