一、 REITs在二级市场上的收益情况非常好。

2022年以来，中国股市的走势受俄、乌地缘风波、美联储加息、大宗商品价格剧烈波动、中概股暴跌等等因素叠加影响，发生了剧烈震荡并明显下挫。然而截至3月31日，上市以来11只公募REITs全部实现正收益。涨幅最大的57.33%，是富国首创水务REITs，涨幅最小的3.03%，是平安广州广河REIT。11只REITs的平均涨幅为20%，这个成绩大幅度跑赢同期沪深300以及各基金指数，显示出极强的低关联、分散股市风险特质。

二、REITs每年都会披露年报，公募REITs底层项目的财务数据相对清晰。

对于普通投资者来说，如果投资股票，则需要充分了解一揽子所投个股所披露的行业分析、财务分析、经营分析等等，而这些是非常难的。要知道，就算是二级市场权益类基金经理，要完全掌握各个赛道或者一个赛道内各个股票的基本面情况也属于天方夜谭。

相对来说，REITs的底层资产的基本面分析会更加清晰。未来资产运营的确定性强，基础设施行业的分析相对固定，且原始权益方作为实际运营者以及战略配售的大额持有者，势必也会尽心尽力运营好底层项目，其暴雷的可能性较小。

三、在监管审核要求下，公募REITs的底层资产的运营和盈利现金流的不稳定性受到一定的制约。

项目资产的所在地多为经济较为发达或者国家经济重点发展的地区，资产的原始权益人多为国资背景并具有常年运营项目的专业经验，项目本身的产品或服务有一定的特许经营性质且长期运营能力较强。

在现金流上，底层项目需要达到能正常运营3年以上并有稳定现金流。而且，项目的收益要大部分以现金结算，应收账款占比要较少。监管层还实施了税收优惠， 投资公募 REITs 可以享受到一定的税收溢价。

四、每年REITs至少要以不低于90%可供分配金额向投资者分红一次。

大部分首批上市的公募REITs在招募书中预测第一年分红收益率可以达到约 4%~6%之间。作为对比，2022年2月银行5年期大额存单的平均利率不到4%。

由于每一只REITs底层项目的回报并不关联于股票或债券的回报，这有助于投资者通过配置一定REITs资产来降低整体风险，增加整个投资组合的风险调节后收益。REITs整体风险收益水平应在债券之上股票之下。

五、投资REITs的注意事项

需要注意的是公募REITs不是固定收益产品！虽然每年REITs要以不低于90%可供分配金额向投资者分红。但是如果项目当期出现了亏损，可供分配金额为零，则该只产品也就不会有分红。目前公募REITs二级市场出现了一定的泡沫，存在一定的风险，最终来说，这些公募REITs的价格还将围绕其底层资产经营性现金流所体现的内在价值进行上下浮动，目前市场上的过高估值有可能会回调，普通散户切勿追高投机。