证券时报记者 孙翔峰

公募REITs，稳步前进！

1月29日，沪深交易所发布公募REITs相关配套业务规则，包括公募REITs业务办法（以下称《业务办法》）、发售指引（以下称《发售业务指引》）和审核关注事项指引（以下称《审核关注事项》）。

事实上，公募REITs相关配套规则征求意见稿已于2020年9月4日至9月15日已经向社会公开征求意见，本次发布的三项规则主要明确了基础设施公募REITs的业务流程、审查标准和发售流程。

其中，《业务办法》主要对上市审核、发售、交易、收购及信息披露等业务全流程进行规范，在征求意见稿的基础上，进一步简化申请文件要求、优化交易机制、完善项目收购及权益变动的相关要求。

《审核关注事项》主要对审核关注事项及要点进行说明，明确申请条件和标准，在征求意见稿的基础上，进一步完善基础设施项目合规、现金流、运营年限等相关要求。

《发售业务指引》主要对发行询价、定价、配售等事项进行规范，在征求意见稿的基础上，进一步优化了扩募方式、网下投资者的合格条件等相关规定。

在全球市场，REITs已成为仅次于股票和债券的第三大类基础性金融产品。目前全球已有四十余个国家和地区创立了REITs市场。REITs不仅打通了实体资产与金融市场间的投融资路径，其亦股亦债的特性也使其成为投资组合中重要的配置品种。

证券时报记者了解到，公募REITs已经有大量储备项目蓄势待发。深交所自2014年以来相继推出境内首单私募REITs、首单以公募基金为载体的REITs、首单物流仓储私募REITs、首单桥梁基础设施私募REITs等标杆产品。目前，深交所市场已累计发行私募REITs产品50单、发行金额1055亿元，初步形成规模。

另外，上交所目前有27单优质项目由地方发改委推荐至国家发改委，其中17单入围国家发改委的首轮反馈。同时，上交所还有30多单储备项目正在准备过程中，储备项目涵盖了主要基础设施类型，基本覆盖了全部重点区域和省份。

分析人士认为，构建中国公募REITs是深化金融供给侧改革、促进经济双循环发展的重要举措。继科创板、创业板试点注册制后，公募REITs成为金融供给侧改革的一次有益探索。

目前，国内已经发布了不少类RITEs产品。截至2020年7月底，已有33单类REITs产品在上交所发行，规模达562亿元，覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商办物业、高速公路等多种不动产类型。

我国首推基础设施REITs试点，其实原因很简单——我国拥有巨大的基础设施存量，而且很多项目收益率和现金流都不错，可以为REITs提供理想的资产来源。比如，我国基础设施存量超过100万亿元，REITs的发展空间充足。据统计，仅2003~2017年，中国累计的基础设施投资规模就高达108万亿元。考虑一定的折旧率后，即使按1%的证券化比例计算，转化为REITs的规模也有望达到万亿级。

对于未来怎样把REITs市场做好做活，中金公司分析师张宇从短期、中期、长期三个维度提出系统建议。短期要点在于确立合理定价模型以及交易市场构建；中期维度则关注产品架构的优化可能，以及市场透明度情况。合理的税收安排仍将是REITs立足之本，他建议，在十四五期间正式确立REITs税收安排；长期着眼于管理人能力建设与资产纵深拓展，建议关注商业地产领域的潜在扩容，尤其是和内需成长相关度高的资产类别，以及基础设施“资产创造”过程中是否涉及和公共利益的矛盾。