是M2推高了房价，还是高房价推高了M2？著名的房地产开发商任志强和学者高连奎曾有过一场未被重视的文字辩论，但这都是先有鸡还是先有蛋的问题。

根据诺贝尔经济学奖获得者格兰杰的房价与M2单向正相关理论，房价高低不决定M2余额，但M2余额多少可直接影响房价高低。任志强的观点似乎更符合这位诺贝尔经济学家的理论。

但是，这些都不是问题的根源，问题的根源在于高房价是由高地价决定的，高地价源于地方政府对土地的垄断与人为抬高价格，这背后的原因是分税制改革后，地方政府对土地财政的依赖。

根据推算，在高企的住房价格中各种税收、收费要占成本的八成以上。特别是住房货币化改革以来，地价直线上涨。由于地价的上涨迫使央行被动发行基础货币。

已有论述，即便按马克思的理论，央行也得提供必要的基础货币，满足商品流通实现其价值。

比如，原来一亩地的价格是800万元人民币，现在同样的地段一亩地卖到了8000万元，地价上涨了10倍。再看央行基础货币的发行，涨价之前，央行需要提供的基础货币是100万元；现在需要提供的基础货币是1000万元。

在央行提供基础货币的同时，根据货币乘数原理（假设乘数不变均为4倍），原来创造的M2为400万元，现在创造的M2是4000万元。

任志强说中国M2高，房价涨了5倍。高房价的根源在于高地价，这跟基础货币供应增加更密切、更直接一些。

2002年底中国基础货币余额为4.5万亿，2012年底基础货币余额为25.2万亿，十年上涨了5.6倍。

从货币角度看是高地价推高了房价，高房价推高了贷款，以及派生存款，从而推高了M2。

剩下来的问题就是如何解决M2难题了。

第一，派生存款是造就M2高的主要动力。近年来，由于直接融资和其他融资功能增加，银行贷款占比在社会融资总规模中出现下降趋势，但是，占比依然很高。2002年，人民币贷款（本文不计外币贷款）占社会融资总规模的91.9%，到2012年人民币贷款占比下降至52%，依然较高，减少人民币贷款占比就需要发展直接融资，比如发展债券市场，减少债券发行的审批手续，规范评级机构，规范IPO等。由于资本市场持续低迷，从2012年11月起，中国IPO暂停3个多月的审批放行，这又加重了贷款需求。

第二，降低储蓄率。根据《经济参考报》数据，“统计局数据分析，中国的储蓄率高达52%，在世界上绝无仅有”。而根据社会科学院金融研究所提供的资料显示，2006年美国的储蓄率仅仅为13.8%。首先得承认中国人民消费习惯不同，美国人有刷卡借钱消费习惯，中国人有传统量入为出先存款后消费习惯。更重要的原因是，教育、医疗和养老等传统问题得不到有效保障，必须要自己存款，另外由于高房价的威慑和压力，降低和削弱了消费意愿。只有继续推进和加强教育、医疗和养老改革，居民无后顾之忧后，储蓄率才会逐步下降，而不是相反越来越高。

第三，加强税费改革和土地供应改革。《中国企业报》发文称：“分税制在接下来近20年的运行过程中，发挥一系列正面效应的同时也逐渐显露和积累了一些问题。地方政府要以45%的收入办80%左右的事，卖土地成为解决办法之一，结果是富国穷县、穷镇，老百姓越来越穷。”由于地方政府对土地出让的垄断和人为抬高地价，最终导致了高房价。改革税制和改革土地供应方式，才能降低地价，减少央行基础货币供应。

把物价、房价高等归咎于央行，归咎于M2，显然是不对的，这如同把你的工资低归咎于给你发工资的会计一样缺乏常识与正常思维。