供需空间错配 房企信贷面临违约风险

　　6日，中国社会科学院财经战略研究院发布中国住房发展（2016中期）报告预计，房地产市场恐将于2016-2017年迎首次出现在政策刺激下的调整之年。在此背景下，需要防范房企资金链脆弱导致信用违约风险。

　　中国社会科学院财经战略研究院院长助理倪鹏飞介绍，2013年之前10多年出现的调整，都是在政策打压下的结果，出现的反弹是市场自动反弹（2009年除外），但2013年后的调整是在没有任何干预的情况下，房地产市场的自发调整，2015年的反弹则是政策刺激下的反弹，所以此轮反弹并没有强力支撑，反弹持续时间也将大幅缩短。

　　“5月份出现增速回落，继与前期刚需集中快速释放有关，也与近期热点城市收紧调控有关。”倪鹏飞说，2015年下半年来，房地产市场从缓慢到迅速好转，主要动力是来自于政策的刺激。尽管政策刺激还要继续，如果在相关制度没有改变的情况下，从供给看，受市场回暖资金压力减少和预期影响，在库存大量积压的同时，新投资可能在2016年形成大规模新供给。因此，若没有实施有效的制度变革，潜在需求难以释放，短期调整在所难免。

　　而调整的原因便是市场仍存在不稳定因素。现阶段仍存在市场空间错配问题，在一线和部分二线城市销售火爆、价格暴涨，三四线城市库存大量积压的背景下，1-4月，重点城市商品房销售面积增速较非重点城市高10个百分点，非重点城市开发投资却同比增长7.8%，比重点城市投资增速高1.1个百分点。

　　数据显示，2016年1-4月，新开工面积增长21.4%，增速比一季度提高2.2个百分点，5月虽然有所收窄，但仍保持着18%的增长率。倪鹏飞表示，这一增速让人担心非重点城市在去库存有限的情况下，新库存又大量生成。

　　此前中金研究中心报告也指出，四季度随着新房供应的增加，我国房地产市场将迎新一轮供过于求。

　　倪鹏飞预测，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。

　　而在此背景下，房企的信贷违约风险将大幅增加。数据显示，2016年2月至5月，房地产开发资金来源中个人按揭贷款迅猛攀升，同比增速分别达30.4%，46.2%、54.7%和58.5%，而2014年4月至12月，该同比数据均为负值。

　　倪鹏飞指出，应重点警惕三四线及以下城市高库存房企面临资金链断裂的风险，尤其是一些中小房企通过非正规金融融资面临违约风险。

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