融资才是开发商真正的生命线。从现金流量表的维度看，过去的10年地产行业经营性现金净流量为-2185亿，而筹资活动经营性现金净流量高达6889亿元。也就是说，从现金的角度，过去10年中国地产商的发展壮大，完全来自于融资规模的扩张，而非踏踏实实盖房子勤劳致富。从融资流入6889亿和经营损失现金2185亿的对比看，经营融资的雪球只要继续滚大，开发商很难遭遇实质性困难。换言之，如果融资出问题，整个行业也不可能依赖经营和市场的改善继续生存下去。

开发商融资渠道逐渐多元化。随着影子银行体系的日益发达，以及国家对地产融资限制的逐渐松动，开发商融资渠道日渐多元化。可以追踪的渠道包括：银行贷款、银行理财产品、信托产品、海外债券融资等。我们依旧运用技术手段，分别对各个渠道进行了实时跟踪，以判断开发商的融资压力。

融资渠道之银行：目前看来，银行仍旧是中国开发商的主要资金来源。其优势在于成本低廉，偿付条件灵活，危机状态下谈判展期、债务重组的社会影响较小。其劣势在于不够透明，经常受到国家行政政策的干扰，并且银行对于资金使用的监管也比较严格。Shibor隔夜拆解利率是跟踪开发贷利率水平的替代指标，去年钱荒后一直处于快速下降通道，目前维持在低位波动，其宽松水平仅次于09年大规模刺激期间。

银行理财产品与信托：虽然金融监管的放松，和影子银行体系的大发展，银行理财产品和信托也在开发商融资中占据越来越重要的地位。信托和银行理财两大通道融资成本进入14年后，也一直处于下降水平。其中银行理财平均收益率已经下降了50bp，相当于两次降息。

海外发债：海外发债，则是最近新兴的融资手段之一。由于欧美等发达国家的零利率政策，中国大陆和海外出现了较大的利差。使得开发商出海融资成为一项有利可图的业务。其劣势是，中国实行资本账户管制，资金使用过程中受到一定的限制。自14年3月后，万科和保利的债券收益率急速下滑，这一方面意味着后继开发商出海融资的成本依旧低廉，另一方面也意味着海外投资者对中国地产的预期在14年3月份后就变得实质性地乐观。

投资结论,融资环境如此友好，投资者无需犹豫，大力买入地产。我们认为融资成本给出的地产转暖信号已经非常清晰、而且已经持续了很长时间。结合前期我们关于地产供给、价格的大数据产品，我们认为房地产行业复苏的曙光早就出现了，投资者又何必念念不忘早已逝去的黑暗岁月的痛苦呢。

地产行情才刚刚开始。重申我们对房地产行业的乐观评级，地产行情才刚刚开始，正如像7、8点钟的太阳，远未结束。我们认为，15年地产股的走势，要比14年还要卓越。

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