中国人民银行行长潘功胜今天(9月24日)在国新办发布会上宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

　　为何下调存量房贷利率？

　　东方金诚首席宏观分析师王青指出，当下的提前还贷潮或是推动此次政策发布的主要原因之一。

　　根据央行2023年第四季度货币政策执行报告，去年9月启动存量房贷利率下调后，共有超过23万亿的存量首套房贷利率下调，利率平均水平下调73个基点，降至4.27%，每年减少借款人利息支出约1700亿元。

　　不过，受今年2月5年期以上LPR报价大幅下调20个基点、“5.17”房地产新政取消全国层面房贷利率下限等影响，今年7月新发个人住房贷款利率降到了3.4%，也就是说要比此前调降后的存量首套房贷利率低87个基点，或者说0.87个百分点，而其它存量房贷利率水平更高。另外，当前居民投资理财收益率也要明显低于存量房贷利率。

　　受存量房贷利率偏高影响，现阶段提前还贷潮现象比较明显，央行今年7月发布的区域金融运行报告显示，2023年9-12月的月均提前还贷规模是3870亿元，对应年化提前偿还房贷金额约为4.6万亿元。这已经对居民消费构成较大负面影响，是今年以来消费增速偏缓的一个重要原因。

　　对银行而言，居民较大规模提前偿还房贷，意味着高收益、低风险的优质信贷资产流失，特别是在当前金融机构普遍面临“资产荒”的背景下，这会对银行利润形成较为严重的侵蚀。更为重要的是，持续出现较大规模的提前还贷潮，会向房地产市场传递负面信号，不利于扭转市场预期，推动楼市企稳回暖。

　　王青指出，本次存量房贷利率平均下调50个基点左右，能够显著抑制提前还贷潮，对银行净息差的影响将通过引导存款利率下调予以缓解。

　　持续降低月供族的房贷成本

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受新民晚报记者采访时表示，存量房贷降利率是今年各地呼声最大的话题，此次降低存量房贷利率，实实在在为每个已经购房的居民家庭朋友减轻月供负担。

　　“叠加最近几年LPR下调和去年存量房贷利率，实际上已经较大幅度地降低了月供负担和压力。若考虑到2020年以来五年期以上LPR已经减少了95个基点，然后叠加此次50个基点，那么最近4年存量房贷利率其实可以减少大概145个基点，是历史非常罕见的降存量房贷的政策。若按此计算，综合考虑最近4年的房贷政策，100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，其月供累计已经减少了870元。换句话说，对于贷款100万的家庭来说，每个月银行卡其实每个月可以少支付870元。这是实实在在的利好政策。二套房也是类似的，各地虽然落实了认房不认贷的政策，但其实很多购房形态也还是会被认定为二套房，导致购房成本还是偏高。此次默认和首套房标准一致，其实也是更大力度降低改善型住房需求和增强购房能力。”严跃进说。

　　严跃进表示，此次政策统筹了存量房贷和增量房贷。存量房贷即是已经购房的家庭，那么月供压力减轻很多。而增量房贷则进一步降低首付比例，进一步提高购房的能力。所以此次政策覆盖面非常广，自然是已购房的、未购房的各个家庭热议的话题。

　　未来新发放居民房贷利率

　　还有较大下调空间

　　王青还指出，未来新发放居民房贷利率还有较大下调空间。“我们也认为，接下来的重点是进一步下调新发放居民房贷利率，这是扭转楼市预期的关键。本次央行宣布下调政策利率20个基点后，新发放居民房贷利率会跟进下调。不过，考虑到当前物价水平较低，GDP平减指数同比为负，计入物价因素的实际居民房贷利率仍然处于高位，下调空间较大。我们判断，进一步下调房贷利率，对房地产行业实施定向降息，将是未来楼市支持政策的主要发力点。”

　　向金融市场提供

　　长期流动性约1万亿元

　　除了房贷方面的相关政策，央行还在国新办发布会上明确落实降准政策，将在近期下调存量准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。

　　严跃进指出，此次政策意味着央行开启新一轮降准。其为市场流动性的注入等发挥了积极的作用，也在很大程度上有助于促进银行流动性增加，且增强银行贷款的能力。此次降准的政策提前宣布，信号引导和预期引导意义很强，同时此次也明确后续根据市场流动性状况，可能择机进一步下调存量准备进率。这也说明流动性宽松的环境将进一步释放，有助于持续促进后续货币金融市场和贷款市场的宽松。

　　“此次政策有很大一部分涉及到购房领域，尤其是二套房或改善型住房。所以银行贷款能力增强，也是有助于促进房贷市场的进一步宽松。这对于后续进一步落实房贷政策和降低房贷成本具有积极的作用。同时从实际过程看，后续购房方面贷款的优惠会更多，也有助于进一步提振住房消费和活跃房地产市场的信心。”严跃进指出。

　　他表示，降准后有新一轮降息的操作。此次明确，引导贷款市场报价利率(LPR)和存款利率同步下行，保持商业银行净息差稳定。后续若是净息差稳定，那么对于目前的LPR也有进一步下调的可能。同时对于存量房贷来说，也在后续有助于做进一步下行和调整，所以可以发挥积极的和持续的作用。

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