住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

　　记者发现，2022年9月，人民银行、银保监会表示，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

　　据人民银行、银保监会此次介绍，上述政策发布以来，对于支持各地城市政府因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展发挥了积极作用。按照国务院部署，人民银行、银保监会决定在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。

　　另外，据央视新闻消息，住房和城乡建设部部长倪虹表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。同时，增加保障性租赁住房的供给和长租房市场的建设，让新市民、青年人能够更好地安居，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。用力推进保交楼保民生保稳定工作。着力化解房企风险，提高住房建设标准，为房屋提供全生命周期安全保障。合力整治房地产市场秩序，让人民群众放心买房、放心租房。

　　行业人士认为，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，有利于银行在当地政策范围内确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，更好地支持刚性住房需求。

　　西南期货黑色系高级研究员夏学钊告诉期货日报记者，该政策是2022年以来一系列房地产宽松政策的延续。从政策着力点来看，这一机制主要是作用于住房需求端，也就是购房者。根据动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。这也就意味着对于房价上涨压力不大的城市，房贷利率可以进一步下降，购房者利息成本将得到减轻，这可能会提升当地居民购房积极性，有效刺激房地产销售。

　　“本次政策与2022年个人首套住房贷款利率政策最大的差异就是局部性和全局性的区别、动态和偏静态的区别。2022年政策下发后，具体也需要按照因城施策原则的各地银行的最终执行政策，本次调整是2022年政策的进一步深化，也是‘因城施策’原则的具象化，使得促进消费的实现路径更具体、更有效。”海通期货黑色系研究员邱怡宏说。

　　广州金控期货研究所副总经理程小勇也告诉记者，该政策的调整一是国内经济稳增长的需要。根据测算，2022年前三季度房地产对GDP增速的实际拉动是-9个百分点左右，2023年货币政策延续去年四季度稳定房地产稳健发展的方向。二是当前房地产市场首套房主要是刚需为主，为了保证居民合理的刚需按揭贷款需求，首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制防止正常的刚需被房地产调整而误伤。

　　“2023年房地产市场的方向是总体平稳健康发展，其中包含两个方面，一是发展，二是平稳。”邱怡宏说，《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》的四项内容中，第二条对应的便是“发展”，将“因城施策”具体化，直接作用于对消费的提振和对房价的支撑。第三条则对应“平稳”，在稳房价的同时也在预防长期宽松带来的隐患。

　　该政策对房地产市场和商品市场有哪些影响？

　　“这一政策对黑色系商品的影响应该主要体现在螺纹钢品种。”夏学钊介绍，房地产行业是螺纹钢最重要的下游行业，房地产行业的投资开工状况直接牵动螺纹钢的终端需求。房贷利率下调可能刺激房地产销售增长，房地产销售增长进而刺激房地产开工提升，房地产开工提升刺激螺纹钢价格上行。从短期来看，这一政策是盘面的利多消息；从中期来看，需要继续跟踪政策的实际效果。

　　邱怡宏认为，房地产作为黑色系商品的最大需求终端，2022年房地产市场整体呈现房价持续下调、库消比高位限制投资、新开工和施工近乎停滞、销售持续低迷、竣工周期提前下行五大特点。2023年将是地产各项重磅政策落地对“保交楼”产生实效的关键一年，房地产稳定要在促进经济运行总体回升上发挥出积极的作用。总体来说，2023年房地产需求环比恢复的预期相对明朗，房地产市场有望进入量价趋稳的新阶段，将由“保交楼”向消费复苏过渡，即由政策底向市场底的过渡，大概率将随时间的推移，政策向需求的传导，对钢材需求提供逐步恢复的支撑。

　　“对于黑色商品价格而言，短期或有情绪提振，但由于临近春节，供应出现明显收缩，需求收缩力度相对更强，钢材库存累库持续加速，基本面现实压力仍维持高位，而消费端需求的起效是循序渐进的。因此，对于2023年基本面或有助力，但短期难改黑色基本面压力。”邱怡宏说。

　　程小勇也认为，这对于商品市场的影响是正面的，因房地产不仅是近10年信用扩张的抓手，也关系到上游钢材、铝、铜等需求增长力度。对于股市房地产板块预计也是利好，进一步提振了近期A股的市场情绪。

　　2023年经济社会的首要目标是加快发展提振信心，提振房地产产业链信心是重要组成部分之一。目标既定，该利率政策动态调整机制与之前出台的举措包括后期可能跟进的政策方案一起，必将有力扭转改善房地产市场预期，需求的合理释放是可以期待的。“随着房地产企业资金状况进一步改善，竣工交付能力的提升，建材尤其是竣工端相关品种将显著获益，2023年玻璃、PVC等商品的需求回升值得期待。”方正中期期货建材高级研究员魏朝明说。