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治大国，如烹小鲜。

从2020年开始，国家高层针对土地、房产的改革动作，无一例外采用了润物细无声的策略，却在无声无息中，扭转了历史的固有走势，对未来产生了深远的影响。

风起于青萍之末，浪成于微澜之间。

2020年3月份，《关于授权和委托用地审批权的决定》文件，下放授予了地方政府将「永久基本农田」，转为「建设用地」的权限；

2021年2月份，国家自然资源部，要求全国22个重点城市，集中发布土地出让公告、集中组织出让活动，2021年发布住宅用地公告不能超过3次，每年土地供应量必须大于5年内成交量的平均数；

2021年2月、5月，深圳市和成都市，分别发布了住宅小区二手住房成交参考价格，比所谓的市场成交价，低了20-50%，强令银行必须按照官方参考价来制定贷款发放额度，直接将深圳居民首套房产买入的首付比例提高到五成；

2021年5月11日，财政部、人大预算工委、住房城乡建设部、税务总局，联合召开房地产税改革试点工作座谈会。

如今，又一重磅春雷的声音，由远及近，轰隆而来。

6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行，四部门联合发布了一个《通知》，将原本由自然资源部门负责征收的4项非税收入，全部划转给了税务部门征收：国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金。

这一转变，表面上看，只是将各地方政府，将辖区的土地卖给开发商后得到的土地出让金收入，由地方财政账户，转移到了国家税务总局的账户。

但是，征收主体的改变，却彻底推倒了地方政府的卖地冲动、放任金融风险和实体经济脱轨的态度、房地产税推行的阻力；

同时，也为主动戳破房价泡沫，扫清了最大的障碍。

语不惊人、平淡无奇的文字背后，彰显着时代改革的列车，转弯曲率加大，车头转向得更加彻底，带领全国人民迈入新的历史阶段。

这份通知文件，不仅会深刻改革大中国各省份、直辖市的现存经济模式，为我国宏观经济转型装上新的发动机，同时也会重新书写每一个家庭背负房产的财富命运，重整秩序。

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要深刻理解这一改革的历史意义，我们首先要回到1994年，当时国务院和各地方政府达成的分税制改革内容。

在此之前，各地方一直实行的是财政包干制，类似于改革开放初期，农民的包产到户。

每个省、自治区、直辖市，在能力范围之内，发展经济、卖出资源、收取税收，再负责辖区内的基础设施建设、体制运行、社会民生。

但是我国是社会主义大国，铁路建设、国防开支、高等教育、医药卫生保障等，都需要中央财政出钱，到1993年时，各省经济如火如荼，中央财政却接连赤字，寅吃卯粮，国家想办大事，却有心无力。

于是，在1994年，朱总理和全国所有省份、自治区、直辖市，明确确定了，中央和地方的分税制分工：

消费税、车辆购置税、关税、进口环节增值税，全部归中央财政；

国内增值税，由中央代征，再转移支付50%给地方；

企业所得税、个人所得税，由中央代征，再转移支付40%给地方；

资源税：海洋石油企业缴纳的部分归中央，其余部分归地方。

这样分工下来，优点非常明显，国家可以集中力量办大事，在铁路、高速公路、高等教育、医疗卫生、竞技体育、国防建设等方面，取得举世瞩目的成就。

然而，地方政府为了保障民生、发展经济，同样需要大笔开支，比如：地方体制内单位的人力薪资、地方基础教育和公立医院的建设、地方基础建设（公园、地铁、省道），都张着大口，等着有米下锅呢。

等到了1998年前后，地方财政的缺口越来越大，不仅仅是地方政府着急，中央也是看在眼里，急在心里。

于是，探索土地财政的可能性，允许各地将住宅用地、商业用地、工业用地进行拍卖出让，得到的「土地出让金」收入，几乎完全归于地方财政，得到了中央的同意。

也就是从1998年开始，土地财政，开始正式进入我国财政领域，并且从2001年开始，飞速增长。

全国历年土地出让金总额  数据来源：财政部

全国历年土地出让面积  数据来源：自然资源部（原国土资源部）

1998年时，中央决定把「土地出让金」收入划归给地方的时候，它只是一个每年500亿的税种，在国税、地税系统中，只是一种微不足道的税种。

没想到2017年时，就已经突破到了5000亿，几乎和当时的地方政府财政收入相等。

到了2020年，全国各省份、自治区、直辖市，出让的国有土地使用权，收到的「土地出让金」收入高达8.4万亿元，同比于2019年再增长15.9%，绝对金额再创历史新高。

假如将观察的视角，聚焦到大中城市，很容易看出来，2020年，全国卖地收入超过1000亿的城市就多达14个。

今年，2021年1-5月份，50个城市的卖地收入已经超过1.8万亿，超过去年同期20%以上。

许多城市对于卖地收入的依赖度超过100%，堪称重要的财政支柱。

比如：杭州、南京、郑州、西安、广州、福州、合肥、昆明、武汉……，它们的财政收入中，来自于土地出让金的比例，都接近、超过了100%。之所以有超过100%的，是因为要弥补其他方面的历史亏空。

再如：苏州、天津、厦门、沈阳……，财政收入中，来自于土地出让金的比例，也超过了50%。

只有经济多元化、转型非常成功的少数几个城市，来自于土地出让金的比例，是非常少的，财政来源非常健康，比如：深圳、上海、北京。

所以，为了地方上的财政发展，和主政要员的政绩，各地方政府在使用一切办法，将辖区的土地，给卖出去。

—— 降低落户门槛、推出吸引年轻人的优惠政策；

—— 招商引资大办高新区，盘活经济；

—— 在老城改造棚户区，将安置房放在新城；

—— 规划新城，引导老城人口放弃二手房，转向新房……

这些地方上的措施，除了北京、深圳两个明星级城市没有使用过外，960万平方公里土地上，任何一个其他城市，都在穷尽一切智慧……

终极目的，是将土地卖出去，充实地方上的财源。

3

我们绝大多数老百姓，在谈论房价走势时，一定会谈到“政府”的调控。但是，很少有人能够说得清楚，中央政府和地方政府，在房地产市场上不同的角色。

区分不清楚这两者，分析房价，基本上就没有登堂入室。

政府不会让房价下跌的……

这是老百姓们，过去24年，听得最多的一句话。无论是媒体、专家、新闻上提醒房价存在的风险时，只要想起这句话，买房者心中就好像有了定海神针，吃下了定心丸。但是，谎言说多了，并不一定就成了真理。

我们一定要明白，具有这个动机的，一定是地方政府，而不是中央政府。

地方政府在自己的管辖范围内，要负责体制内单位的人力薪资、基础教育和公立医院的建设、基础建设（公园、地铁、省道），都在指望着土地出让金。

疯狂卖地，固然可以充实财源。但是，背负了银行贷款的购房者，被掏空了六个钱包，就无力消费，会影响实体经济的发展；银行体系不仅被房地产业绑架，同时还在承担金融波动的风险。

「土地出让金」都让你们地方政府收走了，却给全社会甩下个内需不振的宏观经济，给国有银行留下巨额的不良债务，给购房家庭施加了前所未有的杠杆。

国民对美好生活的追求、宏观经济的长久向上发展、金融体系的稳健，向来是任何一个国家的中央、联邦政府向国民的承诺，是执政合法性的来源。

所以，我们能看到，过去的24年，疯狂卖地的，永远是地方政府；

不断提出调控措施，贯彻「房住不炒」理念来严控系统性风险的，永远是中央政府

它们的利益出发点，并不总是一致。

国家的住房城乡建设部、央行、银保监会，频频调控：打击消费贷、限贷、限购、提高二套首付的比例、提高贷款利率、提升公积金贷款门槛、推出官方参考价、收紧银行信贷……

然而，地方政府的屁股，却不和他们保持一致。他们不想着节流，只想着开源，眼光一直盯着土地出让金，而不是想方设法地发展其他更为健康的产业。

我们可以看到，调控打压房价后，最先受不了的就是那些财政收入严重依赖于土地出让金的城市：杭州、合肥、厦门等。他们想着各种办法，禁止开发商降价销售，降低贷款利率，放松公积金贷款门槛，想着法子发放户口和吸引年轻人落户。

为了推高土地价格，地方上，甚至会和大的开发商，联合起来，私下运作造势。

比如，各地方都会制定土地拍卖时，开发商首期缴纳的保证金比例，只有极少数的城市是100%（上海、青岛），绝大多数城市的少于50%，为数不少的城市，保证金比例只需要20%。

一旦拍下了土地，开发商的尾款，可以分期支付，时间长的，可以允许拖至1年后缴纳尾款。

为了抬高土地价格，哄抬房价，某些城市，会私下和开发商达成唱双簧的协议，将土地价格拍高，私下再免除开发商的尾款，或者在其他时机、场合，找个理由，将资金返还一部分。

有一种情形，业内人士经常看到，并且心照不宣：某片区域房价，原本波澜不惊，突然，旁边的地被高价拍出，测算一下，几年后房子建成了，出售价格肯定比周边二手房价格高出很多，于是，周边的二手房业主、房产中介们，心领神会，一起提高挂牌价。

于是，果然，新房价格也上去了，整片区域的未开发土地的价格，也涨上去了。

谁才是背后，真正的大赢家呢？

只要「土地出让金」完全留在了地方，那么，截留、跑冒滴漏、国有土地流失、资金挪用的违规行为，就层出不穷、屡禁不止。

4

房地产行业，虽然为地方上的财政账户，贡献了源源不断的血液。

但是，它已经完全绑架了我国的宏观经济，挤压了消费能力，其他各实体行业面临发展的桎梏。

依靠卖地收入，来维持地方税源，迟早有卖不下去的一天。

根据第七次全国人口普查的数据，2020年时全国城镇化率已经达到63.89%，这个数字高于预期，而且接近65%这个城市化率的关键分水岭。

从绝大多数其他国家的经验看，当城市化率走到65%之后速度就会明显放缓。

简单预测，我们大概在2-3年后就会看到城市化放缓，这意味着新的城市增量人口开始减少，各个城市所需要的增量土地只会比过去少。

在这样的趋势下，现阶段土地市场的虚假狂热，会让各地土地出让金总额提前达峰。

土地卖不出去了，难道地方政府的财政收入，只能慢慢减少、失血，直至枯竭吗？

高高的庙堂，早就洞穿了这一切。

土地出让金，针对的是增量房产，有人口流入来买房，就有税源；没有人口来买房，就没有税源；

房地产税，针对的是存量房产，产生的是可持续的税源、健康的税源。

房地产税，除了可以产生可持续的税源，同时可以增加炒房客、投机者、大地主对房产的持有成本，将空置房源逼到二手房交易市场来，增加供给，打压房价。

然而，各地方政府，一旦习惯了卖地，躺着喝惯了源源不断的奶水，就容易上瘾，从功能上、能动性上，失去经济转型的能力和动力，也失去推行房地产税的动力。

要推行房地产税、激活实体经济，首先就要逐步斩断地方政府对卖地收入的习得性依赖、上瘾性。

5

将卖地收入，从各地方政府的自然资源部门征收，切换至国家税务总局征收。

表面上看，只是更换了个征收主体，多走了一步流程；

但是，从本质上看，它完全回收了地方政府予取予求、暗箱操作的权限，让中央政府，对地方的国土资源、财政收支，洞若观火。

虽然，在较短的几年之内，各地土地出让金的归属权、使用权，大概率依然在地方政府的手里，税务部门只是代为保管、记账；

但是，如果谁还要和开发商联合起来炒作地价、私设地方财政小金库、对「房住不炒」政策阳奉阴违、「任上只要政绩，不管身后洪水滔天」、对房地产税改革出工不出力，那就不要怪铁拳落到头上了。

收回土地出让金，再根据各地实际情况，按需发放、转移支付，正是执行全国一盘棋、均衡式发展的执政策略；

给各地方政府躺在土地上发展的老思维断奶，倒逼各地实行更健康的经济发展模式；

降低地价，减轻老百姓购房负担，推行房产税，将天量的空置房逼到市场上来，降低房价。

回望2020年开始，土地和住房市场的舞台上，长袖善舞。

国家顶层设计师们，妙手下棋，润物细无声。

不经意的一招，却扳动了历史列车的铁轨。

我们已经看到历史的十字隘口，迷雾散尽，足迹清晰可见。