分享人：香港市场先生、Michael、戴教授

整理人：小陈

分享时间：2021.5.18

接上篇《大湾汇商业地产论坛纪要（上）》

关于购物中心来说，我们从新城从宝龙这个市场投资者对他们的估值，香港市场先生也讲到就是说永续经营的概念，这个更重要的是从长远的战略，倒是黄朝阳董事长也说过，开发盖房子卖房子这种模式肯定还有个10多年的，因为中国毕竟是个新兴城市化，我们才64%的城市化率。

但是总有一天大建筑时代要结束，这个时代一旦结束了，就是变成存量物业。你去看香港就很明白了啊，所以我觉得中骏的世界城它还有一个很大的好处在哪呢？如果你纯粹做是购物中心的，你的成本确实是比较高。

现在就因为说一般的开发商运营不好，一般的开发商也沉淀不起资金，所以像学新城模式的中骏，世界城商业模式我觉得是很好的，它的地价其实就有住宅部分就承担。其实就是勾地就是这么简单，我如果独立拿纯住宅地，我的地价可能是2万一平方，我搭一个购物中心，我可能楼面地价就只标到16,000、17,000是吧？我就每平米就要比从住宅的招拍挂要少几千块，然后我把省下的钱里面的绝大部分我就去贴补购物中心，购物中心那就是剩下大概就只剩下建安成本这些了。这样它购物中心它的盈利能力就很强。

所以这个购物中心中俊下面又有资管公司，有资管公司也有基金，然后当它的利净利润率你的成熟，能够进入到比方说达到6%以上，7% 8%的净资产收益率的话，那就可以就有长线的主权基金尤其是海外的，他们就愿意来接盘。因为它毕竟具有租金，如果管理的好的话，像宝龙一样，它有逐年的租金的递增性。

这个应该说当然有难度，但是运营的好的话，它的租金的上涨还是可以所以中骏商管也计划要分拆到香港联交所去上市，我就不展开，现在大概商业物管及这个是他从18年2月到20年的9月增长了33%，现在大概是350万平米，管理商业物业中间已经管理商业物业350万平米，住宅当然那是他的物业那一块已经转管理了2690万的这样一个面积。中骏的商管即将上市，我建议大家也可以关注。去年年底就提交了上市申请应该也很快了。

因为黄朝阳曾经我跟他聊过，他就说他其实跟老孙一样的，其实物业他是不太赞成去上市的，因为住宅的物业利润比较低，收费收不上去，而且你过于追求利润，又会损害到你的开发的品牌，业主的满意度比较下降，不能杀鸡取卵，但是因为投资者都要求这个，但是中俊他现在有一个优势，就是中骏商管他把商业物业的管理运营管理也放到那里面去，商业大家都知道管理费就高很多，利润就高很多，而且只要管理的好的话，成长性要好一些。到时候如果是 Ipo的话，也可以建议投资者关注。

我现在简单介绍一下方隅，就是长租公寓，中骏做得非常好。因为我们很多人都质疑，就是长租公寓，你看现在社会上蛋壳这些爆雷是必然的，为什么？因为你北上广深的一线城市的租金回报率，就是你市场价格买一个公寓，然后就出租，大概租金回报率也就是百分之一二，高的也就是3%。你们的融资成本不可能低于3%，所以就是个庞氏游戏。

所以这个账是算不过来的。反正就跟我说，除非你拿去IPO然后再把你的溢价拿回来，再倒过来算，你才有可能有6%以上的跟物流地产其实是一个逻辑。

但中间很多很多开发商，当然我们看到像龙湖，我觉得中骏应该在这一领域是一个领跑者，商业模式创新也做得很好，而且它已经很成功，不仅是停留在战略方面。

2025年公司计划这个是公司的公开讲话就是管理规模到2025年一百个购物中心，大概要20万间的公寓，分成不同类型的档次，根据城市当然原则上是一线很强，二线不会进入人气太差的地方。计划2025年达到600亿的资产管理规模，管理租金的规模会达到100亿。关于这一块我认为就已经是很有吸引力，当然单独这一块是肯定做不到。

他有成立方隅资本。2020年新开工的11个项目，总共有3140间的公寓建出来，承运代管黑石基金在上海的首个长租公寓项目。这个很牛逼是吧？黑石在上海的首个长租公寓项目是交给方隅公寓来管理的，叫香溢花城公寓。在管的项目现在有26,465间，已开业5392间，稳定运营项目的平均节点出租率是88.6%，这个是公司对外公布的一个数据。

我刚才看到公司有一个宣传材料里，最近中骏在做重新做方隅，再做重新品牌定位的梳理，请了品牌管理大师，他的口号叫高档一居租方隅。

这里面谈到中骏广场就在方隅国际公司，它的高端产品轻奢侈品的产品，已经成为虹桥商务区里面企业客户的租房首选，这个就是他的公寓，因为它的配套非常好，健身房装饰的标准、管理的水平，配套设施等等，800套房源常年满足，最受欢迎的一房难求。

我曾经跟公司财务总探讨过，因为有朋友质疑他们在上海的某一个项目达不到6%的净资产收益率，因为什么？它达到6%以上，就有基金公司愿意来接受。没有来接受，你想想看在上海的管理的这么好的公寓未来的投资回报率，一开始就能够到6%以上，这是很了不得。他对投资人尤其是融资成本低的这些海外的基金公司还是很有吸引力。

所以现在方隅基金它已经吸引到了中东主权基金，昨天阿布扎比基金已经在投，他为什么能做到6%以上？是因为一样的逻辑，它是一个一体两翼，我的公寓能够帮助住宅拿地就已经实现了我们最大的一个功用，所以不指望在公寓这边多赚钱，所以一部分的地价其实也是摊到住宅里面，这样使得公寓的租金的回报率能够公司内部有一个就是要确保在6%以上，也就是说对基金公司要能够帮中骏来接盘。

这个是中骏的投资模式，我觉得它的商业模式是可圈可点，已经打造打磨的很成熟了，就是一体两翼的战略。所以他的住宅拿地的能力，你看2020年60%的地是通过一体两翼的模式拿到，它的货币的成本肯定要这种模式也是相得益彰，这个更重要的中骏也跟新城一样，发现了在三四线很多城市其实很多人都觉得那个地方不可能，成熟购物中心生意其实还是管理的好，有差异化的运营，还是很受当地老百姓的欢迎。时间关系我大概就汇报到这里，大家一会有什么问题我们再探讨，谢谢。

Part 2 问答交流环节

感谢戴教授详细精彩的分享。现在我们到了提问环节，有想提问的同志可以解自己解除静音，然后向三位提问。这里我们介绍一下大湾汇地产群，我们已经成立了三年，有过很多次的分享，欢迎各位加入大湾汇地产群，因为今天这次分享我们是也向群以外的人开放了，大家有问题尽管提机会难得。

Q1:您好，我能提一下问题。我想先问一下Michael。上次在雪球上也听您的分享了，当时跟池总然后我想问一下，你怎么看对新城和万达在三四线的竞争，因为我感觉在很多地方其实他们已经有了一个直接的竞争态势，然后实际上万达还是有先发优势的，所以说后期可能越来越有更多短兵相接的机会。你怎么看新城跟万达的竞争，它后期会不会这是它一个很大的一个风险点。

A1:关于这个问题我也跟新城的人也聊过，包括跟地产的朋友聊过。然后万达是这样，万达老王他讲的东西其实没错，就是住宅这个东西确实不长久，但是他玩的有点太早了。收缩太早了。然后当然这里面有一些政治因素乱七八糟的，不讲了，就相当于它的战略有点早，如果他现在收缩的话，我觉得非常好。然后万达其实是这样，它俩的模式有点区别，万达主要是做轻资产输出，然后他重资产做的比较少，然后这是在战略。新城相当于它是通过勾地的方式，然后去做沉淀。新城的模式万达做不了因为他做的话他得找个住开一起做，然后他曾经找过其他的住开想做这个事情，后来也没有说是完全做，然后新城这批人最早就是从万达挖过来的。陈德利，然后他最早万达包括现在老曲也是万达三号人物，但是新城和万达的产品又完全不一样，那么最早来的时候带来了一个万达的一些东西但是新城的每个广场它不复制，万达不一样，万达是基本上不一样，基本上每个广场大差不差都是这样子。

新城每去一个地方，它都会根据当地的业态当地的风情进行调整，包括加入一些特色的这种，所以它相当于在重资产上发力，完了万达现在在轻资产发力，他俩完全不是一样的，从勾地的角度来说的话，就是新城的地万达也不勾，就是这么个状态，然后它俩有可能会在三四线有碰到这块的话就相当于不会像你想的那种，比如它俩模式是一样的东西，然后同样竞争，可能这块地在做规划的时候，然后可能就是地方政府，然后就相当于可能多方都会接触，但是哪方给出的东西更符合地方政府，然后可能就这个地又被锁死了。如果没被锁死的地方，可能相当于地方政府想要几家一起来搞多花点钱这种。

然后他俩的战略方向也不一样，万达9月份可能会在香港上市，上市之后的话它主要也是做商管做轻资产，就在这块继续发力，新城的话是重资产加轻资产两条腿在做，所以说你所想的可能短兵相接那种状态，这个是不会发生的。

这样子就是相当于还有地块在勾地的过程中，其实是有些人会短兵相接的，比如说你同样政府一块地的话，他可能宝龙也谈一下，跟中骏谈一下，跟新城也谈一下都有可能，但是谁的方案更符合他的要求，可能这个地就被他拿走。或者现在是这样，宝龙的战略是是做长三角和珠三角，然后其他的省份有非常好的地他才去做。竞争这块我再扩大的讲一讲。商业沉淀量很小的。你看万达现在有轻资产还有370多个，手里头每年大概能开50个左右。新城现在是每年保证就是拿30个重资产10个以上轻资产，应该是重资产和轻资产都在发力一点，基本上万达以后每年大概开50个左右，新城大概也会往这个方向靠。

宝龙是期待2025年开业100个新广场。旧的不算，是新开的，但是新的商场里面不全是宝龙城。中骏是2025年开业100个，但是中骏的商场比较小，5-6万方这种.新城是9万方左右，所以它俩又不产生竞争，所以就相当于这个市场其实每家这个条件它就完全不一样，比如说万达和新城它俩又不一样，就轻资产和重资产又不一样，万达有可能是找一个当地的人出个钱然后勾一下地，如果这块地就勾不了，这个地区万达就不参与了。

所以说就这么一个状态。我觉得在轻资产上可能他们有的时候也会碰到，但是轻资产每家标准又不一样，所以说就这么一个竞争态势，我扩展讲一下，然后他们每家其实很少量你看就这这几家主流的其实加起来每年也没有多少量，对吧？然后中国其实未来可以开发的就是未来10年应该都有两三千座综合体，然后华润也没有多少，华润主要是一线做万象城，二线做万象汇。

华润国企负债率可能控制的比较高，也达不了几座，所以这个市场就不会出现这种短兵相接这种状态，可能就偶尔在一块地上，大家就互相拼一下就拉倒了，剩下的话可能就其他地区各打各的。因为每家模型不一样，它后面配置出来你的资源，还有你的团队跟踪上的东西都完全不一样。

Q2: 想提问香港市场先生的一个问题，就宝龙地产，有些老的商业广场，它运营的不是很成功，这个会不会成为宝龙商业广场的一个累赘？包括宝龙天地，商业广场好像它主要是不是以内部的那种商业广场为主，有些是那种商业街为主。宝龙天地的运营起来可能会比较困难。想听听香港市场先生的意见。

A2: 我记得宝龙它通常商业街它都会卖出去。已经散卖了，这种的话就比较难去管理，所以他现在有做一些改造，就把它再整租回来，然后在自己经营这种但是也是要看实际的效果是如何了，但是我不会特别在意他某一些的商业街，甚至一些商场做的不好。我是看整体的表现。如果我们看到租金回报率的话，它其实是一直有改善的。所以你可以这样想，他每年都会有新的商场开业，通常新的商场开业的时候，它的租金回报率是下降的，是这比较低的。

但是同时间因为有旧的存量的商场，它租金回报率会增加，所以它最终的结果是每年一般来说，以往租金回报率都是提升的。这样来看，我觉得这个问题不大了，因为随着时间不断的往前他每年有新开，也有存量的商场进入成熟期，这样的话它以往租金回报率其实也是上升的趋势，所以我不会特别忧虑某一个商业街、或者是商场出租率比较低这个问题。我是这样看的。如果大多数都已经卖出去了，那是宝龙跟新城也是一样的，商业街卖出去的商业街一般运营会比较困难一点。所以我刚才有提到宝龙的销售里面，商业那边有一些商业街街铺那种的销售。

Q3: 我先问一个大方向的一个问题，现在你看这么多地产商所谓转型或者是包括原来的万达宝龙现在中骏，还有新城，还有其他的一些厂，现在大家很多都在往商业这边转，商业这一块整体市场空间到底有多大？目前可能竞争还不是那么激烈，有没有对未来竞争趋势整个行业的格局，我不知道你们三个怎么看，就是看这个行业什么时候会去或者说比如饱和或者说竞争加剧，这一方面的展望怎么看？

A3:（Michael回答）我先讲一下他是这样。商业怎么说呢？因为我们是投资人我们可能接触这个行业的人相对来说少一点，但是就找几个干地产的人，可能聊一聊就知道了，这个活不太好干，他们用他们的话来说，是以前赚快钱的时候就是干高周转的时候不愿意干这个东西。这个东西要沉淀什么的。很烦。说白了房子一卖钱就来了，对不对？

完了还有一个情况，商业你干不好的话，真的是要亏钱的就是没有卖不出住宅，但是商业一亏就好几个亿，甚至大商场就十几亿，如果真的就是经营特别差，就只能炸掉，就到这种地步。所以他不是说可能现在好像别的没招了，然后就要转型做商业这样子。

其实宝龙它不是转型的，宝龙做商业很早的，我13年的时候就知道宝龙，那时候他就搞宝龙城，我以前都知道，然后只是因为那个年代就只有万达去搞这个东西，因为大家知道干这个住宅是很赚钱的，然后你像中骏它其实现在已经搞了将近三年了，彻底有战略的情况下，三年你说他也没有说拿多少广场，是吧？

新城是08年开始拿第一个，然后16年开始加速，这都已经多少年了，万达是0~100个广场用15年，新城是用了12年，它加速的过程中是用6年它是相当于把公司的一半以上的战略都理清，就是倾向这个方向。新城还是一个Top10的地产商，他才用6年的时间才做成规模。

所以你想想他如果是转型的话，他是真的要下决心的，不是说是我就说转就转，你要说白了要规划出来的一个团队，因为你拿地，你要设计自己的模型，就你这个地怎么拿，你是要搞沉淀的还是不搞沉淀，拿多少万方呢？多少方里边塞进去多少商场，进去多少商户，这商户怎么去运营，做什么业态，然后以后的话我做起来的话，我怎么来进行日常的运营，很多的事情，比如说你怎么去搞这个活动，怎么去引流，然后怎么去调整业态，怎么去维护住商户，这些东西都是潜在的管理方面的互动。你看金科的话他也搞了商场对吧？然后好像是买了几个，搞了几个，然后也说要转型的话对吧？一年下来就搞了这么点事情。

所以说你从今天开始拿地到你最后把商场开出来，就开出来一个大概有个三五十座的状态，基本上就是四五年就过去了。所以说你现在来想搞内卷，或者是你想来抢市场，你在达到人家那种状态的时候，其实已经相当之难了基本上。非常难，在我们交流的过程中，就是说这是中国商业地产就是全国布局最快的一个阶段，然后有团队有先发优势的公司。你像万科它也很有资源，但是它没有这个基因，就不是主要搞这个东西的，讲一下可能会更加的就是明确这一块，所以说这个活以前没人愿意干，现在的话变成一个好的活。然后就是你从现在这个节点去追赶去开始转型。其实在我们看来已经晚了。你要做这个东西弯道超车是很难的，不是说是我今年一规划我要招人之后，然后我要全国拿50个商场，明年就后年大后年就开业，这不是这样的。这个账算不好的话，可能小公司就亏没了，就直接就垮了。这样简单来说的话就是这么个情况。因为我说话可能比较比较白话一点，就是这样子。

（戴教授回答）我认可麦克先生的观点，商业地产特别是购物中心，他的准入门槛难度系数比住宅要高好几个级别，它难在哪？难在它实际上是一个拼管理的这样的一个领域，不是拼硬件，我们看到大量的购物中心其实是门可罗雀，我上个周末去大连讲课，这个学生就跟我说，大连的鸿隆广场是基本上搞不起来，搞不起来损失是非常大，就沉没成本是非常可怕，一般的企业根本就不能承受，而更重要的是它有规模效应商铺沟通性的管理，它有很强的规模效应。我曾经参与宝龙漳州城市广场的招商签约的仪式，我就看到你比方说你是请的谁做主力卖场，你的电影院请的是谁？所以你如果说你只有两三个广场，你去跟这些客户谈，那个条件就是苛刻的不得了。

如果说你有几十个甚至上百个购物中心，这个时候就不是你去找客户而是客户来找你，所以安踏的成功其实很重要的就是fila丁志忠收购fila中华区的品牌使用权，连亏6年，后来改变打法才扭转败局，因为安踏的都开着街铺，但是后面这个购物中心起来以后就发现fila的中高端的定位到街铺，根本就没有什么生意。他必须进购物中心，而购物中心的租金会非常高。所以这个时候就要下很大的赌注，包括最近都市丽人也是在转型升级，也是它的高端的品牌一定要进购物中心，为什么年轻人中产阶级有车以后，这里面谈到宝龙，我觉得非常有意思，因为我对宝龙比较熟悉，宝龙其实是中国最早一批做商业地产的，它是被万达教出来的。

厦门市中心现在有一个很失败的项目叫明发商业广场，当时是万达勾的地，因为万达当时勾的是纯商业，就是这么一个，二十几万平米全部做商业，他以为十拿九稳，所以后来明发就去抢他的，跟万达内部讲好的地价连拆迁费都不够，所以他们就斜杠的杀出来，杀出来万达根本就琢磨都没想到还有人来抢这个东西，因为他们当时定了很多条件，比方说要引进4家世界500强的商业企业进驻广场，其实后面明发很快就破解了，说麦当劳也是世界500强，很快就破掉，破掉以后就把它抢了，讲了以后没钱就招了宝龙跟他合作，所以厦门明发商业广场的时候，实际上就是抢了万达的生意，然后他们就做购物广场。最后宝龙发现那个时候是零几年做购物中心其实还是利润很高的。没有像今天一样，整个到处都是购物中心，所以他们尝到甜头以后，就在福州做了福州第一个宝龙广场，也曾经很多商铺也散售出去了，后来高价收回来，统一来管理，不断的提升，尝到甜头，所以宝龙商业广场他们后面在长三角转发到上海区域，我觉得非常值得赞美的。

宝龙吃了很多亏，比方说在河南在山东，早期也跟着万达走，发现不行，万达后面是走协同，也就是住宅和商业配合，相互打掩护，他们其实运营能力还是不行，后来就收缩到长三角，主要是上海，很多实际上是在七宝的项目都是做的社区型的，体量相对就是几万平米的也开始做，量身定做往社区化来做，就是一线城市。

当然现在宝龙当然已经走出了，他现在已经做得非常好，商业购物中心其实竞争难度非常大，所以先起跑的，你比如万达也好新城也好甚至觉得像万象城，我就觉得说已经有很高的门槛，所以中骏因为09年在北京做了一个世界城，后面应该也是说看到的从战略的角度，所以现在要重新起步来参与竞争，我觉得也就是慢慢已经开始头部化了，这么说吧。

Q4: 我想再请教戴教授一个问题，目前来看，从股息率角度来说，中骏有6%多，宝龙和新城发展都是5%多，那么从股价走势来说，中骏是落在最后面的，这个主要是什么原因呢？

A4: 我觉得主要的原因还是它的业绩，他现在还是按照住宅开发商来估值，市盈率三倍多一点。大家还没有看到中骏比方说在长租公寓以及购物中心这个领域未来的成长的这样一个潜力，也就是它三驾马车已经形成，但是你比方说现在他才运营5个购物中心，去年才3亿多的租金收益，跟新城跟宝龙比还是有一个很大的量级。

但是今年开4个，明年开10个，我认为这个租金占销售收入利润的比例和销售收入的比例，恐怕就会才会慢慢的显示出来，所以我一开始就说中骏还是一支潜力股，这个我非常认可香港市场先生的观点说市场之所以给宝龙商业那么高的估值是吧？甚至高过融创，我觉得还是大家看到了它的租金收入占比以及它的利润水平，我觉得还需要两年的时间，所以还需要等待它先开花，还没结果。我是这样理解的

Q5:我也想问一个问题请问一下戴博士，中骏的长租公寓，因为我刚才听你一直在比较推崇长租公寓作为他三驾马车的一个盈利的能力，但是我在你一开始介绍的时候，我是听的不是很详细，希望你能够进一步解释一下，或者给我稍微剖析一下它的长租公寓盈利的模式和它的一些这个模式的优势在哪。因为有很多投资企业都在做，包括我原来的公司也在做，但一直做下来是没有什么钱赚的，万科也好，龙湖也好，包括世茂也好都在做，但是没有钱赚，所以大家慢慢把这个业务可能就淡化掉了。但是呢。您刚才说中骏把它作为好像一个利润增长点，或者说作为它是一个企业的一个盈利模式未来的一个发展方向。我是想进一步探索或者求教一下，谢谢。

A5: 谢谢，这个问题很好。因为长租公寓我刚才讲了是吧，单独的去做长租公寓的，到目前为止你包括陈劲松之所以最后这摔了一大跤是吧？是因为战略转型失败，其中很重要的一个战略转移失败，亏了很多钱的业务，房地产的金融被叫停，那是一回事，他们发力长租公寓砸了很多钱进去，最后出问题就在这里。

也就是说市场上的你看蛋壳他们当时都是抢夺房源，可租赁的房源大家都是高价去收购，然后预售，客户的资金通过做现金流的方式，最后因为你的租金回报率是吧？你深圳北京都只有百分之一点几，你怎么能运营的下去？所以我们大家看到的像很多单独投资长租公寓的公司，基本上我看就算不过账来慢慢都在撤。

中骏的长租公寓的逻辑，我一开始就讲中骏的逻辑其实叫做有心栽花花不花，无心插柳柳成荫。是这样的一个其实我们开始做购物中心和做长租公寓都是逼出来，不是我们看中利润要去吃这块肉，而是说我要勾地需要两个抓手，一个抓手还不够，你比方说跟新城去pk一块地的话是吧？你比方说这个县城它的购物中心可能体量就只能在七八万平米比较合适，你做到15万平米根本就连这个里面招商都铺不满，因为它的人流量消费量也撑不起那么大一个购物中心，所以它必须是mini的这样的一个购物中心。我中骏如果说我在这里我还能够配个几万平米的长租公寓，我对商业面积的承受能力比你强，我的方案就要更受尊重，所以我就能拿到这块住宅地勾搭。

但是它的盈利的秘诀其实还是在跟就像我们讲新城一样，他为什么能盈利？万达为什么做到后面光靠购物中心它就不行了。老王太早退出住宅，他没有两者协同是赚不到钱的。所以新城也是一样，就是我们简单的讲法，原来是说做综合体是吧？通过住宅挣的钱倒贴沉淀在购物中心里面，等于住宅开发没赚到钱，最后综合转了一个购物中心，创了一个购物中心，然后就拿购物中心来运营，来变成未来长远的一一头会产奶的牛。这是一种理解，中骏还更愿意把这个东西拿出去，就是说比如我们的长租公寓，它的土地的成本可能就摊到住宅里面去了。

我谈到住宅里面去算这个账，当然你就是只有将成本，然后市场租金一算倒退过来，它的租金回报率就可能在6%以上。当然你这个也一样的，它的门槛高，是个靠管理要效益的，你管理的好不好，你的出租率多高？

你比方说中骏方隅国际公寓在虹桥在上海竞争那么激烈的地方，他为什么能做到他的一居室，能做到一房难求？是吧？平均也是出租率也很高的。这个当然是管理了就就讲起来故事就多。我们是觉得说他还是而且中间也不在这里沉淀资金。我们盈利的公寓，我们就打包卖给方隅资产，资管接过去就是进行资本化运作了，是吧？

成熟的再打包给国外的主权基金，基金他们的融资成本低，你像百分之一二的融资成本，百分6%的你的又这么好，所以人家愿意接盘，所以我们其实最重要的还是在这个一体、两翼还是最主要的，这也是中骏。它的商业长租公寓也好，购物也好，跟其他的做商业的公司不一样的地方。当然了什么叫无心插柳柳成荫的？现在市场才发现以前大家都不喜欢商业，总觉得说商业经营难度大，风险大，是苦和累活是吧？是赚的辛苦的钱。但现在市场发现了，因为反过来开发的毛利率下降，开发商现在还不如炒房的挣得多，所以纯住宅开发商你想想看，是吧？拍一块地净利润率都只有百分之8%都不能保证的，也就是说可能现在就变成两难了是吧？

北京、上海、杭州这样的城市，厦门岛内这些城市销售没有问题，没有风险，但是人人都知道，所以低价面粉无限的接近面包的价格，面包的价格要被政府限价，所以你再有住宅开发能力，再能做差异化，也到最后住宅现在变成了一个制造业，就是你做出一朵花来也只能卖到政府限价以下，所以那些纯住宅的公司原来是靠工匠精神打造差异化竞争，别人卖2万我能卖3万的，25,000的这种盈利模式就基本上被消灭了，所以住宅现在变成净利润个位数的话，反过来看，商业如果说像宝龙新城确实规模又有一定的对商家的谈判能力是吧？租金控制能力以及它的管理的提升能力。他虽然没有做以前的住宅开发那么暴力，但是现在还是可持续的，稳稳的一个现金流，它的净利润率不见得比住宅要差。中骏把他拿来当抓手，已经达到战略目的。现在长租公寓也好，购物中心也好，他进入一个新的事业。一旦成功的话，我觉得整个的估值会提高的市场，我就讲到这。

Q6: 戴老师好，我想提一个问题，就是我注意到您刚才说大概中骏这边拿公寓之后这勾地的成本从2万能摊到大概16,000，他如果勾地的话，就比招拍挂它大概能有多少的一个比例的成本的平均的一个下降？

A6: 这个是没有定数的，因为现在勾地实际上也要看看土地它的热门的程度，它的热门的程度高的话，你比方说中骏要去勾的话，新城也会去勾，万达也会去勾是吧？甚至宝龙也会去，竞争就会使得你折价率下降，如果说你比方说在很多的三四线城市，比如说在河源，在揭阳了，基本上就没有竞争者，可能就是中骏一家就取决于政府对引进中骏世界城对中骏的品牌和整个企业的认同。如果他们认可中骏世界城，不要说带他们领导会去看，看泉州的世界城是吧？领导一去看，就觉得说这个真的是很高大上，他很喜欢。如果这样的话，当然在设置土地招标条件的时候，所谓的勾地实际上事先设一些条件来来公开招拍挂。我有一个简单的例子，就是中骏去年在在北京搞到一块，在北京大家都知道北京的住宅地那是打破头，是吧？为什么拿到？因为中骏不仅做了一个10万方的这样的一个购物中心，因为那个地方大概也就只能做这么大了。做商业的人都知道它的市场半径是是3.5公里，周边有多少人口，他们的人均收入，他的消费能力，周边可竞争的已有的竞争的购物中心，这个是有很明显有非常科学的选址和市场预测。但是别的公司大概也知道，因为同行大概一看这个地方可能就是最多适合做个12万平米的购物中心，你要做个18万平米肯定就就问题了，消化不了。他会边上再提出来，我再建4万平米的长租公寓，他加上购物中心整个的商业面积占整块地块的比例，就是所有投标者里面最高的了。这其实就已经构成了排他性很强的核心竞争力，就顺利的拿到了项目。

当然公司肯定是要算账的，三个一起来弄，最后要算住宅能省下多少，比如说纯住宅招拍挂省下多少，省下这些钱够不够贴，购物中心和长租公寓的这些沉淀成本。那如果地价高了，那账算不过来就放弃了。大概就这样啊。

结语

谢谢戴老师的分享，谢谢三位嘉宾的精彩分享。今天由于时间关系，我们今天会议到此结束。我这里简单说两句，要进群的话，我们有入群的条件，比如说以后要在群里面肯定要做贡献，一方面比如说你要写的有质量的文章，经过我们管理群的审核，才能入群。当然如果你没有好的文章，我们可以提供一个写文章的模板，照这个模板认认真真的写，写个几天应该也能写出一篇比较好质量的文章，人人有贡献，人人有收获。还有一个就是专业人士，地产界的专业人士也可以申请加入我们的群，还有在大湾汇其他群做贡献的人，也可以申请加群，还有一个志愿者，志愿者就是做一些贡献的，我们大湾汇地产群也有10多个志愿者在做一些细分的志愿者工作。怎么联系呢，大家可以通过雪球或者公众号搜索大湾汇或者房管荟，反正想联系肯定能联系上，只要有心，谢谢各位