之前小右写过一篇关于地产股的长文《困境反转股分析法——以管理红利时代的万科为例》，其中重点从行业格局的角度分析了万科的长逻辑，然而作为一个困境反转型的案件，对反转时机的预判也是非常重要的，这关系到了我们的持股时间成本。之前，主流市场，包括小右，都对集中供地政策可能带来的降土地溢价、促行业分化效应抱有较高期待。

然而近期第一批热点城市集中供地结果却令人大跌眼镜，土地市场异常火热，溢价率越来越高。被市场一度寄予“厚望”的两集中政策，非但无法降低热点城市的土拍热度，甚至有起反效果的“嫌疑”。而且，优秀龙头市场集中度逻辑在这几次的集中供地中也未有体现，万科之类的拿地比例并不高。

对集中供地政策的“预期”落空、对行业利润率持续下行的“恐慌”、叠加近期高频率的各类调控政策，致使地产股的估值中枢一降再降，龙头房企估值中枢降至6-8pe，1-1.5pb，中型房企3-5pe，0.6-1pb。

现实与逻辑的巨大差异驱使小右不断深入研究思考。集中供地政策真的“无效”吗？

之前市场普遍判断，集中土拍会在房源集中供应的同时分散房企的拿地资金。即增加供给的同时减少需求，经济学的基本常识告诉我们供求是价格的决定因素，但为什么实际结果却是相反的呢？

看了克尔瑞的土地数据后，小右发现答案依旧藏在供需之中，是政策落地时的“异常”土地市场供需情况所造成的：

首先是需求，首批集中供地时间在年初，正好碰上了今年拿地需求的高峰，有几方面原因：1、年初历来是房企拿地的旺季。一方面年初金融机构放款，房企现金流相对充裕，再加上年初拿地可以补充今年业绩。2、今年较以往更特殊的是，去年年底部分热点城市楼市热度非常高，大量销售后很多房企土地储备缺口大，进一步提升了房企拿地补货的需求和能力（销售回款多）。因此今年热点城市年初房企拿地的需求是非常强劲的。

问题的关键在于供给。今年年初到现在的土地供应相比往年是明显不足的：

背后的原因其实是正是两集中政策正式实施前造成的短期“土地断供”：我们都知道集中供地的上面指导是要最终增加总体供应量的，但短期再政策落地前的这几个“空白”月份，由于要为之后的集中供地做准备，22个政策热点城市自2月以后基本没有挂牌，相当于断供了。即便4月虽有沈阳和重庆的首批集中供地出台，但由于前期热点城市受到土地端调控加强、中小城市土地供应量是减少的，4月实际成交环比还是下降的。

强劲需求遇上土地断供，供需的失衡才是4月货源放开后第一批集中供地出现“报复性抢购”的根本原因。

除了供需的基本面因素外，焦虑感也是此轮土地行情的特殊主导因素之一：

1、房地产企业其实跟股票投资者一样，往往喜欢追涨，背后其实是“地价只会越来越高，现在不拿，以后可能就拿不到了“的焦虑，这点在此次集中供地的特殊背景下得到了更彻底的放大，因为一年总共就那么两三次机会。

2、谁都知道行业现在到了出清分化的阶段，相对于短期的利润，企业管理者更在乎的是规模，是自身不被市场所淘汰（即内卷）。

所以第一批集中供地的热度其实是多种“异常因素”共同作用下的结果，像万科、保利之类的企业，由于土储相对充沛，经营也更加谨慎（对项目的利润率要求较严），因此在这轮内卷行情下自然能拿的地就比较少了。

但是展望未来，首先下半年土地供给必定会增加。政策要求的是必须加大住宅供应量，但从首批集中土地出让的规模上来看，除了广州这次拿了全年计划供应量的60%多，其他的城市首批土地出让多数还是以试水的形式参与，第一批集中土地出让量占全年的20%-30%的水平。

另外，需求会相对缓和：下半年现金流相对紧涨，企业拿地冲今年业绩的冬季也没了，存货经过补充也相对不缺了。。。

因此，供需的反转势必会导致热度的反转，溢价率指标会开始见顶下行。届时龙头将有机会凭借充沛的现金储备，攻城拔寨，大量拿地，重新体现出行业分化、龙头集中的逻辑