今天，我们聊聊房事

昨天我说加仓中国太保10万，中国平安20万，相信很多人还记得我前不久刚说过再也不加仓中国平安了。这说明我实在是一个说话不算数的人。

昨天我说自己满仓了，今天又买了一点点万科，我实在是说话不算数。

昨天我刚说了万科迎来重大负面消息，今天就加仓，实在是说话不算数。

我发现优秀的投资人都是说话不算数的，比如巴菲特，说了不看好带轮子的产业，在汽车股和航空股进进出出一辈子，再比如索罗斯，这家伙是出了名的言而无言。

为什么说话不算数呢？第一个，是因为我们努力让自己每天的思维是一张白纸，破除路径依赖，全面思考问题，这样自己经常推翻自己就很正常。第二，我们认为正面或者负面，都是指某一个具体的信息，但是从投资来说，我们考虑的往往是整体，是投资的主要矛盾，更不要说资产价格经常已经反映了市场信息，我们买进自己不看好的股票，卖出看好的股票就太正常不过了。

最近一直在看房，原因是手里有首付，有上海首套房的购房资格，这意味着我可以有足够的杠杆，我的积分较高，可以说在任意一个摇号的项目中，我都能入围。我现在一家人的收入还可以，足以承担房贷，所以我考虑买个房子。

买房，无非住或者投资，我认为这两个是相独立的，又是紧密相关的，试问，自己都不想住的房子能卖给谁？所以，就算是投资，也要从居住的角度看，自己愿意不愿意住。区别无非是自己住就考虑现在的环境，投资就考虑未来的居住环境。

清明节回老家一趟，河南三门峡，十八线小城市，几个感受：第一，农村已经从凋零开始走向死亡，我们全乡的唯一一所中学因为没有生源关闭了。我记得我初一的时候，2003年一届有500人，这还不算很多人没有上初中，一眨眼，学校都没了。第二，人口流失严重，晚上八九点，城市的人和车就不多了，身边很多同学亲戚都把自己的户口落在西安或者运城，因为山西和陕西的高考环境比河南好太多了，大量的人在西安买房，高铁很方便，一个小时，和上海上班平均通勤时间差不多。

可以说，经济好点的，很多都把自己的财富和未来（小孩）安置在西安，这种虹吸效应非常明显。

老家的房子，新房5300一平，房子卖不动，有价无市，其实5300和6300差别不大，反正都是卖不出去。你想，年轻人都出去了，留在市里的多少人还没房？二手房就更难受了，流动性极差，而且都会打折出售。

现在回到上海，我考虑买房的因素有教育、医疗、公园（健身）和交通。这是居住功能。金融功能，我想买一个新房比二手房便宜的。找了很久，都没买成，比如临港的万达钻石湾，价格3.2万左右，周边二手房5万左右，但是必须有临港管委会认可的人才证明才能买房。因为这事，我已经投诉了临港房管局，这是人才房吗？如果是，我无话可说。如果是商品房，为什么只有你认为的人才才能买？如果这样，那么请你们临港的人才只能在临港买，不要到其他区县买房。

破事不说了，反正赚了一圈，很难遇到合适的房子。上海普遍是新房比二手房贵，比如我看的中国铁建香榭国际，在奉贤西渡，到地铁口800米，到徐家汇52分钟，到上海火车站1小时13分钟，还能接受。我在链家看到的是均价5万（叠墅、洋房是3.7万）毛坯，我到58同城看是4.5万左右，这两个都确认是靠谱的，不得不说，链家的标价确实高。

但是旁边的小区是别墅是这样的。

这个小区叫做碧瑶别墅，整个小区18年12月份均价为3.5万，现在均价为2.9万，其中部分房子位置不好，装修不好的，挂牌价就在2.5万左右，且整体流动性很差。

我仔细比较了小区的区别，这个碧瑶别墅说是别墅，但是小区的物业比较差，更像是农村房。而最新的香榭国际，满满的装X风，令人心旷神怡。

整个奉贤的房子市场基本都是这样的。

大家不要觉得我在说废话，我是想告诉大家，现在的房子居住属性越来越强了，因为上海严格调控，买一个二手房付出的税负很重，大家都倾向于买新房。而在具体购买的时候，房子的设计，物业的水平对该小区的房价影响极大。

新房、设计好、物业好、配套好的房子具有明显的溢价。

我早前讲过，现在房地产行业的高杠杆已经被斩断，未来现房交货的可能性很大，那么高周转的行业属性就可能被斩断，只有通过企业内部的精细化管理实现的高周转才是可靠的，这对房地产行业的管理水平要求很高。

最重要的，未来的房地产市场是一个产品力说话的时代，不是说你房子盖好了就不愁卖，不是的，或许你也能卖出去，但是你的周转很慢，你的利润率很低，慢慢也就被淘汰了。

至于三四五线城市，能不能买，可以，但是买了就要自觉履行房住不炒的主体责任。

而在上海这样的城市，置换难度较大，成本很高，你的首付、贷款利率以及税费成本（一买一卖，你必然出一次钱）都是要考虑的因素。

所以，买房，一定要谨慎。前不久，通河七村有一套房，80平315万，六楼，小区均价是4.77万，合计381万，顶楼打九折是343万，比市场价便宜10%。

靠地铁，靠万达，有学校，什么都挺好，我确实有点心动，但还是放弃了。

小区1994年的很老，就算有美丽家园，那么它的质量摆在那里，六楼，老人和小孩怎么办？买了我就要拿五年，五年后的市场我真不确定我能不能赚到，而且把我的首套房资格浪费了。最重要的是，老房子，你懂的，户型很差，没什么生活质量。

在我看好，这就像股市中一只市盈率很低，但是资产质量很不好，前景未知的股票。我不会买。

那么新房呢？市区的新房我买不起，太偏的新房我看不上，就这么尴尬了。

我相信，跑一跑房地产市场，从买家的角度思考问题，我们就知道什么样的房地产企业有前途。

保利地产4月8日晚间公告，3月，公司实现签约面积300.22万平方米，同比增加49.09%；实现签约金额492.05亿元，同比增加79.78%。1-3月，公司实现签约面积718.25万平方米，同比增加46.51%；实现签约金额1242.82亿元，同比增加74.99%。看，保利的均价可是提高不少啊。

再看，万科，2020 年3 月份公司实现合同销售面积 378.1 万平方米，合同销售金额 549.4 亿元；2020 年 1~3 月份公司累计实现合同销售面积 884.8 万平方米，合同销售金额 1,378.8 亿元。

基于房地产行业的特殊性，2020年年报其实显示的是2018年的经营业绩，我相信2021年和2022年的业绩会很棒。

所以我就加仓万科啦

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