刘展超

　　2018年末及最近地方“两会”上，部分城市微调楼市调控内容，提出“一城一策”方案，似乎意味着房地产“因城施策”阶段开启。

　　1月17日，河南省十三届人大二次会议召开记者会，河南省住建厅副厅长张达表示，2019年，河南省将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。加强市场供需双向调节，坚决遏制投机炒房，加强城市之间政策联动和统筹协调，落实稳地价、稳房价、稳预期责任。

　　据介绍，2018年，河南省通过限购、限贷、限价、限售等措施，因城施策、因地制宜抓好调控，全省商品房销售面积和价格过快上涨的趋势总体得到了控制，房地产市场总体运行平稳。2018年1至11月，河南省房地产开发投资完成6226亿元，同比下降1.4%，商品住宅库存去化周期为9个月，基本处于合理区间，供求紧张矛盾得到有效缓解。

　　近日，福建省省长唐登杰向福建省十三届人大二次会议作政府工作报告。报告称，健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制，夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州（楼盘）、厦门（楼盘）编制“一城一策”实施方案，切实稳地价、稳房价、稳预期。

　　据新华社报道，浙江将加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制，杭州（楼盘）、宁波（楼盘）两市今年将研究制订“一城一策”方案。

　　浙江省住房和城乡建设厅厅长项永丹18日表示，按照“稳地价、稳房价、稳预期”要求，浙江省将切实落实城市政府主体责任，科学制定并严格执行长效机制和政策措施。2019年，杭州、宁波两市将研究制订“一城一策”方案，其他城市也将做好方案的制订工作。

　　国家统计局数据显示，2018年1~11月份，全国商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%，增速比2018年1~10月份回落0.8个百分点。中原地产首席分析师张大伟认为，从细分单月的数据来看，2018年的9、10、11月，全国房地产市场单月销售面积已经出现连续三个月的同比下调。楼市销售的放缓也影响到了土地市场。中原地产研究中心数据显示：2018年一二线城市合计住宅土地流标高达382宗，是近六年来的最高纪录。除一二线城市外，三四线城市土地流标数量也处于高位。

　　纵观国内楼市近些年的表现，与政策变化相关度较大，房地产市场的整体持续降温，推高了业界对政策调整的预期。

　　摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊此前预测，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策底线不会变，但可能会调整部分城市限购限售，放松首套房的首付比、认贷条件和利率等具体政策。

　　国际房地产服务商——第一太平戴维斯近日发布2018年第四季度北京（楼盘）房地产市场研究报告认为，在宏观经济下行压力加大的背景下，房地产相关政策微调的概率在增加。

　　第一太平戴维斯研究及顾问咨询部高级经理李想称，2018年延续了2017年的房地产从严调控基调，以“房住不炒”为核心思想，全年全国出台调控政策与细则多达400余次，可谓“调控之年”，内容涵盖限购、贷款、棚改、公积金、保障性住房等多个维度。在2018年末，部分城市微调部分调控内容，可能代表着“因城施策”阶段的开启。

　　“中央定原则，地方定细则。”李想称，中央层面的调控核心框架，如建立房地产调控长效机制、“房住不炒”、“租售并举”等纲领性精神不会动摇，但也会适度放权给地方，强调“因城施政，分类指导、夯实城市政府主体责任”。

　　自2018年底至今，国内已有数个城市对楼市政策进行了微调。12月18日，山东菏泽宣布取消住房限售政策。此后，广州（楼盘）调整“商住房”政策，原来只能卖给企业的部分房屋也能卖给个人。青岛（楼盘）高新区暂停摇号售房，有关摇号的规定从实施到取消只有半年。

　　张大伟认为，广州和菏泽等地政策调整，预示可能出现一轮房地产调控政策的微调。房地产市场出现涨幅明显回落，一些城市的房地产调控政策也到了调整阶段。未来大幅度宽松可能性不大，但各种微调将可能频繁出现。

　　近期召开的各地两会上透露出的信号显示，在房地产调控问题上，“一城一策”有望在2019年成为各地施政的主要方向。