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房产抵押贷款利息的计算主要涉及等额本息和等额本金两种还款方式，其核心公式及计算逻辑如下，结合实例说明可帮助理解：
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一、等额本息还款法：每月还款额固定
公式：
每月还款额=(1+r)n−1P×r×(1+r)n
总利息 = 每月还款额 × 还款月数 - 贷款本金（P）
参数说明：
P：贷款本金（如100万元）r：月利率（年利率 ÷ 12，如年利率5%则 r=0.05÷12≈0.004167）n：还款总月数（如贷款10年则 n=10×12=120）
计算步骤：
计算 (1+r)n（如 1.004167120≈1.647）代入公式求每月还款额（如 100万×0.004167×1.647÷(1.647−1)≈10,606.56元）总利息 = 10,606.56×120−100万≈27.28万元
特点：
每月还款额相同，前期利息占比高，后期本金占比高。适合收入稳定的借款人，如工薪阶层。
二、等额本金还款法：每月还款本金固定，利息递减
公式：
每月还款本金 = P÷n每月利息 = 剩余本金 × r每月还款额 = 每月本金 + 每月利息
总利息 = 2n+1×P×r
参数说明：
同等额本息，但还款方式不同。
计算步骤：
每月本金 = 100万÷120≈8,333.33元首月利息 = 100万×0.004167≈4,166.67元，首月还款额 = 8,333.33+4,166.67=12,500元次月利息 = (100万−8,333.33)×0.004167≈4,131.94元，次月还款额 = 8,333.33+4,131.94=12,465.27元以此类推，每月还款额递减。总利息 = 2120+1×100万×0.004167≈25.10万元
特点：
前期还款压力大，但总利息更低。适合前期还款能力强或预期收入下降的借款人，如退休前人群。
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发布于2025-8-26 17:52 北京
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