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办理贷款前需进行哪些房产评估？

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办理贷款前需进行哪些房产评估？

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资深顾问刘

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在办理贷款前，进行房产评估是一个重要的环节，主要用于确定抵押物的价值，从而帮助银行或金融机构确定贷款额度。以下是在办理贷款前需要进行的房产评估的主要步骤和考虑因素：

1.获取估价业务：这是房地产估价的先决条件，意味着确定需要进行估价的房产和相关的估价需求。拟订估价作业方案：根据估价目的、待估房地产基本情况及合同条款，及时拟定合理的估价作业方案，确保估价工作高效率、有秩序地进行。

2.搜集、整理估价所需资料：这些资料是为应用估价方法、作出估价结论及撰写估价报告书提供依据的，包括但不限于房产的地理位置、建筑年代、面积、户型、装修状况、周边环境等。

房产评估的具体内容和方法主要包括：

房产评估的内容：

建筑物的折旧程度：包括物质折旧、功能折旧和经济折旧。土地生熟程度：即基础设施的通达程度和土地的平整程度。基准地价：在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的平均水平价格。其他如底价、标定地价、房屋重置价格、补地价、资本化率等也是评估的考虑因素。

房产评估的方法：

重置成本法：对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，考虑资金利息和开发（或建设）利润后得出房屋的评估价值。市场比较法：挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，得出估价对象房地产的价值。这种方法在市场较为成熟、成交透明时常用，结果较为准确。收益法：根据待估房地产的收益返算其价值。路线价法：针对土地使用权，考虑土地位置对价值的影响进行评估。

此外，评估机构在评估时还会考虑一些具体的因素，如小区地段、交通条件、周边环境、配套设施、未来发展前景、建筑年代、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、通风采光等，这些都会影响房产的评估价值。

最后，评估机构会根据房子的位置、年代等实际情况得出一个数值，即评估价，这个价格一般会小于或等于房屋的实际成交价。在购买房子时，房屋评估价和成交价之间存在一定的差异，通常评估价为房子实际成交价格的80%~90%。

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