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【财经新闻】

经济学家陈世渊与彭博亚洲首席经济学家欧乐鹰撰文称，中国房地产行业被称为全世界最重要的行业，是有充分理由的。房地产与建筑业直接贡献了13%的国内生产总值（GDP）。计入与之相关的钢铁、水泥及其他商品需求后，总体贡献可能接近20%。从铁矿石巨擘力拓，家电行业巨头海尔，到坐拥16.6万亿元人民币抵押贷款的中国商业银行，房地产销售的一起一落都密切关系着方方面面。

　　房地产行业已经走到了紧要关头。在政府引导之下，楼市曾在供应大量过剩的大环境中掀起又一波销售热潮。而现在这股动力正在消退。 随着政府调整政策，房地产销量与房价都在触顶。接下来面临的一大问题是，房价将以多快的速度下跌，对经济增长会产生怎样的影响。

中国房地产市场供应严重过剩。根据彭博经济研究的估算，过去五年建设数量为一年逾1，000万套。基于城市人口自然增长、农村人口城镇化及存量房屋折旧估算得出的基本面需求低于一年800万套。这意味着，中国已经有1，300万套空置住房，而且过剩供应仍在以一年200万套的速度增长。

　　更糟糕的是，未来几年需求势将放缓。一方面，独生子女政策已经使城市人口自然增长率下降。另一方面，随着农民工供应过剩的局面得到消化，农村人口涌向城镇的势头也在减弱。到2020年，需求可能降到一年550万套。

最近人民币与美元汇率的变化，其实不是人民币贬值，而是美元升值。但是汇率这个东西让人容易搞混的特点就在于，它就是两个货币之间的关系，在等式两边的就是两种货币的数量，一个升值，就直接表现为另一个的贬值，只看一边，就容易看不到变化的真正原因是什么。有人也许会说你这是玩文字游戏，无论如何人民币就是对美元贬值了，不管原因是什么。但是我要告诉你的是，解读错误可能导致你“操盘“错误。比如，现在老有人在想，人民币是不是还会再贬下去所以我要多换美元。但这时你就可能忽视了那个真正应该问的问题：美元还会一个劲涨下去吗？它现在涨的这么高是不是很快就要回调了？你忽略了这个问题，可能过几天就会发现你的美元换多了！

　　说最近汇率的变化是美元升值而不是人民币贬值，原因有以下几点：第一，美国经济最近出现了一些导致升值的因素，比如美联储加息预期加大，特朗普当选人们预期美国经济最近会走强，等等。第二，前一阶段人民币贬值有我们自身的因素，那就是我们因为长期“盯住美元”，导致有效汇率过去几年升值过多，需要回调，进行校正。但是到了2016年底，并没有出现促使人民币贬值的新的因素，相反，一些新的经济数据都表明中国经济的增速正在趋于稳定，PPI通货紧缩已经结束，过剩产能与企业债务等问题也都开始加以解决并已经有所缓解。再向前看，也看不到中国经济本身会出现导致人民币贬值的因素。前一阶段有人担心房地产市场过热可能产生泡沫风险，但是由于各级政府比较及时地采取了一些调控政策，各地的楼市没有形成大的泡沫且都已逐步平稳了下来。最近中央出台了“完善产权保护制度”的文件，民间投资过度下滑的趋势有望得到逆转。明年如果经济增长速度不比2016年更低，则说明这一轮经济周期已经“探底”，今后几年进入“复苏”阶段，更是没有贬值的动因。

　　当然人民币与美元汇率的变化还会受这两个经济之外其他因素的影响。比如其他国家货币可能因各种国内的因素对美元更大幅度地贬值，这会对我们的汇率产生贬值压力。比如英国脱欧，导致英镑和欧元对美元较大幅度的贬值，对我们产生了一定的影响：它们贬那么多，我们一点不贬，我们与他们之间的贸易与投资关系就会出现大的不平衡，对我们不利。但同样，这里的动因不是我们自己的因素，而是外部环境的变化。这时你应该真正关心的问题也不是“人民币会再贬多少”，而是“欧元、英镑是不是还会再贬“或者”它们是不是贬到头了“？那些才是你应该研究的问题，忽视了这些问题，只去猜人民币会贬多少，你同样会在汇率操作上输得很惨。一些新兴市场国家的货币最近也对美元贬值较多（这也会对我们产生一定的影响），但是它们也不会一直贬下去。同是特朗普因素，他竞选时承诺要大搞基础设施建设，这对于那些生产大宗商品的发展中国家是个利好，这个因素的作用不久也会显现出来。

　　从长期看，两个货币之间的汇率取决于两个经济变量的比较，一个是经济增长速度，一个是通货膨胀率（资产价格膨胀也包含在内）。可以预期的是，在今后相当长一个时期里中国的经济增长率会高于美国近两倍，而通货膨胀率不会比美国更高（特朗普如果大笔花钱的话，美国的国债率会更高，通货膨胀率也会更高）。所有这些都预示着，人民币对美元汇率的长期变化趋势，也是稳步（小步）升值的。这其实也是美国人想看到的---—特朗普竞选时口口声声说要给中国贴上“货币操纵者”的标签，他的意思就是要“压”人民币升值，换句话说，就是要让美元对人民币贬值！