房地产的国家牛市是怎样炼成的？

土地和房地产价格掉下来，最惨的就是地方政府，央企国企以及相关特权企业，商业银行，基金公司，保险公司等国家队。因此在中国债务杠杆逼近超级观点的档口，央企国企才会疯狂的制造地王，地方政府，商业银行，基金公司，保险公司等则全力配合：

在当前中央严控地方债务背景下，央企以其独特的国有资本担保、抵押物充裕等优势，获得了大规模的银行低成本信贷资金。2015年房企融资成本排行榜中，中海、华润、保利、招商等央企地产企业均位居前列，资金成本控制在了极低水平，如中海地产发行的70亿元“15中海01”公司债，利率低至3.4%，更为重要的是，信达地产等中央房企还获得了国资大股东助力，大股东资源对于房企融资的支持和增信作用巨大。

相反，即便是龙湖、万科、碧桂园、恒大等大型民营房企，其融资成本仍然显著高于国资房企的融资成本，如恒大、碧桂园等大量项目甚至还通过互联网金融获取资金，融资成本普遍在6%以上。此外，中央房企在发行公司债、企业债等低成本融资过程中，其审批流程较民营房企更快捷、更容易。

再次，房企实际用于购买土地的“真金白银”相对有限。财政部数据显示，今年1-4月国有土地使用权出让收入9536亿元，而在房地产开发企业资金来源的数据中，1-4月房企应付款规模为1.44万亿元，扣除工程应付款7974亿元后大部分都是购地应付款，总额为6421亿元。

由此可见，尽管出让了大量土地，但地方政府实际获得的可支配土地出让收入仅为3100亿元左右。此外，房企还可从地方政府获得高额总地价返还款，如果地块涉及棚户区改造、保障房建设等，地价返还金额可能高达80%以上。与此同时，历史上大量的地王举牌企业退地的情况屡见不鲜，特别是在北京、上海等一线城市地价过高，使得许多地王举牌的主体逐步转变成“央企+民企”的联合体，这种联合体多为松散的项目组合，随时都有解散的风险。

看见了没有？在制造地王的征途上，央企国企，地方政府，商业银行，基金公司，保险公司之间的配合有多漂亮。这是一波在超级大拐点到来之前做高抵押物的行情。

地王和股灾中质押股票配资拉高出货相似，都是做高抵押物的行情，地王就是高杠杆的妖股，要给地方政府，企业（特别是国企央企），银行等国家队解套。股灾模式正在房地产市场被完美的复制。280万亿（这只是地方政府的盘子，还没算央企国企的），主力的盘子很大，拉高的过程若不刺激，这么大的盘子怎么出货？于是在改开以来中国经济最为艰难的一个转折点，我们迎来了一个地王扎堆刷屏、史上地王最多的年头。确实，这是房地产的国家牛市，但楼价不是要上天，而是要从天上跳下来。关于这一点，超级股灾已经展示过一遍了。