广大三/四线存在积极因素，市场超预期热销，去库存政策成效显著。市场常常只看到三/四线楼市的问题，却没有看到三大有利因素：1. 房价五年来没有上涨，中指院数据显示当前三线房价和2011年初持平；2.仍有不少三/四线城市经济富有活力，人口规模庞大；3. 一些三/四线城市政府已经开始控制土地出让。由于2016年出政策速度比2015年更快，二线城市开发企业补可销面积速度逐渐跟不上热销速度，房价有所上涨。这样一来，三线居民普遍的房价下跌预期终于扭转，三/四线库存去化启动。随着三/四线市场启动，我们认为全国商品房销售和开发投资表现或将超出市场预期。

需求侧政策并不会碎片化。碎片化的政策不仅执行成本偏高，而且相互效果容易抵消。苏州近期出台遏制房价过快上涨政策，但政策并不包含强力限制需求的政策。我们认为，苏州政策和未来一线城市调控政策可能大同小异，因城施策的政策或以增加供给和规范市场秩序为主线，对开发企业无害。

一线楼市房价过快上涨的局面逐渐可以得到遏制。一线城市已经成为二手需求占主体、改善性需求占主体的城市。这并不能推动房价上涨更多，却可能推动房价上涨更快。我们相信，未来即便不考虑政策因素，一线楼市也将陆续进入价格稳定期。此外，增加市场供给，规范市场秩序，也有利于一线城市房价平稳。

营改增将降低企业负担，激发社会去库存热情。5月初，营改增将会正式施行。我们预计，营改增将会为地产企业带来减税，允许购置不动产所含增值税的抵扣，也将明显刺激全社会购置不动产的热情。税收制度的改革不仅有利于企业降低负担，也可能会增加企业销售回款，推高企业盈利水平。

风险提示。一线城市房价上涨过快可能带来舆论压力；基本面不好的三四线城市库存去化仍然存在风险。

政策不怒自威，楼市乐而不淫，维持行业“强于大市”的投资评级。我们认为，政策举重若轻，既有效实现了去化库存的目标，又开始有效遏制房价过快上涨的势头。政策以高超的手段确保房地产行业平稳健康发展，也使房地产开发行业成为中国经济的正能量。我们坚决看好房地产板块，看好世联行、新城控股，招商蛇口，嘉宝集团，绿地控股，泰禾集团等。

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