华夏幸福 (600340)

——更具含金量的销售增长

投资要点：

华夏幸福今日公布 4-6 月经营情况：2013 年 4-6 公司实现签约销售面积 82.63

万方，同比增长 4.5%，签约销售额 66.81 亿，同比增长 44.9%，总体签约额

89.27 亿，同比增长 69.7%。12 年上半年公司整体销售额为 159.09 亿，其中

房地产销售 123.84 亿，园区结算 34.45 亿。

 房地产销售 2 季度逆市稳定增长，销售均价较 12 年上升 27.6%，可支撑未来

毛利率提升至 40%以上，维持全年房地产销售额 245 亿以上的预测。2013 年 2

季度公司房地产实现签约销售额 66.81 亿，上半年共 123.84 亿，符合我们的

预期。1）公司销售情况稳定，2 季度并未出现回落，好于行业平均水平。3

月国五条出台导致需求集中释放之后，4-6 月申万监控重点城市整体销售回落

约 15%，北京地区降幅更达到 45%，但公司 2 季度销售额逆势上升 17.1%，月

均销售额达 22.3 亿，与 1、3 月基本持平（2 月因春节因素销售较少）。目前

北京地区需求仍然旺盛，预计下半年公司项目销售将保持稳定。2）园区 销售

均价较 12 年上升 27.6%，可支撑未来毛利率提升至 40%以上，销售增长含金

量更高。受北京地区房价上涨带动，公司 1、2 季度园区配套地产销售均价环

比分别上升 5.3%、11.8%，目前已达 8389 元/平方米，较 12 年的均价 6576 元

上升 27.6%，城市地产销售均价在剔除保障房后也持续增长。虽然我们预计下

半年价格涨幅将明显放缓，但目前的价格对应的毛利率已提升至 40%左右，销

售额含金量更高，将有力支撑明后两年的业绩增长。维持对 13 年房地产销售

额 245 亿以上的预测，同比增长 36%，目前已完成 51%。

 园区回款支付节奏加快，结算与回款同步性进一步增强，全年园区结算收入

将稳定增长。2013 年上半年公司园区业务结算回款额为 34.45 亿元，同比增

长 151%，回款已超去年全年。增长较快主要是因为：12 年上半年回款额仅占

全年 45%，但今年园区回款支付节奏明显加快，大部分园区结算收入都已在上

半年收回，应收账款保持稳定。全年来看，预计固安、大厂等较成熟园区收入

相对稳定，而苏家屯、无锡、文安 等园区已开始实现招商，并将逐步贡献收益，

预计园区结算收入将小幅增长至 40 亿左右，产业发展服务（招商）占比近半。

 销售快速增长，公司模式正逐步兑现收益，维持“买入”评级。预计公司 2013

房地产销售 245 亿以上，包括园结算收入的整体销售 285 亿以上。维持 13、

14 年 EPS 2.65、3.41 元的预测，目前对应 12.5X、9.8XPE，维持买入评级。