华夏幸福(600340)
——乘京津冀东风，拓展香河正当时

 香河项目地处廊坊距离北京最近区域之一，项目体量大，并有望成为与固安、大厂等量齐观的收入、利润贡献区域。华夏幸福今日公告签订合作框架协议，拟对价3亿收购河北盛宇房地产开发有限公司，从而获取河北省香河县蒋辛屯镇及渠口镇的土地综合开发及运营项目。我们认为，1）该项目距北京CBD约40公里，距离通州新城约25公里，为廊坊距离北京最近的地区之一。目前香河县城已有较多房地产开发项目，以成为承接北京的外溢效应相对成熟的区域之一。公司独特的资源获取模式，既可使公司享受人流的集聚效应，又可避免在拿地价格上发生过度竞争。2）从协议四至看，约定的委托开发范围约20平方公里，与霸州、永清园区面积相仿。若加上此前签订的相邻的朗森汽车产业园，总面积约60平方公里，与公司的固安工业园相当，预计未来共可为公司贡献潜在配套住宅货量1000万方。3）该项目将与公司原有的香河朗森汽车产业园形成协同效应，未来香河区域有望成为公司继固安、大厂之后，在环北京区域最主要的产业园区及配套住宅发展区域之一。
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 公司充分布局环北京区域，项目收购的模式将助力公司深耕环北京的，更充分享受京津冀协同发展的效应。1）京津冀协同发展将重构以北京为中心的一小时经济圈（向东向南为主），环北京区域将从过去简单承接北京溢出需求转变为为具有综合功能的城市副中心，经济及人口容量将显著提升。华夏幸福目前已在环北京布局了10个园区项目（见图2），分布与目前发展方向高度吻合，基本包含了北京一小时经济圈上的所有区县。2）公司此次通过收购方式获取产业新城项目，解决了已布局区域进一步增加园区数量和面积的困难，有助于公司进一步深耕环北京地区，更充分享受京津冀协同发展的效应。
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 公司进一步深耕环北京，是京津冀协同发展唯一全面受益标的，维持买入评级。京津冀协同发展提到国家战略高度，产业及配套转移执行力超预期，而公司园区布局与这一战略的第一受益区域高度吻合并将进一步加强，未来仅环北京区域销售额即可达到千亿以上。我们维持15年整体销售额530亿（其中房地产450亿），维持13-15年EPS分别为2.05、2.87、4.05元的预测，目前股价对应PE为14X、10X、7X，维持买入评级。