上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局等5部门2月25日联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》(以下简称《通知》或“沪七条”)，自2026年2月26日起施行。

　　《通知》明确，进一步调减住房限购政策。非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房。连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持上海市居住证满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。

　　据悉，2024年5月上海发布了“沪九条”，2025年8月又发布了“沪六条”。国信期货首席黑色金属分析师李文婧告诉记者，此次“沪七条”的发布，是上海房地产调控历程中的一个重要节点。从政策细节看，将非沪籍居民购房的社保或个人所得税年限门槛压缩至满1年，并且在外环外区域实施不限套数的差别化政策，旨在最大限度地释放购买力。上调公积金贷款额度(首套可至240万元，最高可至324万元)、优化贷款条件，减轻置换与刚需家庭的资金压力。通过房产税暂免政策，支持成年子女独立购房与多子女家庭改善住房，适应人口结构变化。

　　李文婧进一步解释称，此次调整的目的主要体现在三个方面：一是“筑底企稳”。通过降低准入门槛，释放积压的刚性及改善需求，旨在改变市场对楼市调整周期的长期预期，构建市场底部。二是“结构性去库”。从数据上看，上海楼市库存存在区域分化，外环外供应量相对充裕。政策通过“外环外不限购”的引导，能有效加快外围区域的新房和二手房流转速度，盘活存量资产。三是“信号传导”。作为一线城市风向标，上海此举意在向市场传递“稳预期、稳信心”的积极信号，为接下来的“金三银四”传统旺季奠定良好的政策环境。

　　“地产销售的‘金三银四’旺季将至，此时出台新政将进一步推动旺季成交放量。此次调整政策精准滴灌，而非全面放开，有助于价格预期的稳定。”东海期货黑色金属首席研究员刘慧峰说。

　　受该消息影响，当日，A股钢铁、地产板块以及黑色系期货品种均出现不同程度上涨。截至收盘，地产板块上涨2.36%，钢铁板块上涨4.69%，文华黑链指数上涨1.41%。

　　李文婧认为，“沪七条”针对释放有效需求、降低购房成本、支持家庭结构优化、稳定市场预期，措施核心是打破限购与公积金加码，仅城区炒作防控略低于极端预期，属于“精准超预期”，直接触发地产与黑色板块大涨。

　　市场表现是情绪与逻辑的共振。从盘面数据看，地产板块多只龙头股触及涨停，黑色系期货如螺纹钢、热卷等的主力合约涨幅显著，这并非偶然。“究其原因，一方面，宏观预期的修正。房地产行业约占国内钢铁消费总量的四分之一，是黑色系最大的需求引擎。此前市场对新开工面积和拿地数据的预期较为谨慎，拉升了市场对未来终端需求回暖的估值。另一方面，大宗商品K型分化的修复。黑色板块价格处于相对低位。政策落地后，引发空头避险离场，也吸引了金融资本的重新配置。”李文婧说。

　　据了解，华北部分钢企已接到2026年全国重要会议期间临时自主减排的通知，要求企业在3月4日—11日执行阶段性减排管控，高炉负荷按不低于30%比例自主减排，并由企业结合自身装备、生产与原料库存情况，制定专项减排执行方案，按要求上报备案。本次管控以自主减排、错峰生产为原则，聚焦高炉等重点排放工序，通过合理调控炉况、优化检修计划、调整排产节奏等方式落实减排目标，保障会议期间空气质量稳定。

　　事实上，每年全国两会期间，北方地区都会有阶段性限产，以唐山地区为例，近5年全国两会期间，钢厂高炉检修容积率的均值为1.18万立方米，2025年限产力度比较小，为2396立方米。“钢厂的生产情况除政策外，更多还是要看利润变化，目前全国247家钢厂中盈利钢厂的占比还有38%，且长流程钢厂均处于微利状态。虽然北方地区有阶段性限产，但其他地区钢厂维持正常生产的概率较高，预计总体影响比较有限，更多的影响会体现在市场预期层面。”刘慧峰说。

　　据上海钢联的数据统计，截至2026年2月23日，钢材社会库存量为1052万吨，同比下降10.8%。据中国钢铁工业协会数据，截至2026年2月24日，中钢协会员企业钢材库存量为1511万吨，同比下降6.8%。“华北地区作为产钢重镇，高炉负荷压减30%，意味着在这一周内，铁水日均产量将出现实质性回落。而此时恰逢3月开工季，下游终端的备货需求正在逐步启动。此消息利多钢材，但对原料铁矿石和焦炭，这一消息则短期利空，影响铁矿石的需求。”李文婧说。

　　谈及黑色板块后市，李文婧持谨慎乐观的态度。她表示，短期看，在全国两会前，市场大概率会维持震荡偏强的格局。因为政策的利好效应有一个发酵期，叠加环保限产的供给扰动，市场情绪面偏暖，价格低位，出口良好，价格易涨难跌。中长期看，需要关注预期与现实的兑现度。政策出台后，关键要看3月、4月上海及全国商品房销售数据能否出现实质性的增长，以及关注后期房企回款能否顺利转化为新开工面积。如果成交量能如期放量，黑色板块的上涨逻辑将得到验证，行情也将更具持续性；反之，市场可能会面临高位回调的压力。建议相关企业和投资者密切关注钢材库存变化及地产成交高频数据，顺势而为，不宜盲目追高。

　　“当前已经临近钢材市场需求旺季，除政策外，更多还是要看旺季现实需求的表现。节前，市场对需求预期普遍悲观，贸易商冬储意愿较差，目前尚未看到需求有明显好转的迹象。累库幅度创新低更多源于供给下滑。不过，考虑到铁矿供需错位以及煤矿在全国两会期间的产量难有明显释放，预计成本支撑的力度还是比较强的。整体来看，钢材市场在3000点附近不具备大幅下跌的动能，但上涨空间需要看需求释放的速度。”刘慧峰说。