21世纪经济报道记者张敏 北京报道 2024年，房地产市场呈现出“低开高走”的局面。虽有“5·17新政”加持，但上半年的市场走势相对平淡。

　　9月26日召开的中央政治局会议提出，促进房地产市场止跌回稳。此后，一系列稳楼市政策“组合拳”陆续打出。房地产市场也在迎来久违的“银十”后，进一步出现“暖冬”行情。自2021年下半年进入调整期以来，市场终于出现持续回暖的曙光。

　　从更长的周期来看，随着红利退潮，供需关系逆转，房地产正在经历新旧发展动能的转换。从某种程度上说，本轮政策能否持续发力，市场能否止跌回稳，可能是楼市穿越周期的关键因素。

　　近日，21世纪经济报道记者专访中指研究院常务副院长黄瑜，她表示，判断楼市“止跌回稳”，既要看短期指标，也要从市场进入新循环的角度进行评判。从市场趋势来看，不同城市市场必然存在差异，政策应继续发力，让大城市发挥示范带动效应，促进市场更大范围的“止跌回稳”。

　　今年10月8日，中共中央政治局常委、国务院总理李强主持召开经济形势专家和企业家座谈会，听取对当前经济形势和下一步经济工作的意见建议。黄瑜作为地产领域的代表进行了发言。

　　“止跌回稳”的短期和长期指标

　　《21世纪》：近年来，稳楼市政策保持着稳定的出台节奏，但效果相对有限。9月末以来的这轮稳楼市政策出台后，市场表现较为积极，原因何在？与以往相比，这轮政策有哪些不同？

　　黄瑜：本轮政策的不同主要体现在三个方面：

　　第一，9月26日中央政治局会议首次定调要“促进房地产市场止跌回稳”，树立了明确的“止跌回稳”目标，标志着中央政策转向，明显提振了市场信心，购房者置业预期也有所改善。

　　第二，9月底以来多部门集中出手，加速落地了稳定房地产市场的政策“组合拳”，政策力度大、涉及范围广。

　　第三，地方一致行动，积极落实相关举措，一线和核心二线城市接连优化限制性政策。

　　当前政策环境已处于历史最宽松阶段，特别是需求端政策，涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。同时，政策对预期的改善明显。这也是近期市场有积极表现的主要原因。

　　《21世纪》：9月26日的中央政治局会议提出，要“促进房地产市场止跌回稳”。“止跌回稳”的标准有哪些？

　　黄瑜：我认为“止跌回稳”可能是一个系统性的政策目标，短期最应关注的两个指标是二手房价格和新房销售量的止跌回稳，而市场持续止跌回稳的关键标准是投资开工要逐步恢复。

　　房价作为房地产市场核心要素之一，是市场供求关系的直接体现，也反映和影响着市场预期的演变。考虑到新房价格会受到政府调控以及新开盘项目结构性影响，二手房价格的变化更能反映市场的真实情况。因此，二手房价格逐步趋稳或温和上涨是市场“止跌回稳”的关键标志，尤其是核心大城市的房价，标志性意义更强。

　　“止跌回稳”的另一个重要指标是市场销售量的持续、稳定回升，而不是短期脉冲式波动。其中新房销售量的变化对判断市场止跌回稳更为重要。一方面，过去两年受居民担忧期房交付，以及部分二手房小区价格逐渐调整到位，性价比凸显等因素影响，主要城市二手房成交量表现并不差，并不能简单以此判断市场企稳；另一方面，新房市场涉及产业链条更长、关联范围更广、与地方卖地收入也密切相关，对经济影响更为突出。因此我认为，判断房地产市场止跌回稳至少要观察两个季度左右的新房销售量是否持续回升。

　　同时，判断房地产持续止跌回稳的关键是投资开工要逐步恢复，只有投资开工恢复，才能增加市场有效供应，推动市场进入新的循环。

　　“虹吸效应”是城市发展的普遍规律

　　《21世纪》：今年四季度以来的市场表现，呈现出哪些特征？从现在的市场表现看，距离“止跌回稳”还有多远？

　　黄瑜：一是百城二手房价格在本轮新政后跌幅收窄，核心城市价格趋稳。根据中指百城价格指数，10月份百城二手住宅价格环比下跌0.60%，较9月收窄0.10个百分点，11月环比跌幅进一步收窄至0.57%。

　　二是新房及二手房销售量均出现明显恢复，一线城市市场修复最快。

　　三是年末核心城市加快卖地，北上杭等城市优质地块土拍竞争激烈，但供给端整体恢复不及销售端，土地市场仍承压。

　　从市场趋势来看，不同城市市场表现必然存在差异，止跌回稳的节奏和程度也会不同，核心城市近期市场量价均出现了明显改善。政策应继续发力，让大城市发挥示范带动效应，促进市场更大范围的止跌回稳，同时宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件。

　　《21世纪》：本轮市场复苏过程中，三四线楼市的表现相对不佳。住建部在今年10月曾表示，“虹吸效应”是世界城市发展过程中的普遍现象。这是否意味着从中长期来看，三四线城市将面临楼市需求不足的情况？未来这些城市的楼市发展形态是怎样的？

　　黄瑜：从中长期来看，我国房地产市场供求关系发生了重大变化，居民基本住房需求已得到满足，除了部分大城市仍存在结构性供求矛盾外，对于大部分三四线城市而言，房地产高速增长的时期已基本结束，未来这些城市的住房将回归消费属性，城镇化及购买力将主导市场走势。

　　当然，三四线城市之间的房地产市场也会存在差异，部分位于发达城市群或都市圈，以及具有独特产业优势、良好生态环境的三四线城市，楼市需求仍有一定支撑。

　　“虹吸效应”是城市发展存在的普遍性规律。发达国家的城市化一般都会经历“城市→都市圈→城市群”的过程。长期看，随着部分大城市承载力趋于饱和，同时轨道交通设施不断完善，核心城市也会对周边城市的产业发展等产生辐射带动作用。

　　2025年楼市政策将保持连续性 《21世纪》：中央经济工作会议指出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，推动构建房地产发展新模式。这种表态释放了什么信号？明年楼市政策导向如何？

　　黄瑜：12月中央政治局会议和中央经济工作会议为2025年楼市政策定调，“稳住楼市”目标明确，“持续用力”“加力”意味着“市场不稳，政策不止”，2025年政策仍将持续发力促进房地产市场止跌回稳。

　　从政策方向上看，2025年有望进一步加强落实已出台政策，保持政策连续性，具体来看：

　　促进需求方面，第一，加力推进货币化安置城中村和危旧房改造；第二，核心城市限制性政策有望继续优化，降低房贷利率、降低交易税费等仍具备空间；第三，更多城市有望加大购房补贴力度，带动市场活跃度提升。

　　优化供给方面，第一，落实专项债收购存量闲置土地政策，继续完善相关配套政策，加速推动土地“去库存”，改善市场供求关系及企业资金状况；第二，完善保障性住房再贷款收储政策，在收购主体、收购价格和住房用途方面给予城市政府更大自主权；第三，多措并举盘活商办用房。

　　除了以上政策之外，预计“好房子”建设、项目融资“白名单”等也将是2025年供给端政策持续落位的聚焦点，进一步修复企业和购房者预期。

　　《21世纪》：作为明年的重要政策手段之一，如何看待城中村和危旧房改造在促进楼市回稳方面的作用？

　　黄瑜：货币化安置城中村和危旧房改造是2025年推动新房销售“止跌回稳”的关键政策之一，当前城中村改造政策支持范围已经扩大至地级及以上城市，“加力实施城中村和危旧房改造”或意味着城中村和和危旧房改造规模有望进一步增加。

　　根据我们测算，货币化安置新增的100万套城中村和危旧房改造，按100平方米/套计算，可带来约1亿平方米住宅销售，对市场总量贡献约10%左右。若2025年加快转化为实际销售，将对房地产市场“止跌回稳”起到关键作用。

　　房企提前筹谋应对明年偿债压力

　　《21世纪》：2025年，房地产企业的到期债务规模有多大？对于房企来说，明年如何应对偿债压力？

　　黄瑜：根据2024年11月末的统计，2025年房企到期债券总额约7675亿元，其中信用债占比71.9%，海外债占比约28.1%，整体到期债券规模有所下降。但由于房企销售、融资两端仍处于下行通道，短期现金流压力较大，因此企业仍将面临一定的偿债压力。

　　为应对明年的偿债压力，房企应提前筹划，从销售、资产盘活、融资等方面入手，稳定现金流，以平稳度过偿债小高峰。

　　其中，近期政策加力支持地方政府使用专项债券和专项资金回收闲置存量土地、收购存量商品房。房企需积极与政府部门对接，进行土地调规、退地换地，出售存量商品房，盘活项目，回笼资金。

　　《21世纪》：在当前的房地产市场，民营房企的投资热情不足。从房地产市场长远健康发展的角度来看，怎么看待这一现象？

　　黄瑜：拿地企业方面，央国企是拿地绝对主力，民营房企拿地较为审慎。根据中指数据，从拿地金额TOP100企业来看，2021年民营房企数量占比接近一半为47%，2022-2024年民营房企数量占比不到两成。

　　民营房企退潮不利于行业长远健康发展。一是，一直以来房地产行业的市场化程度都比较高，对企业运营效率有较高要求，相较而言，民营企业运营效率通常较高，民营房企退潮不利于行业运营效率的提升。

　　二是，当前行业形势需要房企提供好房子和有较强的产品的能力，部分民企经过多年打磨，积累了较强的产品能力，而相当多的地方国企近两年主要发挥托底作用，产品能力仍待提高，因此民营房企退潮不利于行业产品能力的提升。

　　三是，房地产行业高质量发展，需要良性的竞争格局，民营房企退潮，不利于企业良性竞争。未来，国企与民营房企各自发挥所长，优劣势互补，才能促进行业健康发展。

　　《21世纪》：随着“房住不炒”时代的到来，市场对于房屋品质的要求越来越高，监管部门也多次提出建设“好房子”的要求。“好房子”的标准有哪些？要建设“好房子”，房企需要在哪些方面强化能力？

　　黄瑜：建设“好房子”的出发点是要“满足人民对美好生活的向往”、“推进住宅建设向高质量发展方向转型升级”。对于“好房子”的标准，行业内以及社会上也形成了一定共识。同时我们也要认识到，“好房子”建设需要“因地制宜”，不同城市的特征与发展阶段各有差异，好房子的标准也是不一样的。

　　今年8月，住建部再次强调，“好房子”要具备绿色、低碳、智能、安全等特征。

　　我认为建设“好房子”、提供“好服务”是企业可持续发展能力的根本，企业需要不断强化自身能力，主动适应新的市场发展环境。一是，“好房子”需要在精心设计、精工建造和品质交付等方面着手，满足居民对品质住宅的新期待。二是，“好房子”需要“好服务”来维护，房企要强化物业管理、提升服务效能，定期对房屋及社区环境进行养护和焕新，提升业主居住品质。