契合新的市场需求，构建发展新模式，已经成为每一个房地产企业必须面对的课题。

　　随着开发、运营、服务三大业务板块协同发力业务模式的逐渐成熟，龙湖集团在2023年首次实现公司整体及各航道业务的经营性现金流全面为正。

　　对于龙湖来说，这是一个标志性的转折，意味着运营业务已经不再需要集团“输血”，而是可以通过自身“造血”来驱动发展，实现内生式增长。与此同时，通过持续压降有息负债，龙湖逐渐告别依靠债务规模推动增长的传统路径。

　　“随着市场下行，负债规模和资产规模同步上升的旧发展模式亟需改变。”3月22日，龙湖集团管理层在2023年业绩会上表示，龙湖靠内生动力实现高质量发展的新模式，在过去一年取得了重要进展，主要表现在：经营性现金流全面为正、有息负债规模稳步下降、以及经营性收入和利润持续增长。

　　龙湖管理层表示，当经营性收入占比过半的时候，龙湖将真正完成了转型。

　　运营+服务业务贡献6成利润

　　根据龙湖集团3月22日发布的2023年业绩公告，过去一年，龙湖集团实现营业收入1807.4亿元，实现归属于股东的净利润128.5亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达113.5亿元。

　　在三大业务板块中，开发业务营业额为1558.6亿元，交付物业总建筑面积1070.8万平方米，开发业务结算毛利率为11%。

　　龙湖管理层在业绩会上表示，开发业务收入及利润指标下滑主要有两方面原因：一是行业整体销售收入规模出现下滑，新房市场成交体量从2016—2021年14亿平方米回到了9—10亿平方米，所以对大多数开发企业而言，销售规模相比2021年之前的高点大概有30%甚至更高的销售收入下降。二是在过去几年特别是在去年，新房价格出现一些调整，对开发企业而言，如果在2020年、2021年高点拿地在2022年、2023年进行销售和结算，利润会受到影响。

　　龙湖管理层表示，新房销售的修复节奏与购房者收入预期的改善息息相关，短期内仍有调整压力，这是整个行业正面临的共性问题。不过，在其看来，地产开发业务已经进入谷底，未来将是一个逐步修复的过程，市场企稳回暖仍然值得期待。

　　尽管开发业务遇挫，但龙湖的运营和服务业务却亮点十足。

　　2023年，由运营及服务业务组成的经营性收入实现248.8亿元，同比增长5.7%，覆盖股息及利息倍数1.55倍。与此同时，运营及服务两大业务在集团核心权益后利润中的贡献占比贡献占比持续提升，达到60%。

　　数据显示，截至2023年末，龙湖运营业务收入达129.4亿元，同比增长8.9%，毛利率为75.9%。其中，龙湖商业已开业城市达20个，累计开业运营的购物中心88座，运营总建筑面积797万平方米。2024年还将新开14座商场，其中8座重资产、6座轻资产，这也意味着到2024年龙湖开业的商业项目将超过100个。

　　运营业务中的长租公寓及产城业务已明确多条产品线，分别是长租公寓“冠寓”、产业办公“蓝海引擎”、服务式公寓“霞菲公馆”、活力街区“欢肆”、 医疗康养品牌佑佑宝贝医院、椿山万树。其中作为基本盘的龙湖冠寓，截至目前开业房间数12.3万间，整体出租率为95.5%。

　　而服务航道则主要由轻资产的物业管理“龙湖智创生活”和智慧营造品牌“龙湖龙智造”组成，过去一年，服务业务收入为119.4亿元，同比增长2.4%，毛利率为31%，同比增长2%。

　　“龙湖一直坚持用销售回款的10%，沉淀到这些投资性物业，经过若干年的沉淀，我们的投资性物业已经形成了近2000亿资产的规模。”龙湖管理层表示，2023年，运营和服务这两项业务加一起的收入占比达到14%，利润占比达到60%，在整个行业下行过程中为龙湖穿越周期提供了底气，也是龙湖穿越周期的压舱石，其持续健康发展，将成为集团利润企稳，重回增长的重要引擎。

　　财务安全是发展基石

　　市场下行期，财务安全尤为重要。

　　龙湖自2022年就开始主动有序压降负债规模，数据显示，2022年龙湖的有息负债余额为2080亿元，相比2021年末压降139亿元，到了2023年末，龙湖的有息负债余额降至1926.5亿元，较2022年末减少154亿元。

　　“未来还将逐年压降有息负债。”管理层在业绩会上表示。

　　2023年，龙湖积极兑付到期债务外，还提前偿还157亿港元的银团贷，持续优化债务结构，提高财务安全度。今年3月8日，龙湖提前完成兑付总规模为46.1亿元CMBS债券(资产支持专项计划)，截至目前，龙湖2024年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到103.1亿元。

　　据管理层透露，截至目前，2024年内龙湖到期债务余额147亿元，占比不到8%。其中境内债券60亿元，2025年到期的国内债券和部分银团将在2024年内安排逐步提前偿付或回购，年底将短债规模控制在安全范围以内。

　　在融资方面，2023年，龙湖净增174亿元经营性物业贷，平均融资成本3.65%。

　　2023年7月，龙湖获得5年期的31亿港元银团贷。2023年8月和12月，龙湖分别发行两期中债增进担保债券，规模分别为11亿元、12亿元，利率分别为3.50%、3.66%，期限均为3年。有息负债中，银行融资占比高达77%，说明龙湖安全性深受银行认可。

　　此外，龙湖银行贷款授信剩余额度超过2000亿元，公司债、住房租赁专项债、中期票据剩余额度达407亿元，境外贷款及美元债剩余额度达12.8亿美元。

　　不仅整体债务规模稳中有降，债务结构也在持续优化。截至2023年末，龙湖的外币债务占比进一步下降至17.7%，其中100%的外债已做掉期对冲，全面规避汇率波动风险。在政策的支持下，龙湖坚持低成本的融资渠道，进一步加大经营性物业贷款融资力度，整体借贷成本仅为年利率4.24%，平均合同借贷年期进一步拉长至7.85年。

　　截至2023年末，龙湖在手现金为604.2亿元，保持高位；三道红线指标继续稳居绿档，净负债率为55.9%，剔除预收款后的资产负债率为60.4%，同比下降约5个百分点，现金短债倍数为2.25。

　　一如既往稳健的财务盘面和安全的债务结构，令龙湖集团始终保持民营房企境内外高信用评级，也收获了机构的认可。

　　摩根大通在报告中认为，龙湖是业内管理最好的民营房企之一，其审慎的财务管理、精心规划的债务到期安排、良好的土储，帮助龙湖穿越周期。此外，由于龙湖较早布局商业，摩根大通认为龙湖目前的租金和经营性收入已经可以覆盖利息支出。