2024-02-21 00:00:00 证券时报 
张淑贤、吴家明/供图 官兵/制图
证券时报记者 吴家明 张淑贤

“最近利好政策不断，刚刚放松限购，现在房贷利率也下调了，购房门槛和成本都在降低。”在深圳罗湖翠竹片区，资深房产中介程经理正在向客户进行电话回访，“每年农历新年过后楼市都会出现一定的热度，加之现在这么多政策开始放松，我们店所有员工初六就回来上班，赶紧进入工作状态。”

从政策传递的导向来看，今年以来北上广深等重点城市接连松绑限购等楼市政策，市场都期待能出现“小阳春”。为此，证券时报记者走访了上海和深圳的二手房市场，对春节假期过后的楼市进行实探。

购房信心

有一定程度恢复

“初九我们就正常上班，这几天有带客户看房，但不多。”2月20日中午，上海闵行的一家房产中介门店内，业务员小曹告诉记者，“按照往年情况，要到正月十五后带看量才会逐步增加”。

记者走访时看到，上海的房产中介门店都已开门营业，一些门店将更新的在售房源信息置换在门口，借此吸引和招揽客户。不过，由于是工作日，在记者走访期间，并未见到房产中介门店有客户来访。

“希望3月楼市热度能恢复到1月时的程度。”小曹告诉记者，许多房产中介业务员都把1月的上海楼市称为“动起来了”。上海链家研究院近日发布的数据显示，1月份虽然是春节前传统成交淡季，但上海二手房依然成交1.48万套，环比仅下降3%，同比增长86%；成交金额537亿元，同比增长94%。

房产中介业务员小吴所在的门店，今年1月份成交9套，他自己卖出3套，“附近的某小区，1月份成交11套，两房几乎卖空了”。上海链家研究院认为，1月份上海二手房成交量存在企稳的迹象，主要因为节前利好政策频出，为楼市起到支撑作用，购房者和房东的信心均有一定程度的恢复，成交量和成交价格未再出现进一步下降。

由于2月份的春节假期，上海楼市成交节奏被打断。春节期间新房成交方面，根据上海中原地产数据，2月10日到2月17日，上海新建商品住宅成交3988平方米，虽然比去年同期大幅增加，但对比以往春节假期1万平方米左右的交易量仍有不少差距。据透露，整个春节假期上海仅26个楼盘有交易记录。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，春节假期成交大幅缩水符合惯例，尽管和以往相比，成交量非常少，但如今楼市大环境和以往有很大不同，有这样的交易量实属不易。“从以往惯例来看，春节后市场会酝酿‘小阳春’行情。”

学区房“热度”较高

而在深圳，绝大部分的二手房中介门店都已经开门营业。记者在深圳罗湖区和福田区多个片区采访时发现，学区房是近段时间二手房市场咨询和带看的热点。乐有家研究中心的数据显示，从去年开始，深圳重点学区的二手楼市抢先复苏，成交量同比2022年涨幅近九成，但价格方面仍在下探，持续回调。

深圳市房地产中介协会最新发布的数据显示，上周深圳二手房（含自助）录得193套，环比上涨16.3%，预计节后二手房市场会快步复苏。“历年的春节都是深圳楼市的销售淡季，节前松绑限购政策和节后降低房贷利率肯定会有一定的刺激作用，但成交数据有一定的滞后性，一般新房和二手房成交备案需要一段时间，为3月‘小阳春’做好充足准备。”有资深房产中介对记者表示。

降成本效应明显

除了松绑限购，2月20日楼市再迎利好政策。央行公布的2月份贷款市场报价利率（LPR）报价中，5年期LPR从4.2%降至3.95%，下降了25个基点，此次调整幅度是LPR机制实行以来的最大单次降幅。记者采访上海和深圳多家银行，此次调整后，上海和深圳首套房的房贷利率正式步入3字头，低至3.85%。

业内对于房地产市场依然持谨慎乐观态度。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，此次LPR一次性下调了25个基点，为历史上有记录以来最大下调幅度。之所以大幅度下调，一方面在于楼市需求端基本面依旧疲弱，居民加杠杆购房的预期较低；另一方面，开年就大幅度下调利率，避免“挤牙膏”产生“利率还会下调，等等再买房和贷款”的市场预期，导致购买力观望。此次将红利一次性释放到位，产生明显的降成本效应，促进居民贷款买房。

李宇嘉认为，楼市政策重心重新回到宽松框架，但基于居民就业、收入预期较为疲弱的考虑，政策除了在需求端刺激以外，更重要的是降成本。降成本与稳就业、稳预期结合，才能激励居民释放消费潜力和欲望。