继8月底央行、国家金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》后，9月7日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大国有商业银行相继就有关操作事项发布公告，明确了调整范围、调整时间、调整规则、申请渠道等。

　　根据四大行公告，此次调整范围为2023年8月31日前已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款。贷款发放或签订合同时不符合首套住房标准，但当前已符合所在城市首套住房贷款政策的，也在本次调整范围。

　　四大行表示，对于符合要求的存量个人住房贷款最低可调整至原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限，当前为LPR定价的浮动利率存量房贷，四大行均将于2023年9月25日起主动进行批量下调贷款利率，无需客户申请；执行固定利率或基准利率定价的存量房贷则先转换为LPR定价的浮动利率贷款，再调整贷款利率。

　　但“二套转首套”的存量房贷，或不良贷款归还积欠本息的存量房贷，需由客户向银行主动申请利率调整。此外，当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，也需由客户向银行主动申请利率调整。

　　中国农业银行还特别提到，客户可于2023年9月15日起查询本人存量房贷利率是否满足下调条件及下调幅度等有关事宜。存量房贷利率下调将于调整当日生效，生效日起按照新的利率加点幅度执行，定价基准LPR以约定的重定价规则调整。此次存量房贷利率调整不溯及既往，之前的房贷利息不作调整。

　　从本次存量房贷利率下调后的利率水平来看，四大行表示，其中2019年10月8日（不含当日）前发放、已转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，以及2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的贷款，利率最低可调整至相应期限LPR不加点；2022年5月15日（含当日）至2023年8月31日（含当日）已发放的或已签订合同但未发放的，利率最低可调整至相应期限LPR减20个基点。此外，在上述三个时间段内，如贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于全国政策下限的，则按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。

　　四大行还明确，本次利率调整可通过线上渠道（手机银行）和线下渠道（贷款经办机构）进行申请，不收取任何费用。

　　方正中期期货研究院首席宏观经济研究员李彦森告诉期货日报记者，四大行率先宣布下调房贷利率，是对此前央行提出降低存量房贷政策的回应，也是该政策的落地。总体来看，该政策是稳定房地产市场一揽子政策中的一环，其他方面还包括调降贷款利率下限、调降购房首付比例等。另外，市场还对监管放松一线城市或部分放松一线城市限购政策有所期待，未来可持续关注。

　　“从政策效果来看，存量房贷利率调降有助于减轻购房者财务压力，是呵护刚需和改需的体现，也能间接刺激消费。”李彦森说，一揽子政策的推出，有助于购房者信心改善，房屋销售阶段性企稳反弹的可能性上升，也有助于稳定房价、稳定市场上游主体尤其是房地产开发企业，降低房地产产业链风险。

　　国投安信期货金融衍生品组负责人朱赫也表示，存量房贷利率下调直接利好居民端，可以减少提前偿还存量贷款现象，增加居民可支配收入，有利于提振消费信心。“根据央行数据，2023年二季度末个人住房贷款余额38.6万亿元，2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，在存量按揭下调80BP以及本次存量房贷利率调整规模占比达到三分之二的条件下，我们估算全行业每年可减少房贷利息约2000亿元（38.6万亿元×2/3存量贷款×80BP）。”她说。

　　对于地产销售而言，朱赫认为，今年三季度以来中央层面持续推出稳楼市政策，若地方用好政策工具箱，加快执行速度，则将有利于带动需求入市，尤其是一二线房地产价格和销售的回升，促进房地产市场企稳回升，进而稳定经济发展。

　　谈及上述政策对大宗商品的影响，李彦森认为，整体对大宗商品偏向利多，特别是黑色产业链品种，其已完成对此政策的计价。未来持续性影响将转向政策落地后的效果，比如房屋销售改善程度。