今年春节过后，房地产市场出现一波“小阳春”。新房市场，十大城市商品房成交套数脉冲式增加，3月下旬一度增至近5年同期高位。70个大中城市新建商品住宅价格指数自1月起环比由降转升，其中二线城市的价格反弹最为凶猛。二手房市场同样出现回暖，二手房出售价指数，无论是一、二线还是三、四线城市，均在2月份止跌企稳，阶段性回升。市场对于房地产行业回暖的预期升温，推动螺纹钢价格指数在一季度稳步回升。

　　一季度脉冲式回暖后，房地产市场各项数据的增长走势并未延续，并且多个环节出现背离，比如，供需两端的背离，需求内部的背离，以及供应内部的背离。

　　供需两端，房屋销售与投资存在分化。自年初起，商品房销售面积累计同比跌幅显著缩小，至4月跌幅已收敛至0.4%，存在拐头的趋势。而房地产开发投资完成额累计同比跌幅仍在扩大。以上表明，房地产市场的现阶段回暖主要体现在需求端，而暖意传导至供应端仍需时间。

　　需求端内部，一、二、三线城市房地产市场的销售出现分化，主要体现在：新房市场，一线城市上涨放缓，其核心区域和周边地带明显劈叉，而二线城市上涨动力强劲，回暖态势显著，三线城市则差强人意；二手房市场，虽有复苏，但回暖主要体现在一线城市，二、三线城市跌幅仍未企稳。

　　供应端内部，房地产链条内前后端情况出现分化。链条后端，随着去年“保交楼”的陆续推进，房地产竣工面积累计同比自年初起表现为正向回升，且增速持续扩大。链条前端，无论是房屋新开工还是施工环节均未感受到暖意，其面积累计同比延续跌幅扩大的趋势。

　　通常，资金贷款情况反映企业投资意愿，开工情况反映企业当下真实能力和需求。两者是推动房地产链条回暖的关键。对于建材品种如螺纹钢，房地产链条前端的开工情况以及市场对房价的预期，共同影响螺纹钢的需求。第一，从资金链观察，居民端个人住房贷款余额同比增速连续放缓，而企业端自去年四季度起，住房开发贷款余额和房地产开发贷款余额表现为同比加速增长。以上信号表明企业端资金需求高于居民端。第二，对比开工和竣工情况，上文提到在“保交楼”推动下，现阶段回暖主要体现在竣工端。因此，结合以上情况，我们可以发现，企业投资需求相对更好，且当下企业投资资金集中于后端竣工。随着市场预期转好，房价企稳，暖意将逐步向前端开工传导。

　　乐观判断，房地产三四季度出现拐点。那么随着地产政策在需求端不断加码，建材二季度末供需再平衡，以及钢市旺季预期提前交易，建材价格有望走出磨底局面。在近期价格不断下探后，以螺纹钢、线材为主的建材品种价格有望于三季度迎来年内第二波反弹。（作者单位：信达期货）