SMM1月6日讯：昨日晚间，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的消息重磅出炉，此消息一出，夜盘黑色系全线翻红，日间开盘，螺纹、热卷继续强势上行，盘中均涨近3%。而铁矿石作为原材料端，同样震荡攀升，涨幅逼近2%。截止日间收盘，螺纹、热卷、铁矿主力分别收涨2.65%、2.71%、1.85%。

　　消息面

　　1月5日晚间，人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　同时，住房和城乡建设部部长倪虹指出，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

　　此外，深圳市住建局等六部门印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》，推广二手房“带押过户”模式，降低二手房交易成本。

　　进入新的一年，国家对房地产行业支持决心可见一斑。

　　北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清表示，稳经济政策清单反映了地方政府多举措、多渠道、多层次激发经济发展活力的信心和决心，有利于在多种复杂因素叠加的局面下从速从优找到最佳政策发力点，从而快速实现逆境突围，有力推动实体经济产能和效能的全面稳健复苏。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，此次政策实际上是对2022年《中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》的修正，充分体现了2023年的楼市政策导向。此次央行继续发文，实际上是延续了2022年的政策思路，体现了2023年要继续降房贷利率。此外，本次政策表明国家在2023年信贷政策要继续宽松，充分体现了对合理住房需求的保护和重视。尤其是此类政策强调了首套房，所以也要求商业银行信贷投放和房企项目营销要主动研究此类政策，积极对首套购房者宣传此类政策，以更好释放政策效应。

　　2022年房地产市场回顾

　　房地产作为钢铁行业主要的终端之一，其行业景气度对于黑色系有着巨大的影响。2022年钢铁行业供需双弱，其中建筑行业供需降幅尤为明显，而建筑行业消费的下滑主要体现在房地产方面。

　　在2022年，国家出台了诸多对于房地产行业的刺激政策，从首套房房贷利率下调，到三支箭落地，在政策层面上给予了诸多刺激，但从实际销售数据来看，提振效果有限。

　　 SMM认为政策虽多，但最重要传导至消费端，刺激购房者消费能力仍需要一定的时间，而现实情况是目前购房者的购房意愿并不强烈，因此也制约了政策实施的效果。

　　根据数据显示，2022年全国百强房企销售业绩同比下降超40%，其中近9成百强房企累计业绩负增长，根据中指研究院监测显示，2022年销售额超千亿房企为20家，较上年同期减少21家；超百亿房企130家，较上年同期减少28家。

　　与此同时，中指研究院、克尔瑞研究中心等机构数据显示，2022年房企销售业绩明显下行。其中，百强房企销售总额约为7.6万亿元，同比下降41.3%；百强房企权益销售额约为5.36万亿元，权益销售面积约为3.37亿平方米，同比分别下降42.9%和48.1%；百强房企市场份额约39.3%，较上年下降12.3个百分点。

　　 SMM认为，政策刺激房地产销售好转，最终传导至黑色系市场，需要达成的条件是基于房企资金压力缓解，从而使得房企积极拿地，拿地规划最终开工，才能够真正实现对钢铁市场的有效带动。

　　而回顾历史周期，新开工面积同比增速基本滞后土地成交的时间约为1个季度，即当前拿地会在1个季度之后才能到开工。而就目前情况来看，土地购置面积增速仍未触地，这将拖累未来一个季度甚至半年时间内的新开工上限。

　　黑色系后市展望

　　 SMM认为，2023年上半年房地产行业将迎来偿债高峰，国家各项政策的支持有望帮助房企平稳过渡，但难以在拿地及新开工方向实现增长。因此，房地产行业新一轮的开工增长或将在2023年下半年出现。因此，在这个漫长周期真正轮转起来，房地产市场对于钢铁市场需求的好转，或将到2023年下半年才能有所体现。

　　就目前而言，政策刺激的预期利好是带动盘面攀升的主要动力，但需要注意利好消化后市场情绪回落而造成的波动，除此之外，黑色系依旧需要关注基本面的运行逻辑。

　　螺纹方面，本周国内建筑钢材总库存继续累库。供应端，本周电炉厂年底例检家数增多，电炉产量继续下降，而前期检修的高炉厂短期未有大范围复产现象，且复产预期基本集中在春节前后。需求端，临近年关，多数工地已停工放假，仅有少数基建项目仍有赶工期需求，整体成交受阻，年前需求逐步衰退符合市场预期，预计下周市场成交将基本停滞。后续来看，近期钢厂节前原料补库完成大半，铁矿、焦炭需求持续性以及想象空间有限炉料价格走弱导致螺纹盘面跟随震荡偏弱运行。但是由于目前钢厂库存偏低，且前期高价原料导致成材成本偏高，此外，近期市场成交稀疏，现货价格底部支撑尚在，综合之下，预计节前螺纹钢价格或将继续在相对高位震荡运行。

　　热卷方面，本周热轧板卷总库存274.01万吨，较上周增加20.09万吨，环比增长7.91%，同比下降6.31%。本周热卷库存累库节奏加快，社库大幅增加，厂库小幅累库，整体总库存增量明显。供给端，本周热轧产量延续高位运行，供应端整体持稳。需求端，本周市场成交明显转弱，市场交投氛围冷清，社库增量较为明显。考虑到后续终端和物流将会陆续放假，热卷库存压力将逐步增加。成本端，虽然焦炭价格有进一步下降的预期，但钢厂盈利状况不佳，挺价意愿较强。且临近假期，终端及贸易商成交意愿较低，多以观望为主，因此热卷价格短期仍将延续震荡运行。

　　铁矿方面，供应端上虽然本期铁矿石全球发运量及到港量环比有所减少，但总体仍处于相对高位，供应端压力并未有明显缓解。但是，根据SMM统计的35个港口库存总计12787万吨，较上周下降609万吨，较去年同期减少2477万吨，截至目前实现3期去库。受钢厂节前补库带动，叠加本周周初焦炭价格提降钢厂利润修复，钢厂采购积极性增加，带动进口矿疏港量上升至高位，根据SMM统计数据显示，本期进口矿日均疏港量周度环比上升5.4万吨至301.1万吨。并且下周来看，高炉检修带来的铁水影响量将有所减少，叠加河北钢厂评级调整，或加大产量，因此对于铁矿石的需求仍有支撑。但考虑到钢厂暂无提产计划，该消息未反馈至需求端，预计短期铁矿价格震荡运行。