“今年是行业（销售规模）大幅下降的一年，我相信今年应该会是底部，明年后年，未来几年整个行业会企稳。”在2022年中期业绩说明会上，中国金茂总裁李从瑞表示，“从未来的市场情况看，过去（新房年销售额）18万亿元的规模会大幅下降，今年我们预计会有25%左右降幅。随着时间的推移，我觉得未来十年里会稳定在10万亿元，市场还是有这样的体量。”

　　8月30日晚，中国金茂发布2022上半年业绩报告。报告期内，公司录得合同销售额699亿元，销售排名较去年同期上升4位至TOP11；收入287.45亿元，同比上升1%；毛利62.25亿元，同比上升8%；累计回款733亿元，回款率105%，创历史新高；融资成本仅3.76%，达历史新低。

　　“今年上半年，中国金茂实现合同销售额699亿元，虽然较去年同期有所下降，但是销售排名同比上升，并且收入和毛利均较去年同期有所提升，从这方面来看，中国金茂取得了不错的成绩。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者表示，同时，公司在融资方面创下融资成本三年来最低纪录，回款率达到105%，这些都表明中国金茂的财务状况相对稳健。”

　　拿地净利润率提升

　　做有效益的收并购

　　“在整个行业持续低迷的背景下，公司营收、毛利等指标实现增长实属不易，这主要与公司诸多优势有关。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，中国金茂在城市运营、片区开发模式上的能力优势，为其在项目获取、产业资源的落地、物业服务等方面提供了有力支持。”

　　截至2022年6月30日，中国金茂在全国布局34个城市运营项目，签约销售额的25%来源于城市运营项目。今年前8个月，中国金茂新获取11个项目，全部位于一、二线核心城市，其中48%由城市运营项目贡献。

　　“今年上半年拿的地净利润在10%-15%之间，而且这是非常保守地按照当前价格来判断土地的价值，应该说这是优质的土地储备，下半年还会坚持这样的拿地策略。”李从瑞表示，“未来，城市运营在中国金茂的业务中会占到越来越重要的位置。我相信随着时间的推移，以及我们对招拍挂项目的严格纪律，城市运营项目占比会越来越大，优势也会逐渐得到体现。”

　　据悉，今年上半年，中国金茂稳步推进城市深耕，目前单个城市公司管理项目平均达11个，北京、南京、苏州、上海以及青岛等城市公司签约销售额均突破50亿元。

　　值得关注的是，为进一步夯实城市运营综合实力，中国金茂于上半年加快了对优质标的的收并购。

　　今年6月份，中国金茂先后宣布私有化产业市镇项目规划、开发及运营服务企业中国宏泰发展以及收购首置物业100%股权。在业内看来，前者将帮助中国金茂锁定中国宏泰发展位于龙河新城的约2万亩土地储备，从而获得稳定、可观的开发收益。后者则将丰富旗下金茂服务的在管物业组合，完善城市一体化运营服务体系。

　　在业绩会上，李从瑞表示，公司在收并购方面一直坚持几大原则：一是要战略高度匹配；二是不追求规模，先做有效益的并购；三是在管理半径辐射范围内；四是品牌和品质要相匹配。他进一步透露：“现在我们在谈的项目也很多，有项目层面的，也有公司层面的，我们希望未来能将收并购够持续做下去”。

　　一年内到期债务占比下降

　　将根据市场情况逐步收回永续债

　　在当前的市场大环境下，房企的财务安全性备受关注，尤其是“三道红线”，被视作最直观有力的指标。中报数据显示，中国金茂的现金短债比、净负债率、剔除预收账款后的资产负债率相关指标进一步优化，继续保持“三道红线”全绿的安全态势。

　　截至2022年6月30日，在中国金茂的债务中，98%为银行类、直融类、保债类融资；一年内到期债务占比下降6.7个百分点，仅占24.6%。上半年，中国金茂大幅降低永续债金额，永续债降幅达40.5%。同时，公司平均借贷成本下降至3.76%，为三年以来最低纪录，抗风险能力进一步增强。

　　在业绩说明会上，中国金茂管理层表示，“今年上半年，我们赎回了一笔永续债，大的方向是逐步收回永续债，后续会根据总体市场情况来做安排。”

　　“整体来看，中国金茂债务结构进一步优化，一年内到期的银行借款占比下滑，‘三道红线’维持全绿，展现了其抗风险能力。”陈霄分析认为，上半年中国金茂现金及等价物基本能覆盖短期债务。整体来看，公司债务结构合理。

　　此外，在融资端，尽管上半年房地产行业融资环境严峻，中国金茂融资渠道依旧畅通，半年获得近200亿元直接融资，其中包括发行利率为3.4%的87.08亿元全国最大单碳中和CMBS债券、利率仅3.5%的15亿元全国首单地产行业并购主题公司债等。在业绩说明会上，中国金茂管理层表示，公司与多家优质金融机构保持着良好信任与合作，尚有1308亿元未提取银行授信及未使用直融额度。

　　对此，肖云祥表示：“在大多数房企融资困难的背景下，公司能保持融资畅通，这有助于公司弯道超车提升行业排名。”但他也指出，未来公司的融资计划需要配合战略投资目标而定。一般而言，企业融资需要注意与投资匹配，不浪费资金的使用效率，也不要采取激进的融资策略，导致公司风险提升。