利率大降，100万贷款每年少1万利息，房价会暴涨吗？

所以朋友圈立马就炸了，很多人说这是几年来最优惠的房贷政策，所以要赶紧买房，房价马上就要大涨了之类的文章层出不穷。这确实是这几年最优惠的房价政策，毕竟前几年一直在调控，房贷利率能高到5.8%左右，但给出房价要涨的结论这是错误的。首先我们来看一下为什么要降房贷利率。最近半年来，房贷已经已经降3轮了，这次的降息并不是首发。前两轮共降息60个基点左右。那前两次降低房贷利率是为了什么大家还记得吗？没错，是因为负债2万亿的恒大暴雷了，引发了巨大的市场震荡和信心危机，为维护市场稳定，房贷市场共进行了2轮降息，从而稳住了局面。5月12日，负债1.2万亿的融创中国暴雷，宣布无法偿还在11日应交付的2948万美元利息。2948万美元不是本金，只是一笔美元债的一年的利息，这种级别的财富对普通人而言是个天文数字，但对于融创这种庞然大物而言只是个小意思而已。为什么融创连3000万美元的利息都还不起了，这只是利息啊。资本市场有个定律，越大的公司在越小的债务上违约，说明捅出来的资金窟窿越大。在这3000万美元违约前，融创已经还了无数个3000万美元了，最后实在是被榨干了每一分钱，无奈之下才会选择公开违约。但凡有一丝可能，但凡账上还有点钱，哪怕只能再多活3个月，这些巨无霸房企都一定不会选择违约。这些美元债本来4月份就到期了，融创孙宏斌以自身作保，又给宽限了30天，但还是没能还上钱。而在之前，孙宏斌还以个人身份向融创无息提供了4.5亿美元借款。不否认孙宏斌救融创的努力性，但越是如此如你，越代表融创真的是油尽灯枯了。如果还有一点点救活的可能性，孙宏斌会宣布融创正式违约吗？融创的暴雷的不是突然性的，从年初开始就有很多人把融创称之为恒二了，对地产有一定了解的人都知道融创的日子很难过，4月份那批美元债利息的延期支付更是拉响了最高级别警报。我之前写过文章，有些房地产商的资金链已经紧张到失去了降价销售的资格。当时没好意思提名，但在写字楼商铺普遍5~6折降价的大背景下，哪些开发商还在死撑着绝不降价，卖写字楼商铺连个8折都不愿意给的，大家随便逛逛市场问问价就知道了。有一个算一个，这些开发商的资金链都有巨大问题，尤其再叠加市场传闻进行互相印证，准确率更高。因为融创暴雷是有预警的，且预警时间很长，所以在5月12日融创正式暴雷后，央行在5月15日就宣布了再一次的降息操作，这次一口气把首套房利率给降到了4.4%，降息力度等同于恒大暴雷之后的2次降息之和。恒大2万亿负债，且是首爆，融创才1.2万亿，还是次爆，预警周期还那么长，为什么给融创的待遇这么高？因为这次降息为的不止是融创。截止到5月15日，应提交年报，但未能按时提交年报的上市房企共有13家，分别是融创中国、中国恒大、世茂集团、龙光集团、融信中国、富力地产、佳兆业、祥生控股、中国奥园、新力控股、当代置业、花样年控股、景瑞控股。一家上市房企未能按时提交年报，而且是在这种房地产行业的风口浪尖，这代表着什么大家都知道。融创和恒大已经正式暴雷，剩下的11家全部暴雷不一定，但有几家即将暴雷那是肯定的。如今融创一爆，这11家的日子更难过，市场给的信用评级和信心会更低。一家融创也许就1.2万亿负债，但如果叠加上这11家，那这个负债数量就很大了。国家允许房企暴雷，允许债务违约，逐步破除债务刚性兑付。一部分房企暴雷，是在逐渐拆除地产的债务地雷，是好事，但要求是逐渐、挨个的暴雷，让国家可以缓慢有序的拆除。小房企就算了，一起爆几个也没事，但融创1.2万亿的债务盘子不小了，国家拆起来需要一定时间，剩下的几家大上市公司不能再有事，至少短期内不能有事。因此，这次一口气把首套房利率降到了4.4%，部分是为了平息融创风波，部分是为了暂时护一下后面的房企。再加上四五月份的疫情和经济形势，叠加起来一口气给这么高的降息幅度是可以理解的。这种降息幅度会引发房价暴涨吗？当然不会，只要你看清降息的目的和初衷的话。有人拿这次的降息和2014年那次相比，这是非常荒谬的事情。2014年的时候可是一口气把房贷利率给降到了基准利率的7折，当时的基准利率是6.15%，打7折那就是4.305%，让买房可以勉强以租养贷。以租养贷，在当时是一个很时髦的词汇，官媒天天宣传的东西。

扣掉不用付利息的3成首付，剩下7成贷款如果按4.3%利息算的话，和整体3%房租基本恰好等同，每个月的月供让房客交了即可。这种收益率的房子依然有泡沫，依然不值得投资，难道你花钱买的资产获取的收益仅仅只能抵消利息就满足了？那也太荒谬了。但怎么说呢，这个泡沫虽然有，但也不算太离谱，至少还在价值范围之内，只是有点小亏而已。当年2014年提出的口号也是去库存，只是想卖掉库存就可以，并没想涨价，但后面没收住，涨多了，因为房价上涨符合地方政府的利益，他们会全力推动这个事，根本不管后面会引来什么麻烦。到了2015年，连续降准降息，基准利率从6.15%一口气降到了4.9%，之前签约的买房者签下的7折利率也同步生效，房贷利率变成了3.5%，这就更划算了，直接赚翻。所以，这次把首套房利率降低到4.4%，根本没办法和2014年那一次相比。首先我们的租金回报率已经下跌到了1.5%，这是一个低到离谱的数值，其次房价真正暴涨是在2015年，那是因为实际房贷利率降到了3.5%，而同期租金回报率是3%。当年买房是真的有价值，保底的收益是有的，怎么也不会亏哪去，国家经济再发展个几年，赚钱是大概率的事情。但现在的房子怎么比，完全没办法和2014年的情况相比啊。所以，房价不可能复现2014年之后的暴涨，因为双方情况根本不一样，这次降息只是为了维持市场平稳。以目前国家手里的政策底牌来说，几家房企巨头的倒下是不会冲击到金融市场稳定的。但这个降息的速度，有点快。我去年的时候说过，2015年时房贷利率是3.5%，如今是5.5%，我们总共有200个基点的空间，加上降首付等，操作空间很足，有能力硬顶房价很长时间。如果十年不涨不跌，那差不多就可以恢复到2014年的情况，有点泡沫但还可以接受。不涨就会跌，只要房价必涨的全民共识被破，那维持高位横盘是很困难的事情，必须要定期释放利好消息去顶，否则肯定撑不住。但目前时间只过去1年，房贷利率已经降到了4.4%，去了100个基点，我们还剩100个基点的空间。当然，还有2套房的利率政策空间，还有降低首付的政策空间，取消限购也有那么一丁点用，这些合起来还可以再撑几年。但怎么算，政策全出，也就撑个三五年，要撑十年实在是太难了，难到近乎于不可能。所以我这里个人认为，维持十年不涨不跌直接软着陆拆除所有的地产泡沫，这个最美好的愿景不太可能实现，难度实在是太大。因此，不能强行追求房价的不跌，因为这很难，近乎于做不到。对房地产调控的目标，应从完全的软着陆，变更为不发生系统性金融风险。所有施政的目标，都以拆雷为目的，一个个拆，把金融系统的雷都拆光了就可以。不让房价降不是根本目的，拆金融系统地雷才是根本目的。只要不发生系统性金融风险，把雷拆个差不多之后，不必对房价下降过于敏感。顶不住，也没必要顶，不危及金融安全，给几年时间拆地雷即可。最近的公告和新闻，差不多也是这个意思，实际政策落地的时候也是按这个方向来的。

最后做一个总结。首先，对于这次的首套房利率下降，原因和潜在影响我刚才都说了，结论也很明确，房价不会涨，降利率是为了稳金融。其次，明后年房贷利率极大概率会再次下降，首套房利率进入3字头几乎是一个必然的结果，如果是在2017~2021年以5.3~5.8%利率签署房贷合约买房的人，届时可以考虑换房。只要把房子一卖再一买，每100万的贷款一年可以节约1.5~2万利息，数据非常夸张。最后，如果没有置换房产可能的，尽量提前还贷，把签署的高利率房贷合约尽可能的提前结束，还一点本金是一点，不然的话实在是太亏了。