出于债务主动管理考虑，中梁控股（02772.HK）将对两笔美元债券进行交换展期。

自2021年下半年以来，房地产市场环境发生剧烈变化，行业整体销售情况下滑，境外融资功能丧失，境内融资不断收紧。在此背景下，民营房企面临整体流动性风险，部分房企寻求债券展期，以赢得化解流动性风险的时间及空间。

中梁控股是20强规模房企中，境外信用债发行规模不大的企业，其境内债券规模也较少。据悉，完成债券展期后，中梁控股今年年内将再无境外债本金到期。

“通过以时间换空间，公司将获得充足时间等待市场复苏，有足够信心和能力圆满处理所有境外债，进一步筑牢财务安全护城河的同时，更好履行对投资人的偿债义务。”中梁控股方面表示。

据悉，在融资端，中梁控股将多措并举，实现绝大部分项目融资良性运转。一方面，中梁控股将与合作金融机构继续保持沟通、增强互信，另一方面，其还将积极拓展区域性银行、前融机构、资产管理公司及合作方的金融资源，同时加快盘活企业资产力度。

中梁控投表示，公司还将在经营端通过稳经营、稳组织、稳合作方，降本增效、苦练内功，等待政策暖风及市场复苏，用实际行动强化市场信心。

设立开发物业增信包

中梁控股4月28日发布公告，为改善公司整体财务状况，拟推动2022年5月19日到期的8.5%票息美元债券 (存续规模为3亿美元) 及2022年7月29日到期的9.5%票息美元债券 (存续规模为4.5亿美元) 寻求交换展期。

这两笔旧债券，将交换为2023年4月15日到期、票息8.75%，与2023年12月31日到期、票息9.75%的两笔新美元债券；预期两笔旧债券实际平均展期约1.4年。

为减少投资人顾虑，推动债券顺利展期，中梁控股设置了非常明确的鼓励条款和相当有力的增信措施。

根据公告，两笔旧美元债交换条件为1%现金激励，以及按比例置换成展期后的新美元债券；同时，两笔旧债券同意交换时，会结算与支付至2022年5月18日的债券应付利息。

中梁控股还宣布，公司将设立开发物业增信包：公司12个月内权益可售货值超过100亿元；并承诺，除现有项目融资抵押外，包括苏州雅秀云庭、无锡中梁芯都会、长沙中梁玺悦台、西安中梁鎏金云玺等在内的项目，销售套现的自由现金流净额的50%，将优先归集用作归还或回购美元债。

有分析师表示，债券展期并非不偿还债务，而是在债券到期前的合理时间内，主动与债券持有人充分协商，通过修改债券条款等方式，延长债券到期期限，重新拟定债务偿还条件。

“债券展期是通过以时间换空间的方式化解流动性风险，目的是实现债务的偿付。展期展间，仍然会照常支付利息；到达展期时限后，将按约定偿还相应本息。”这位分析师补充道。

业内人士指出，展期既不等于“逃废债”，也并非“躺平”。

“展期是一种积极、主动解决整体问题的系统方案。逃废债是一种民事违约行为，不是所有的欠债都是逃废债，它强调债务人的主观故意；确切地说，有履行能力而不尽力履行债务的行为就是逃废债。展期则是与债权人重新商定偿债条件，在偿付时间和偿付方式上做出调整，仍然会履行偿债义务，而并非逃避偿债义务。”这位人士说。

这位人士同时表示，展期也并非“躺平”。“躺平是逃避问题，不积极解决问题，不顾及债权人及其他相关方利益，任由风险发生的行为。展期是一种综合考虑客观的内外部实际情况，以化解流动性风险为目的的主动协商的行为，是为了最大程度公平保障所有债权人利益的行为。为保证展期债务得以偿付，发行人将采取相应措施，以保障投资人利益。”

此外，公告还指出，中梁一笔2022年8月到期的私募美元债，存量规模1.5亿美元，已于4月26日签定“再融资贷款” 协议，展期至2023年。

“私募美元债得以成功展期，也在实事层面说明投资人对其偿债能力，及相应保障措施的认可。”前述业内人士表示。

债券展期前，在过往历史记录里，中梁控股一直保持着安全稳健的运营态势。

据中梁控股2021年年报，公司净负债率从2021年半年度时的56.1%进一步下降至35.4%，继续保持行业低位；现金短债比1.04。此外，截至今年3月31日，中梁有息负债仅340亿元。投资上，中梁控股2021年全年权益拿地仅占权益销售24.5%。

基于较为稳健的财务表现，中梁控股还积极进行债务管理，并主动回购美元债，积极降杠杆。

公开资料显示，中梁控股2021年还款6.56亿美元，提前回购1.08亿美元（不含借新还旧及展期）；至2022年3月末，还款+提前回购规模约3.1亿美元。而从2021年7月至今年3月底，中梁已归还或回购合共约12亿美元本息的境外债务。

合理规划债务结构

从自身家底情况来看，获益于中梁控股良好的基本面，其可变现资产远超刚性负债，这将为通过展期、化解偿债风险提供有力支撑。

公开资料显示，截至今年3月末，中梁控股全口径资金总量余额297.15亿元，应收售楼款212亿元，土储总货值2156亿元，可供出售货值586亿元；至今年3月末340亿元总债务较2021年底下降15%。

就美元债展期方案来看，完成5月、7月、8月债券展期后，中梁控股今年再无境外债本金（含私募）到期。

业内认为，中梁控股对债券展期，将进一步提高其运营安全的保障程度。此次两笔美元债平均展期1.4年，在有效拉长还款周期的同时，还将同步解除2023年4月2亿美元债交叉违约条款，提前消除了到期风险。

从自去年下半年以来的行业情况来看，中梁控股并非首个进行债券展期的房企。

公开资料显示，从2021年至今，包括恒大在内的不少头部房企先后推动债务展期，实现债券展期的房企数量有20余家。

就房企为何要对债券进行展期，业内人士认为，在行业整体下行背景之下，债券展期是房企主动进行债务管理的一种方式，几乎成为行业现在的“标准动作”。

受市场、政策等复杂因素影响，楼市和资本市场环境发生了不小的变化。自2021下半年一些房企暴露风险开始，民营房企信用评级屡次遭到下调，股债价格持续下跌。

“目前可谓地产资本市场的至暗时刻，房企资本市场融资功能丧失。前50强民营中，绝大部分房企都不得不选择展期，来度过相当艰难的时段。”一位分析人士表示。

各种因素叠加之下，房企融资市场发生不小的变化。

据贝壳研究院统计，房企2022年一季度境内外债券融资累计约1733亿元，同比下降43％，降幅较2021年同期扩大20个百分点。细分来看，一季度境内发债规模约1378亿元，同比下降28.6%；境外债规模约355亿元，同比下降幅度高达68%。

分析人士指出，销售和融资是房企保证资金安全两条重要的资金生命线，但这两方面都出现不小变化。“房企再融资大幅规模下降，降低了其资金流动性；预售监管资金沉淀在项目中，对企业资金支持的力度也有所下降。当下市场环境下，债券展期是房企最务实、对各利益相关方负责任的一种选择，也展现出企业‘绝不躺平’的态度。”

从市场角度来展望，政策及市场环境正逐步处于改善过程中。

自去年12月以来，中央及地方密集出台偏松类地产政策，多措并举缓解房企资金压力。随着今年各地陆续放开限购、限贷、公积金等政策，居民按揭支持力度不断加大，房企预售资金监管也出现放松趋势。这些政策、市场上积极的变化，为房企进行局部债券展期，以等待市场面转暖赢得宝贵时间。

中梁控股方面认为，目前政策面已经见底，市场面的利好政策不断出台；虽然政策的传导还需时日，但行业最危险的时间已经过去。

“在企业良好基本面支持下，与投资人在债券展期上达成协议，将为合理规划债务结构赢得宝贵的时间，从而度过市场上较为艰难的时期。而企业更加安全、健康的运营，也将为实现投资人的偿债义务，提供更坚实的保障。”中梁控股方面表示。

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