持有华侨城的球友们，从来就不缺少跌宕起伏的刺激感——A股最牛董秘时不时出来进行公告减持表演还只是开胃前菜，股价在地产、文旅两大行业反复横跳，就低不就高只能算是佐餐小酒，姚老板旗下持股机构接力减持小乔大戏在当下算得是大餐了，这不今天姚老板旗下前海人寿公告，自2021年11月4日至2022年5月3日拟减持不超过1.64亿股，占总股本比例2%。公告一出，叠加当下地产行业短期拉高回调的风口，今天地产行业被带崩了——整体下调，华侨城收盘跌了6.08%，连之前坚挺的保利、万科、金地等都一齐转跌。

这些天，我一直在雪球上写着我关于华侨城、关于万科，关于文旅、关于地产行业的想法，也因此有机会与不少球友交流着我对于这些股票和行业不成熟的看法和思考。在此过程中，一方面让我原本散乱游离的想法变得清晰系统，另一方面在交流中时常常得到朋友们的启发，有醍醐灌顶的酣畅快乐。

萧伯纳说：你有一个苹果，我有一个苹果，互相交换，每人还是有一个苹果。你有一种思想，我有一种思想，互相交流，我们都有了两种思想。此陈不我欺。

当前，如何看待姚老板再次减持背景下的华侨城？华侨城未来的发展如何？股价走势会重蹈上次减持的覆辙，持续低迷数月吗？

我想，可以把散落于各处的我的思考汇集起来，整理一下，集中在这里，便于关注小乔的朋友们读一读，议一议，或许有助于大家更为深入且清晰地了解小乔，有利于雪球的小伙伴们用更为理性的方式来应对此后股市的波澜起伏，如此，何乐而不为？

1、@让我慢慢变富吧:从我了解佛山顺德欢乐海岸整个的建设和日常管理，国内文旅比起迪斯尼、香港海洋世界等差太远。根本原因就是服务理念问题，如何更好为顾客提供全方位的良好体验，华侨城还真差远。当然不可否认国企的性质让这家企业和各地政府沟通非常友好。希望华侨城越来越好吧，核心还是理念，不要老想挣大钱，想如何服务客户。

四海苍茫:是的，应对激烈竞争的最好办法是让自己变得更强大。

2、@勤于思讷于言:华侨城A有息负债总额1380.66亿元（市值的两倍）,一年的利息需要缴多少？2020年的年报中房地产业务占比59.32%，就属于文旅，不属于房地产了？

四海苍茫:不要做呆会计，华侨城当前仍然处于快速扩张的过程中，有息负债高有很大原因是基于集团快速扩张的战略的。你可以看看小乔的债务利息，整体而言在行业内属于中等偏下的范畴，而且近期发债的利息都处于行业最低值。小乔在央行规定的“三道红线”是居于绿档，是出于安全线范围内的。至于小乔主业是文旅还是房产，我反复解释多次了，仔细看看文章。

3、@花生小犟:“2019年万圣季夜场收入将近1600万元（这几乎是全年收入的十分之一）”，这么说，2019年长沙世界之窗的收入不到2亿，是这么算得吗？虽然我很认同地产是华侨城文旅价值的变现之处，但如果一个主题公园的年收入只有这么多，也确实是少了点。还请不吝赐教，谢！

四海苍茫:长沙世界之窗是1997年对外开放的老园子，总体投入成本约3.5亿元左右。之后的投资全部是自身经营所得滚动投入。因为面向的是长株潭为核心的区域市场，每年的收入不超过2亿，但是每年净利润约6000万元，几个股东是坐着数钱，我觉得这是一座印钞机吧。

4、@小白兔爬山:华侨城文旅几十年还在亏损，管理层打压股价你想多了。

四海苍茫:华侨城文旅亏损？从哪里得到的信息呢？目前小乔旗下的世界之窗、欢乐谷系主题公园，除了刚刚建成的南京欢乐谷，即便是早年间因地理位置不好经营业绩不佳的津欢都是盈利的，可以说就是一个个放大的印钞机。而这两年小乔大力主推的欢乐海岸系，更是升级版的“城市会客厅”，长远看好，钱景超过至少不弱于欢乐谷。我们试想一下，小乔经过最近几年的高速扩张期，十四五末期如果全国有40-60座欢乐谷、5-8座欢乐海岸，加上现在的两家世界之窗、锦绣中华，以及各种主题旅游小镇，即使剥离地产板块，成为一个纯粹的文旅集团（当然这些资产不完全是100%独资），依然是亚洲第一、全球坐三望二的全产业链文旅娱乐集团，向上对接腾讯、奥飞等中国IP供应商，向下联合腾讯，打通花橙文旅分发平台，做到全国一盘棋，以18年首创的华侨城文化旅游节为核心，在全国范围内整合华侨城系文旅资产，实现“吃住行游购娱”一卡通，那么会有多大的爆发空间？最终会是什么样的体量？

5、@欢乐野战大队:海昌海洋主题公园，短短几个月股价就翻5倍，海洋公园这块正好是华侨城旅游生态系统要延伸发展的方向，正在调研中就有资本提前动手，犹犹豫豫总是慢半拍，十年前我曾建议收购或投资参股宋城演艺，这次我建议收购海昌或华强方特，资本市场是企业扩张与收缩的最佳平台，利用资本市场掌控产业进退节奏，段先念说“快人一步赢在思路”，这次慢了半步。

四海苍茫:收购海昌我举双手赞成，但收购方特我不认为是个好主意。方特当前的布局是有巨大问题的，而且前期投入巨大，已开业的乐园前几年主要靠政府补贴维持，3-5年后基本都是亏本，所以只能不断的开新店补亏空，收购方特是给自己加上一个糟糕的大包袱。

海洋公园目前是一个巨大的赢利点。前几年有个研究机构做了一份调研，在所有文旅业态中，海洋系产品是最受欢迎的，节假日去各地海洋公园看看，这是全家欢啊，受众面广，运营成本除了海洋生态饲养难点，其余人工、运维相对其他乐园产品线要低。

6、@欢乐野战大队:如果你深度研究美国迪士尼/美国麦当劳就会有新的认识，迪士尼是美国最大的地产商/麦当劳是美国最大的商铺物业运营商/两家消费服务公司计划把房地产生意做满全球，美国迪士尼投资上海不仅仅是上海乐园，而是城市环境规划建设投资运营的合作伙伴，是城市经营，几十平方公里范围的国际旅游度假区，区域人居环境改善就涵盖城市化发展进程的房地产项目开发。

四海苍茫:大队长一针见血，为什么要机械的将文旅与地产认为割裂呢？这本是合二为一的模式问题。无需纠结，可将华侨城视为一个优质的城镇化运营商，它就是城市的快乐生活方式提供者。

7、@投机霸王:华侨城目前股价太低估了！

四海苍茫:那就当做给了霸王一个4折买华侨城的机会，最正确的方式就是买买买，闷声发大财啊！（注：我认为当下华侨城的内在价值是远远超过股价的，所以才有4折之说。）

8、@雪人75:我觉得持有的逻辑是这家企业现在或者按现有的模式现在或者将来值不值得持有。而不是想着去改变了什么值不值得持有。

四海苍茫:斯宾塞.约翰逊说过：这个世界唯一不变的是变化。学会因时而变，与时俱进是企业管理者的必备素质，企业要发展，一切手段包括并购都是可能的，在特定条件下也是必须的。

9、@强哥121:凡是教公司管理层怎么经营发展的，都是傻。不认同公司的发展，就退出，反正又改变不了什么，何必BB，既不认同又不退出，除了傻，还能是什么？

四海苍茫:文章标题就说了（注:这是指我写的《关于华侨城的纸上谈兵》一文），这是纸上谈兵。我很清楚几乎无法影响侨城的既定战略和商业行为。但雪球伟大之处在于，它让所有用户自主自治，既能言而无忌，又能因文字链接到真正关心且认可这些观点的同道，这是一件美好的事情。至于影响华侨城，那是另一个层面的可能或者说惊喜，套用一句广告语：一切皆有可能。我既不自视过高，也不妄自菲薄。

10、@安居乐晔:收购兼并一定是未来华侨城的选项。不过个人感觉现在当务之急是管理层需要看清房地产政策市场底部，回笼资金，谨小慎微，蓄势待发。而文旅需要一定的经营沉淀，修炼内功，加强迪士尼环球管理模式的学习融入到自身经营特点中，大幅增加营收的同时提高利润率。手里有足够的现金流，然后再大举收购兼并复制成熟的文旅经营模式。

四海苍茫: 同意，夯实自身实力与对外并购并不矛盾。

11、@疯子007007:文章写得不错，就是没咋去过（华侨城），鬼知道在哪，另外在激烈竞争的行业不要期待国企有表现。

四海苍茫:我没有国企鄙视症。我认为国企也是市场经济中一种合理合法的组织形式，无须高看一眼，也不必触之皱眉。某些特定条件下，它或许比民企更能规避风险，比如时下政策调控下的地产行业。

12、@雪人75:华侨在我看来可能缺效率而不是缺资源，所以并购在我看来不是重要的事。

四海苍茫:我认为一切的问题都可以通过发展解决。并购是双刃剑，可能会遭遇磨合问题，但也可能产生鲶鱼效应，某种程度激活积极性，部分解决效率问题，因为国企的弊病根本还是在于分配机制的相对保守和低效。

13、@我爱羽球爱投资:没在国企待过的人，不知道国企的好！我只是在四线城市的国企工作，，各种银行的消费贷，信用贷额度给我是20万起步，银行都是求着单位给贷款，民企简直都靠边站着。国企的决策机制，工作效率是低，承担了更多社会责任，这都是不能回避的。地产行业，现在不仅是竞争激烈，简直是生死存亡的时刻了，一定要买地产股，一定要买国企央企，否则很可能死在黎明前。

四海苍茫:是的，在文旅行业表现得很明显，各地方最优质的文旅资源首要招商对家是央企，其次国企，民企一般不考虑，因为其中牵涉类似国有资产流失等敏感问题，宁可不开发也不交给民企开发。

14、@起名太难2020:赞（注：这位球友是点赞我的每天分享文旅产业资讯的计划，过奖了），期待持续分享。只是没看懂宋城大涨而华侨城竟然大跌（注：这是指10月8日当天两个股票迥异的表现）。

四海苍茫:首先，这是市场对两个企业管理层表现的投票——宋城尊重市场、股东，主动发布了国庆节业绩，信息透明；而华侨城管理层延续了对市场、对广大股东傲慢的姿态，从不主动发布企业经营信息，作为小股东还得从各地欢乐谷公众号里自己收集相关信息。其次，源于当下市场对企业的认知。宋城业务纯粹，市场认可其作为轻资产文旅企业的价值，尤其是国庆节旗下业务相较19年迅速回暖；而市场对华侨城的认知，仍然脱不开地产的固有影响，即便其文旅板块在国庆期间表现更为优异。地产虽然最近触底回升，但当下市场的认知实在不是一个优质行业，某种程度也拖累了华侨城的表现。
股价短期是投票机，长期是称重机。从长远来看，华侨城无论从企业属性（央企带来的融资、信用优势）、商业模式、自我迭代能力等，均足以覆盖不思进取、不求有功但求无过的管理层带来的负面影响。华侨城在A股市场不失为优秀的标的，值得持有。

15、@爱旅游爱体育爱读书:投资过中青旅，也很了解陈向宏，是个设计大师，但是中青旅资产太重，拿了半年没赚没赔。乌镇，古北水镇加起来去过8次。景区的确不错。管理起来比欢乐谷要难得多。还是欢乐谷的赛道好些。但是很同意陈总说的创新和实干这最关键的2点，中国的文旅很难有迪士尼和环球影城厚重的ＩＰ沉淀，要想健康成长必须做好创新并持之以恒。目前看来欢乐谷正走在正确的道路上，虽然不足也有，但瑕不掩瑜。

四海苍茫:我们的看法相似。我一直相信没有不好的行业，只有不好的企业（这句话对当下的房地产尤其应景），特色小镇严格说不是一个很好的赛道，但陈向宏妙笔生花，呕心沥血地让乌镇和古北水镇跑出来了。目前陈向宏在全力做濮院项目，有一句话说得好：一次是偶然，两次是运气，三次就是命中注定。濮院未来经营的好坏，是考验陈向宏打造特色小镇大文旅能力的试金石，过关了那么长期看好中青旅的逻辑就走通了（前提是陈向宏团队依然与中青旅深度捆绑，中青旅全力投入特色小镇的拓展与复制），这个实在值得期待，因为我也多次去乌镇、古北水镇考察，对陈向宏无中生有，一砖一瓦催生出中国最优秀的两大古镇项目的确高山仰止。真心希望陈老板能够成功，因为附着之上的深厚的中国文化、地域民俗，让特色古镇只此中国一家，别无分号，这类产品真是源自中国，是中国独有的IP，将其推向市场并发扬光大，这其中的意义重大，也足以让我辈文旅从业者热血沸腾。
至于华侨城文旅，其主题公园产品目前已迭代到第四代，第一代是以世界之窗为代表的景台观光型产品；第二代就是欢乐谷、玛雅水公园为代表的互动娱乐型产品；其后华侨城又推出了以东部华侨城为代表的生态度假型产品；而当下侨城力推的是以欢乐海岸为典型的都市娱乐型产品，这一被誉为“城市文化会客厅”的新兴业态，突出“休闲”和“文化”特色，融主题商业、文化旅游、时尚娱乐于一体，注重发掘“在地文化”，赋予产品文化属性，是一个面向全年龄段客群的文旅商业综合体，相对于欢乐谷，个人认为欢乐海岸才是华侨城今后的主打产品（欢乐海岸的优势我计划专门写一写）。

16、@Captainice:问题是老唐首先就把这类公司排除了（注：是指老唐不喜欢高负债的企业）。

四海苍茫:老唐是非常优秀的投资人，老唐的理念可以借鉴，但无需盲从。成功的投资者最终还是要建立契合自己的投资体系。我投资华侨城是因为我在这个行业摸爬滚打了多年，对这个行业还算了解，尤其是华侨城。不熟不做，你认真研究下它，尽管有这样那样的不足，但总体来说它是个有比较强大的护城河的好企业。

17、@upcxin:就这种管理层和大股东（注：指华侨城），有什么坚守的意义？

四海苍茫:实事求是的讲，华侨城管理层的“不好”，是摆在了明面上的。其根源在于国企管理层与股东利益的不一致，因为当下股权激励计划一直难产，侨城高层缺乏内在动力，最大的行为动因就是追求不出错，难以主动作为。你看看当下A股，层出不穷的管理层财务造假、因私废公的案子，有多少让人瞠目结舌，说是现实版的“官场现形记”都不足以形容其恶劣。
华侨城作为央企，其实比绝大部分上市企业要规范一些，因为它每年都要面临国资委考核，还不时有上级纪检部门的巡视，国企的机制也让其内部也杜绝了“一言堂”，当然决策的链条因此会更长，效率会比很多民企更低，但也从某个层面上大大降低了犯原则性、根本性错误的可能。
从另一个层面来分析，说实话当前中国的精英，除了少数的确优秀的民营企业家外，最顶级人才还是扎堆在各级政府及顶流国企。华侨城的管理层即便不是最优秀的那一群，也是比较优秀的，尤其段总，白手起家将曲江打造成了全国瞩目的国家级新区，来侨城后决策、战略也是让人信服的。刚刚退休的姚总，当年辅佐任总、平春总，也是业界响当当的大佬级人物。而在各地分子公司层面上，都是经受了完全市场化竞争脱颖而出的业界牛人，我不夸张的说，都是同行企业眼巴巴希望能挖角的顶尖精英。再往下一层的中层管理者，在中国文旅行业也都是能个顶个能拿出手的优秀人才，包括迪士尼、环球影城、长隆在内，没有那个企业有如此雄厚的人才资源厚度。这就是华侨城耕耘行业20多年，位居世界文旅产业第三、亚洲第一文旅集团的底气。

以上都是近期与关注小乔的球友们的互动交流，其间我的很多看法和答复必然不全面，或流于表面，或挂一漏万，敬请谅解，期待大家的讨论

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