新城最近又被恒大拖累，这两天暴跌，暴跌的时候问问是不是基本面问题，很多人又担心新城资金链要断裂了，或者三四线城市的吾悦配套住宅卖不掉了。下面从有息负债情况，新城住开土储，新拿地吾悦位置，资产抵押情况等方面来分析一下新城的基本面。

一，有息负债情况

从上表可以看出，恒大最近债务危机，现金占有息负债的比率太小了，再加上恒大很多土地是在郊区，土地去化慢，也没有果断的卖地。当年万达危机的时候王健林果断的卖掉文旅和酒店业务，新城黑天鹅事件中也是卖了一百多亿的土地，新城的土地主要是招拍挂的净地，且地块比较小比较容易出手。

龙湖VS新城，龙湖有息负债1700多亿，新城1060亿元，新城的销售额比龙湖也只是少一点点。

阳光城VS新城，阳光城有息负债950多亿，新城1060亿元，新城还有截止21年半年报还有967亿元的吾悦广场，阳光城销售额比新城还差一点点。

通过对比，新城以比较少的有息负债完成更多的销售额，还沉淀了1000亿的吾悦广场，足以说明新城的优秀。

从在手现金对比有息负债来看，新城只要暂停几个月拿地，回款加上在手现金就能把有息负债还掉。每个月回款150-200亿，在手现金500多，有息负债1060，还有这么多可售货值和吾悦，没啥好担心的。

二，新拿地住开

上面三个图是新城最近两年拿地的纯住开，除了黔南和漯河地块是在中西部三四线，其他的土地都是在经济发达的区域，绝大部分都是小地块，可以快周转。只要绝大部分土地在经济发达的区域，我觉得就没啥好担心的，经济发达，人口流入，购买力就旺盛，哪怕暂时遇冷，也没啥，可以慢慢卖，暂时不拿地就可以了。

退一万步讲，这些住开土地也是容易转让，都是在经济好的地区。

小王总上台这两年，我觉得住开拿地是非常谨慎，没有拿大亏损的地王，住开主要在经济发达地区深耕，基本就没什么风险。

三，最近拿地的吾悦地块

很多人担心三四线的吾悦，配套住宅不好销售，大家就可以在地图上查一查吾悦的位置，上面截图的是我自己查询的吾悦位置和竞争情况:

1.大部分吾悦在市政府或者区政府或者公园或者大学或者风景区边上。

2.吾悦选址一般也是两个主路交汇处，交通方便。

3.又有吾悦大型商业综合体配套。

这样的配套，这样的位置，在当地绝对是一流，而且吾悦是勾地，吾悦开业后能够每年给政府缴纳很多税收，吾悦一般拿地都很便宜，如果吾悦卖不出去，其他的楼盘更加要歇菜了，我们吾悦的配套住宅只要比当地的对手好就行了，从位置和配套来看是比当地大部分的住宅好，为什么卖不出去？

而且很多地方上百万甚至几百万人，位置好，三五千套房子有那么难卖吗？

房子主要看位置，位置，位置。

大部分的吾悦位置真么好有啥好担心的了？

说吾悦配套住宅不好买的人可能主要靠想象，不去看看吾悦配套住宅的位置，我自己的购房观念来看，这样位置的住宅绝对是首选。

四，抵押资产

目前新城21年半年报披露的吾悦抵押是372亿元，一共960亿的吾悦，还有600亿左右的吾悦没有被抵押，这个也都是可以抵押融资的。

综上，我个人主要是跟踪新城有没有拿大金额的住开地王，这两年没有看到。跟踪新拿地的吾悦位置，目前跟踪来看，吾悦的位置绝大部分都是非常不错，去化不用担心。

新城有息负债规模相对较小，住开没有亏损大地王，吾悦位置不错，租金也在持续不断的提升，可抵押借款的资产比较多。

在我看来新城基本面在越来越好，下跌只是市场情绪的波动，这个我们只能接受，无法改变，或者利用它。

本人持有新城难免会有偏见，独立思考，独立判断，自负盈亏

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