今天，趁着地产股大跌，忙着调仓买入，地产股配置已到了单一行业的最大限。未来并不确定，结果如何，只有事后才能得知。这里记录下理由，留待以后验证。

       1、中国城市化还在持续进行中，特别是大城市化。虽然总体的城市化程度已经不低，但相比工业化，城市化程度仍然偏低。人口仍然在持续地流向核心都市圈的一二线城市和省会城市，由于人口流入，对这些城市房地产的消费需求仍很坚实。支撑这一判断的依据是陆铭《大国大城》和徐远《从工业化到城市化》中的研究和思考。

         2、房地产是不动产和特定物，不能和电器一样讨论总体需求供给。必须基于具体的城市和地段进行分析。因为房子无法移动，县城的房子的过剩并不妨碍一二线城市房子的短缺，县城房子的价格再便宜也无法影响影响一二线城市房子的价格，同时一个城市内部房地产价格的分化也很厉害。因此对房地产供求的分析不能泛泛地讨论总体供求，而必须针对具体城市进行分析。由于经济和人口的集中化趋势还在进行，加之商品房住宅土地供给有限，核心大城市房地产仍然供不应求。各种限购、限贷和摇号政策对此可以从一个侧面给予印证。

        3、房地产实际上是地方的第二税收。中国目前的财税分配中央拿走了很大部分，中央财政很好，地方承担了很多事务和支出，但收入来源有限，财政总体很紧张。虽然有转移支付，但用途很明确。地方上的城市建设，道路公园等基础设施建设、招商引资补贴以及地方债举债很大程度上都依赖房地产。看看地方收入构成就知道，地方对房地产有多么依赖。房地产企业承担了推高房价的骂名，其实盈利能力很一般，更多的是靠加杠杆，房价的绝大部分是被地方政府拿走了。如果没有这块收入，不但城市建设不可持续，招商引资无能为力，地方债也难以为继。整个经济必然会严重失速。

        4、房住不炒是房地产政策的主基调。据此出台的各种政策措施都是在防止房价因投资投机需求而过快上涨。这短期限制了投资需求，并对房地产企业构成了压力。但也防止了房地产过度的泡沫化，有利于房地产行业更长期的持续健康发展。另外据银监会9月7日发言人答记者问，截止7月末，个人按揭贷款首套房占比达到92%。如果这个数字准确，投机投资性的需求应该不是很大，绝大部分应该是真实的居住需求。还有，三条红线和房地产贷款总额控制把很多房地产企业淘汰出局，最近恒大的债务危机让整个房地产市场感到压力，但事实上促进了行业的汰弱留强，相当于行业的供给侧改革，有利于优化行业的竞争格局。

        5、各种政策密集出台以及部分企业的危机会短期影响行业的销售和盈利能力，这是行业的一个低谷。在这个时候活下来很重要，由于房地产的高杠杆性质，天然具有脆弱性，活下来并不容易，这对很多企业都是一个考验。但只要活下来，基于城市化的趋势，基于长期化的真实需求，活下来的房地产企业虽然很难再指望象过去一样野蛮生长，但至少应该会有社会平均的盈利水平。在这种情况下，选择企业就非常关键，要选能活下来的企业，选管理良好，产品口碑好，经营效率高，成本控制能力强，具有一定品牌溢价的企业。暴风雨过后，这些企业可能反倒是一个机会。

       6、对房地产企业未来最大的担忧是老龄化和房地产税。老龄化必然影响对房地产的总需求，但前面说过，房地产不能看总需求，需要针对具体城市具体分析。如果一个城市年轻人口的持续流入能够抵消和部分抵消这个城市老龄化的影响，老龄化的影响在短期就没有想象的那么严重。房地产税值得关注，但喊了这么多年，也没有出台，即使出台，个人判断，也不大可能逆转大城市化这个趋势

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