文 | 地产八卦女 陈庆

01

2016年9月，有人预测国家的布局，并发布在天涯上，此贴便是著名的《中国楼市的13个必经之路》。

按照这则天涯神贴，中国楼市会走过这13个阶段：

1、开闸放水（2015年降准、提倡全国三成首付）

2、房价飙升（16年一年的情况）

3、卖地解地方政府债务危机（已完成）

2011年，人民日报还四问地方，拿什么还债？

2017年，国家统计局就表示，地方债已成为优质资产。

4、驱赶人民币存款进入房市（钱都变成了房子首付款了）

5、外管局最大“对手”消失，外汇暂时安全 (已实现，2017年，各大房企停止海外投资并购，外汇保住了)

6、银行通过CDS（信用违约互换）转移大部分风险（已成为现实）

7、限购制造天花板，房价开始下跌（组合拳已经出来，或快或慢，总会有效果）

8、跟随美帝收紧货币 （已经成为现实，楼市持续定向加息。但略有出入的是，美帝为应对疫情持续放水，而中国为应对美帝拒绝跟随放水，反而开始对楼市实行资金监管）

9、高位接盘或投资客无法套现，人民币资金成功被锁定。（现在房产的流动性特别差，新房不容易看出来，去卖卖二手房就知道了）

10、土地财政转型（17年的租售同权，租赁用地，共有产权，都是土地财政转型的试探；如今，国家在大政策方面更认同实体经济，土地财政收入也开始移交给税收端口）

11、开征房产税，彻底套死无害散户。（这个观点我持不同意见，房产税至少5年后才出）

12、驱赶剩余资金重新进入实业，保住就业（这个是大目的，目前正在做的事情）

13、人民币国际化（这个三五年都完成不了，需要更长的时间，一带一路的根本目的就是这个，而且已有越来越多的国家开始弃美元而用人民币）

这个预言最早出现在2016年9月17日，所以前6条是已经发生的事，没什么好惊讶的。

真正令人吃惊的是，预言刚过十几天，2016年10月国庆期间，很多城市宣布限购限贷，并且到2017年4月，北三县和环京房价泡沫破灭；

2018年，中美贸易战爆发；2020年，新冠疫情在美国爆发，美国为同时应对疫情和中国挑战，大量增发货币；而中国拒绝继续替美国挽救通胀，反而开始收紧货币政策。

2021年，中国开始全方位推行二手房指导价，大量二手房市场冰封，以深房理为代表的炒房资金成功被锁定。同时，土拍两集中、土拍资金划转税务部门征收，也预示着土地财政模式开始转型。

目前，我们正处于由步骤9，向12过渡的阶段，只不过跟预测有所不同之处，我们并没有尝试去刺破泡沫，也没有想过让房价大跌，而是在尝试把房价维持在一定的高位，通过横盘振荡，以时间换空间来消化房地产泡沫风险。这也是为什么全国多个城市试行二手房指导价——这个政策本身，既能防止二手房大涨，也能帮二手房托底，进而帮助政府卖地。

唯二预测偏激进的是，房地产税年年有呼声，仍然年年无响应；人民币国际化虽有苗头，但仍然任重而道远。个人认为，这两项预测，仍需要5-10年，才会有真正的阶段性成果。

02

说实话，上述的预测成“神”，除了预测者的扎实国策基础和眼光外，也有一定的幸存者偏差，毕竟不成功的预测多如牛毛，只会徒增笑柄。

然而，昨天与一位地产公司高层吃饭，谈到了地产行业的未来，于是也兴致勃勃的做了一番预测——他认为目前房地产行业正处于严冬早期，最寒冷的冬天也许明年才会到。

为什么这么说呢？一方面，由于项目预售限价大部分都是从2018年开始，这三年来，大量地产公司的早期便宜土地储备已经开发清盘，2018年以后拿的多数土地是不赚钱甚至亏本的。尤其是今年4月集中供地后，很多公司高价拿到的地铁定亏本，这些项目不仅销售价格会受到行政管控，附带的大量无偿移交租赁房，也在无形中拉高土地成本。

对此，兽爷做了北京首轮集中供地的完整复盘。他发现，几乎所有地块的利润率都是负的，少的负一两个点，而昌平两块地，居然要负十二三个点。

在这样的情况下，随着早期便宜土地开发殆尽，地产商财务报表的数据势必会越来越难看：虽然销售均价越来越高，但利润率却越来越低，甚至整体出现亏本。

▲对于滨江这种算得过来账、有本地化优势和管理优势的企业，也才有1%-2%的净利润；那么，对于那些算不过来账，明显不赚钱甚至亏本的项目，明后年报表暴雷，是必然的事情。

怪不得有人说，地产进入白银时代，在我看来，地产进入铜钱时代还差不多。

▲地产铜钱时代

而另一方面，房地产开发，是一条单行道，只能往前冲、不能后退、不能减速、更不能退场的单行道。

因为之前房企一直走的高周转高负债模式，这一个模式的维持，最重要的是每天都有现金流进账，才能应付源源不断到期的债务。而一旦停下来，就没法应付到期债务，公司的债务危机就爆发了。

说实话，无论是华夏幸福、泰禾，还是最近的蓝光等房企，都并非因为亏损至于此，而是真的遇上了现金流难题。

所以，综合两方面看，为了保现金流，必须要先保规模；为了保规模，必须捏着鼻子拿地，哪怕是亏本，哪怕是再也不赚钱，维持好当下，就已经超越了一半的房企！

03

当然，亏本拿地，除了维持原有的规模、关系和资本外，也不排除一些公司是为了自己的物业管理公司打基础。

曾经我就写过，目前地产开发商在整个资本市场的估值是6-10倍的区间，但对于物业的估值，现在中位数是45倍。这意味着，同样1块钱利润，给地产估值不超过10倍，给物业估值超过40倍。

由此，建房子、卖房子哪怕不赚钱，未来，人们对物业的需求肯定是越来越浓厚的，微利、不赚钱帮业主盖房子，但是可以博一个长期物业收费权限，仔细算算账，似乎又算得过来了。

然而，物业公司难道就没有风险吗？事实上，由于物业涉及民生，更由于物业的签约项目大都由房企开发项目直管而来，在当下为了保二胎三胎严厉打击民生垄断的情况下，物业公司的物业收费、各项增值服务的业主返还等，也很有可能被提上当局者的案头。

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还记得《权力的游戏》中，史塔克家族族语为“winter is coming”，预示着这个大家族对寒冬的无限悲凉和戒备。

然而，所谓危中有机，随着房地产长效机制的建立，不断地出台调控政策，很多房企也开始了从“粗放型”向“精益型”转型，努力将产品做精、做细、做深、做美，适者生存，优胜劣汰，趁势而为。

如今，真正重视现金流管控、产品和利润管控的房企，土地、资金、市场份额、人才等资源，不断向其集中，整体市场仍然呈现出“良币驱逐劣币”的正面效应。

事实上，房地产行业的韧性很强，一二线的房产仍然是刚需，国家预见到土地流拍，也马上出了溢价不得超过15%的安抚措施，足以可见，未来5年，房价依然大概率处于，涨的时候抑制，跌的时候救市，面多了加水，水多了加面，维持一种相对动态的平衡

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