标题有两层意思，一是房子二是房地产股。

最近两年房地产行业真是发生了翻天覆地的变化，一些排名前50的房地产公司都陷入困境几乎要倒闭，例如华夏幸福和四川本土最大的房地产开发商蓝光，而恒大也岌岌可危，当初国家出台三条红线的时候，根本不知道对行业有什么影响，现在看来影响太大了，没有达标不能融资，这直接导致华夏幸福蓝光等不能新债还旧债，导致债务违约，导致华夏幸福蓝光不得不低价变卖资产，我曾今17年买过中南建设、19年买过新城控股，对于中南建设的业绩也判断对了，判断对了公司业绩在未来几年将爆发，但是没有判断对行业政策，在今年1月8元左右全部换成了$万科A(SZ000002)$，买入价29，理由是万科不会倒，三条线也基本都合格。现在回头看中南建设跌到了5.33，PE2.86，PB0.69，股息率10.43%，真是太低估了，相当于做生意2.86年就收回利润，10年分红就回本了，但是我还是不会去抄底中南建设，中南建设会不会成为下一个华夏幸福不好说，房地产公司本来就靠周转来赚钱，不能融资就不能周转，怎么赚钱？而现在万科股价23.95，PE6.7 PB1.23 股息率5.22%，估值也处于历史低点，换仓还是对的，不然亏损更多。现在连华夏幸福蓝光这种都快倒闭了，不少地块低价出售给万科等大型开发商，估计房地产行业集中度将越来越高，可能最后大部分中小房地产开发商都将倒闭，留下10来家大的。

昨天$保利地产(SH600048)$ 发布业绩预报，营收增长22%，净利润增长1.7%，说明毛利大幅降低了。房地产公司现在基本是给ZF打工，ZF这几年对房地产是即不能大涨也不能大跌，而由于房价过高，确实对经济有明显的影响，剥削了其它行业利润，导致人们挤压其它消费，同时也会遏制创新，房子都没有，谁去创新啊？

既然ZF要遏制房价，所以现在房子不是好的投资标的，不像过去20年只要买房子就会赚钱，很多人虽然没有文化但是只要有钱就买房子现在都财务自由。但时代变了，房子将不再是好的投资标的。由于间接融资成本较高（从银行贷款叫间接融资），而直接股权融资成本低，并且鼓励了创新（只要有真创新项目就可以出售股权到市场融资，而且有人买股票），大力发展资本市场将是中国未来20年必定走的道路，未来20年将必定是中国股权投资的时代，也只有这样才能赶超美 国。

但投资也不是一成不变的，投资需要与时俱进，今年的白马股大跌，也有其合理性，白马股确实很成熟，增长慢，在跌前估值较高，但跌到现在已经处于历史最低估值附近已经出现了一定价值，以前我一般这时候会去抄底，但现在我还是想等等，等业绩出现拐点进去也不迟。

投资真的需要不停进步，以前我从来没有投资过周期股，今年也开始投资周期股，还取得了一定业绩，看待公司也不再静态的看，投资就是投未来，认识到未来更重要些，但是又要掌握好度，不然就是炒概念去了。对于困境反转股，华帝也给我上了一课，很可能华帝是失败的投资，看半年报再做决定，再反思

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