目前房地产股票很显然值得去研究：一批优秀企业出现了3pe，30%roe的现象，当下又是破产恐惧行情，直觉来看这里一定有机会可以把握。

之前大致以不同板块分析了融创估值，粗略算起来便宜是很明显的，但具体是不是真的便宜，实际利润相比账面利润是不是我们真的想要投资的？如此重资产的行业究竟赚的是真钱还是在空转？今天以融创为例分析现金流估值，目前扫过一半的玉米地，融创算是个头比较大的，其他有好公司欢迎推荐，共同学习。

目前我对房开行业的认知是：投入本金加杠杆，买地，开发，销售回笼资金，3年一个循环。

假如本金1000亿，负债率85%，负债利率6.5%，假设项目核心净利润率10%，1000亿杠杆出6666亿资金，核心利润666亿，还掉340亿利息，剩下326亿。

这个假设比较符合融创现状，本金是指用于土地重资产周转的资金，虽然现在融创有账面现金，但这个现金是常态化用于经营的流动性资产。本金是指3年循环存货货值对应的核心净利润，也就是货款对应的归母净值。之前也分析了融创目前有16000亿权益，全部销售完能增加1000亿净利润，虽然核心净利润率差不多10%，但因为有一部分事实已经卖出并转换成了现金，所以目前权益归母净资产可以理解为1000亿。

目前对行业的悲观预期认为未来roe会下降到25%，杠杆率也会下降，其实杠杆是原因，roe是结果。

下面假设如果行业乐观按照现在的账面信息发展下去，即85%负债率，持续下去。

以及第二种假设，悲观发展，杠杆roe双降。

如果未来情况悲观，融创需要降杠杆缩表，降到50%杠杆率，每年新增土地货值降到2000亿，则有一部分重资产，也就是土地库存出清转换成一次性利润。假设最糟糕的情况是市场很小，不能容纳更大的市值，则将全部多余土地货值全部变现分红，而不是再投入。这部分分红现值：（6666-2000）*10%=466.6亿。

那么可以得到以下估值结果：

最乐观：维持85%杠杆，（分红全部用于复投），则当前现值：7469亿！与现在股价存在495%套利空间。

当然没那么好的事，如果这样的话到时候本金12000亿，对应每年的货值权益12万亿，那就是全国所有市场份额了哈哈。写到这不禁感慨，按照融创现在的估值，未来整个住房开发行业现值才7000亿，更加论证了现在的估值之低。

最悲观：50%杠杆，（分红全部用于复投），对应现值：2893亿，与现在股价有130%套利空间。

当然如果某一个重大错误决定，导致本金受损，预计会影响3年复利的增长。

综上所述，房地产并没有赚假钱，但是变数风险比较大，持仓难度会比较大。

融创是目前唯一深入研究的，定位和拿地节奏以及领军人物是我看好的。其他公司没有一一研究，总体行业是低估的，直觉来看，租金型地产公司没有特别低估，文旅勾地不可持续，三线城市开发商缺乏需求安全垫，一线城市开发商限价压力大，政策不稳定，物业公司就更不是我的菜啦