5月31日，首批9只公募REITs公开发售。来自渠道的消息称，首批9只公募REITs面向公众投资者的发售全部超募，将开启比例配售。部分银行卖到下午4点半，尚未最后结束当天发售。根据公告，9只公募REITs面向公众投资者的发售原本计划是卖两天，有的计划卖三天，但来自渠道的消息称，今天已全部超募。据了解到，博时基金、富国基金(博客,微博)等公募旗下REITs面向公众投资者发售的份额已超募15倍以上，预计最终配售比例或低于5%，平安基金、东吴基金等旗下相关产品最终配售比或低于10%。

公募REITs(Real Estate Investment Trusts)基金，是一种公募创新产品，全称为“公开募集基础设施证券投资基金”，指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

首批公募REITs涉及公路用地、公共设施用地、仓储用地。进一步分类看，这9只公募REITs可大致分为产权类（永续类）和经营权类（非永续类），据分析人士指出，这两类REITs产品的预期投资收益构成存在明显差异。

对于仓储物流、产业园区等产权类REITs，其初始股息收益率可能不超过5%，但未来租金的现金流大概率将带来底层资产价值的波动，从而影响收益；资产到期市场化处理。包括高速公路在内的经营权类REITs则以股息收益为主，其经营权价值将逐年递减直至终值归零，因而增值收益的体现可能不明显。

虽然两者都是权益类公募REITs，但经营权类REITs更接近债，而产权类REITs的股性特征相对更强，其收益特性预计将介于传统股债之间，与国际市场上的REITs产品也更为接近。

根据基金发售公告，张江REIT、盐港REIT、首钢绿能、广州广河、蛇口产园等5只公募REITs面向公众投资者的募集时间只有5月31日-6月1日短短两天；浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、首创水务等4只公募REITs面向公众投资者的募集时间有3天，为5月31日至6月2日。

供图/视觉中国

关注

1.公募REITs与股票有何不同？

如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。

不同于股票，公募REITs具有以下特点：首先，公募REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。其次，公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。

2.公募REITs应如何认购？

公众投资者可以通过场外直销及代销机构认购，也可以通过券商走场内认购方式。从投资门槛上看，深交所的场内认购是1000份为最低认购门槛，上交所的场内认购多数是1000元为最低认购门槛；而每只公募REITs场外的最低认购门槛不太一样，有最低100元的，也有最低1000元的，投资者在参与认购时要看清楚相关规定和公告信息。

3.公募REITs的配售规则是什么？

若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行尾日比例配售，即在基金募集期内，最后一日前的有效认购申请全额确认成功，对最后一日的有效认购申请，根据剩余额度，予以比例配售；若预计募集首日有效认购申请全部确认后，该基金公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，公众发售部分的募集期将提前结束。也就是说，如果公众投资者募集规模为10亿，却在募集期首日有100亿认购规模的话，每个投资者均能买到认购规模的1/10。同时公众发售部分的募集期将提前结束。这与新股网上申购采用的“摇号”制度有着显著不同。

4.公募REITs面向公众投资者的

发售金额及比例是多少？

基础设施基金份额的发售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等活动。中国证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》规定原始权益人或其同一控制下的关联方需合计认购不低于20%的公募REITs基金发售份额。

以深市为例，深交所首批4只基础设施公募REITs总募集金额为143.71亿元，其中，战略配售比例均在60%及以上；网下投资者拟发售比例在16%-30%之间。

5.公募REITs应如何交易？

基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。也就是说，公募REITs成立之后只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。

6.公募REITs交易存在涨跌幅限制吗？

基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。基础设施基金份额上市首日，其即时行情显示的前收盘价为基础设施基金发售价格。基础设施基金涨跌幅限制价格的计算公式为：涨跌幅限制价格=前收盘价×（1±涨跌幅限制比例）。

7.公众投资者应如何看待

公募REITs的投资价值？

投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。

中金公司研究部认为，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。从境外市场来看，出现过部分REITs产品上市后类似股票大幅上涨或者下挫的现象，建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。

本组文/本报记者 朱开云