在内地资金哀鸿遍野之际，港资连续加仓，一个就是干，把对万科的愤怒，全加到保利上来！

重申一下观点：地产企业经营已然分化，土储质量决定今后两年的现金流（不仅仅是影响净利率的问题）

当大多数人还在纠结长三角地区毛利率下滑的问题之时，却发现很多房企实际上已经周转变慢了，北方城市除了首都和人口流入的省会城市以外，你会发现新房越来越难卖。

房住不炒，不仅仅是针对25座一二线城市所制定的，其他三四线城市虽然放开落户，但依然阻挡不住水往低处源源不断的流出。

当长江以北，三四线城市核心位置新房库存消耗殆尽之时，去化率便是个问题，库存大的企业会发现：不仅土储难以变现外，连盖好的新房去化也开始艰难。

一年后的今天，当你还在幻想着2020年是因为地王集中计提、高价地集中结算、商业收入减少等而导致毛利率以及净利率触底的，你会发现等待你的2021年年报还是如此......

2021年，在供地两集中、银监会严查各大银行房贷比例、经营贷及个人小额贷款流入楼市后，你才知道原来最先受伤的是经济实力偏弱的三四线城市：新房房价滞涨后，土地价格逐渐下滑，于是房价就被控制住了……

有一种利润叫报表利润，企业赚到的钱也是假钱，超过400亿债券违约的华夏幸福，年报还能有利润，请问还有多少是上市公司财务的潜规则？

面对最近阴跌的龙头地产股，不断有人问我：保哥，你还在坚持吗，你还有信心继续持有保万吗？

我告诉你：当保利还在为他那为数并不多的200多亿的持有型物业持续不断的进行每年4%左右的折旧处理时，你才会发现：保利的20多亿的商业地产的租金不应该是纯利润吗？

那个百亿净利润规模的物流地产和物业管理双龙头的万科，不仅仅在和保利双双捍卫着资产折旧的名声，对普洛斯以及贝壳网的巨额投资收益未来终将体现出来它们的价值。

当你还在纠结万科管理层不重视股东之际，我已经把万科作为未来五年的深市打新门票，预期降低为债券级；而对保利地产的期盼虽然略高，但也仅限于幻想阶段，一切有待2021年的半年报以及年报来证实。而我只想说的是如今的保利是历史来最低估值，翻开历史来看，即使是2014-2016央企强制性去杠杆，业绩被动停滞了仨年，市场情绪也没有这么悲观过。

有人说地产像2014年初的白酒行业，各种利空和预期的干扰下股价持续阴跌，而我则更倾向于地产股更像2014初的银行板块。优质国企主动调整是为了更好的活下去，失去资金优势和土储优势的大多数民营企业会逐渐淡出人们的视线。地产龙头还是龙头，地产已不是那个地产.....

在此时：或许你不在关注股价后，也许股价已经触底成功了，半年报后，股价分化也正式启动了！此帖献给如今依然还在默默支持保利、万科的众多球友们，保哥与你们同在.$万科A(SZ000002)$

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