珠江股份日前披露的2020年年报显示，公司实现归属于上市公司股东的净利润-5.91亿元，同比大幅下降369.45%。投资败走，计提减值约6亿元，成亏损主因。这也是珠江股份自2001年以来的首次亏损。

  中国证券报记者梳理发现，这家广州老牌房企的营收、净利润已连续3年同比下降。对于业绩下滑的原因，公司归结为调控政策、项目储备少、销售额走低等。公司2021年经营计划提出，在做好房地产主业的同时，寻找新的业务增长极。

  计提减值致亏

  年报披露，珠江股份2020年实现营业收入24.75亿元，同比下降16.04%；归属于上市公司股东的净利润为-5.91亿元，同比下降369.45%；归属于上市公司股东的扣非净利润为-8.88亿元。中国证券报记者注意到，这是珠江股份自2001年以来的首次亏损。若按照净利润计算，公司2020年的亏损额不仅搭上了2018年、2019年的净利润，还蚕食掉了2017年的部分利润。

  从公司披露的原因来看，计提减值是“罪魁祸首”。珠江股份2018年投资广东亿华房地产开发有限公司（简称“亿华公司”）景豪坊项目及广州东湛房地产开发有限公司（简称“东湛公司”）颐和盛世项目。该投资债权利息已出现逾期，亿华公司11.13亿元委托贷款已于2021年1月18日到期未偿还。珠江股份已对亿华公司及东湛公司提起诉讼，账面应收债权本息及账面股权投资款已出现减值迹象，减值金额预计6亿元左右。

  珠江股份1月22日披露的公告提到，截至2020年12月31日，公司对外资金拆借投资余额25.4亿元，11.54亿元已出现逾期，11.66亿元面临偿付风险。截至2020年12月31日，应收未收回资金占用费7.76亿元。公司前期未进行减值。

  致亏原因中，珠江股份还披露了补缴税款3500万元的情况。公司早前公告披露，公司收到国家税务总局广州市税务局稽查局出具的《税务处理决定书》，公司2012年至2016年未按税法规定对销售珠江璟园项目取得的收入申报缴纳增值税、营业税、城市维护建设税及预征土地增值税。公司在2012年至2016年签署的21份借款合同，未按税法规定申报缴纳印花税。公司2012年至2016年年度企业所得税汇算清缴未按税法规定对土地增值税进行税前扣除。公司2013年、2014年度企业所得税汇算清缴对捐赠支出未按税法规定进行税前扣除。公司珠江璟园项目在2012年至2016年度汇算清缴时未按税法规定确认收入和结转成本。

  营收净利已三连降

  珠江股份前身为广州珠江房产公司，1993年10月上市，是广州成立最早的房地产综合开发企业之一，也是广州市第一批上市公司之一。公司主营房地产开发，下属全资、控股子公司9家，分别涉及物业投资、物业经营等业务。

  从近3年的营收、净利润来看，这家老牌房企并不“风生水起”。从2018年开始，公司营业收入、净利润便开启同比下降模式。2018年-2020年，公司营业收入分别为34.05亿元、29.48亿元、24.75亿元，同比分别下降19.70%、13.41%、16.04%；净利润分别为2.45亿元、2.19亿元、-5.91亿元，同比分别下降31.78%、10.67%、369.45%。另外，中国证券报记者注意到，从2017年起，珠江股份的扣非净利润开始大幅下降，并于2019年为负。

  营收为何连降？珠江股份2018年给出的原因是，公司房地产营业收入同比减少是公司土地和在建项目储备不足，以及在售项目多集中在受限购限售限价等分城施策影响最大的城市所致。主营业务分地区来看，广州、海南等地营收均同比下降，仅长沙地区营收实现同比增长。

  2019年，公司房地产板块的营收额同比下降8.96%。公司称，珠江璟园、长沙珠江花城、长沙珠江郦城均处于销售尾货阶段，受制于当地限购限售限价等政策及周边市场价格影响，项目去化压力较大，当期这3个项目的营收额同比下降均超50%。若按照地区来看，广州地区的营收额继续下降。

  2020年，公司房地产业务营收同比下降13.13%，主要是珠江嘉园、长沙新地东方明珠及长沙柏悦湾项目收入较上年减少所致。若分地区来看，广州地区继续下降，湖南地区经历短暂的快速增长后，也步入下滑通道。

  土储方面，2018年-2020年，公司持有待开发土地的面积分别为51.44万平方米、81.16万平方米、41.34万平方米，截至2020年底的规划计容建筑面积仅有27.56万平方米。

  珠江股份2021年计划新开工项目4个，分别为南沙湾2020NJY-14项目、珠江云上花园项目三期、长沙柏悦湾项目三期、长沙新地东方明珠项目二期，计划新开工面积335497平方米；2021年计划竣工项目2个，分别为珠江云上花园项目一期、长沙柏悦湾项目一期，计划新竣工面积284803平方米。珠江股份同时称，公司还将通过自主开发和国企合作等方式，孵化新的优质房地产项目。

  寻找新增长极

  4月12日晚，珠江股份公告称，公司拟作价2261.464万元转让所持珠江物管公司80%股权给珠江管理公司。珠江管理公司是珠江股份控股股东珠实集团全资子公司，因此该交易构成关联交易。

  截至2020年12月31日，珠江物管经审计的资产总额为5104.21万元，资产净额为1382.94万元。2020年年营业收入为5960.5万元，净利润为250.04万元。珠江股份称，该交易有利于优化公司资产结构，专注房地产开发运营主业。

  中国证券报记者梳理发现，珠江股份相关动作不少。2020年12月，珠江股份曾公开挂牌转让所持广州天晨房地产开发有限公司49%股权，作价21300万元。

  2020年9月，珠江股份公告称拟以非公开协议转让方式向珠实集团转让所持颐德大厦所有权，作价16.22亿元（含增值税）。彼时，珠江股份称，该交易是为加快盘活公司存量资产，提高资产周转率，优化资产结构，改善财务状况，降低负债率，筹集资金将用于支持房地产开发主业的发展，符合公司战略发展规划。

  今年3月11日，珠江股份发布公告称，经过三十多年发展，公司已成为粤港澳大湾区影响力较高的综合性房企，经营区域覆盖广东、湖南、安徽等多地，在坚持房地产开发主业的基础上，进一步向城市更新、产业运营、环保等领域探索。公司拟将证券简称由珠江实业变为珠江股份。

  珠江股份提出，2021年，在做好房地产主业的同时，放开视角，寻找新的业务增长极。扩大产业企业“朋友圈”，依托大学城产业园、嘉福酒店改造等项目，以打造产业园区范本为目标，加大招商力度，打造产业联盟，逐步构建产业生态体系。