3月31日，融信中国（ HK3301）发布了最新的业绩，其中，盈利指标颇受投资者关注，纯利较上一年度有23%左右的下滑。不过，当天的股价却没有受到太多影响，以5.37港元/股收盘，上涨了1.21%。

  为什么业绩下滑，股价却在上涨？除了公司“三条红线”零踩线，且融资成本大幅下跌的因素外，很大程度还因为融信去年下半年在核心城市拿下多幅低价地块，即将带来的可观的利润增长。

  一方面，滞后的财务数据，反映企业过往的业绩低迷；另一方面，新购入地块的价值，又无法在账面充分反映。这就导致融信中国股价，相对于实际价值的错估。这种错估能给投资者带来丰厚的回报。也是基于这样的判断，才有了融信中国业绩预报后的股价飙涨。

  三条红线零踩线

  根据融信中国的2020年业绩，当年完成合约销售同比增长10%至1552亿元，顺利达成销售目标。营收实现483亿元，其中毛利53.12亿元，年内溢利34.95亿元，公司拥有人应占溢利24.28亿元，毛利率为11%，主要是由于相较2019年公司于2020年交付不同物业组合。

  截至2020年底，融信中国净负债率为83%，扣除受限资金后的现金短债比1.08，扣除预收账款的资产负债率69.9%，在“三道红线”指标中已由“黄档”成功降至“绿档”。实现了三条红线零踩线的目标。

  融信中国积极开拓多元化的融资渠道，进行积极的债务管理，负债水平稳中有降，融资成本进一步下降，资本结构显著优化。

  截止2020年12月31日，融信中国拥有现金及银行结余为人民币299.02亿元，尚未偿还借款的加权平均实际利率约6.55%，较2019年的6.85%下降0.3个百分点，未使用授信人民币为1248亿元。

  毛利率已经触底

  实际上，融信中国2020年的纯利下滑，是早在三年前就已经被很多机构投资者所了解。2016年的融信中国，出于迅速扩大品牌市场份额，提升规模和资金利用效率的目标，以当时来看较为高的融信价格在全国多个核心城市买下了多幅高价地，甚至因此被称为“地王收割机”。

  如果复盘当年融信中国高价拿地的往事，可以发现融信当年的眼光其实很精准。就以过去三年来一直被诟病的“中兴路地王”为例，受上海内环内供应日趋稀缺等因素影响，这一“地王”项目附近的新房及二手房在过去几年间实现了快速升值。

  以中兴路地块附近的中粮田悦壹号为例，当年开盘销售均价仅有13万元/平米，但眼下挂牌的二手房平均单价已经超过了18万元/平米。当年销售均价18万元/平米的华侨城苏河湾，如今二手房的挂牌价格已经22万元/平米。

  如果没有后来的限价，仅凭借上海核心城区的位置优势，中兴路项目有机会卖出一个好价钱。只可惜，后续由于政策趋势的变化，融信中国所选中的那些优质地块，并没有成为贡献利润的现金奶牛，倒成为公司经营的成本包袱。

  但再重的包袱，也有被放下的时候。

  早在去年年中业绩会时，融信中国执行董事兼首席财务官张立新就曾介绍，2016年下半年到2017年拿的项目在去年会逐步达到结转条件将逐渐结转完毕。这意味着，因为当年高价拿地而导致的毛利率下滑，到2021年开始就会终结。

  品牌价值暴涨

  对融信中国而言，当年的高价拿地，并不完全是损失，也带来了收益。这个收益就是企业的品牌价值。

  今年的1月份，中国指数研究院浙江分院公布了2020年浙江省内各个城市的房企销售排名。其中，融信中国的销售排名杭州第三。比融信排名更靠前的，只有绿城和滨江。在杭州人眼里，融信是外来开发商中的第一品牌。

  融信的成功并非偶然。当年，融信在杭州高价拿地，拿到的都是杭州城里的核心位置。上佳的地理位置，让融信有机会展现自己营造产品品质的能力。通过融信开发的融信现代世纪城等项目，一直崇尚中国古典唯美主义风格的杭州人发现，原来玻璃幕墙金属质感的现代风格可以这么棒，这样有品质感。

  从那以后，融信就俘获了杭州消费者的心，成为了杭州地区中高端项目的代名词。在征服了对品质最为挑剔的杭州消费者之后，融信的品质口碑，也就迅速传遍了大江南北，并在其他地区同样形成了极佳的市场口碑。

  在上海，融信推出以铂爵、铂湾为代表的第一代住宅产品，在消费者的广泛认可中建立了品牌基础；又以世纪江湾为代表的第二代产品，在调控压力下仍实现了品质与收益的平衡，热销的同时拥有高产品溢价；而以近期推出的一系列新项目为代表的第三代产品的问世，则深深将融信“品质地产领跑者”的品牌标签植根于上海市场。

  中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心公布的《2020中国房地产开发企业品牌价值50强》显示，截止2020年，融信中国的品牌价值已经高达228亿元。

  深耕城市：让品牌价值能够充分溢价变现

  然而，和其他商品不同。房地产多年积累的品牌价值，要通过产品变现，需要坚持长期深耕城市的战略支持。在这方面，融信早就明确了要做坚持城市深耕的长期主义者。

  早在去年的10月30日，由明源地产研究院主办的“2020年中国房地产总裁峰会”上，融信总裁余丽娟就提出，长期来看房企要作为城市建设的长期参与者，要深度捆绑城市的发展。比如长三角、一二线，要坚持深耕。

  融信是这样做的，也是这样说的。12月4日，上海静安区中兴社区C070202单元268-01住宅地块进行现场挂牌竞价，由融信联合保利、招商以底价竞得，成交楼板价约为7.2万元/平方米，总价52.129亿元。

  除中兴社区地块之外，面对去年疫情后的土地窗口期，近年风格审慎的融信亦多有行动，在上海先后于闵行古美、嘉定南翔、奉贤南桥拍下三幅地块，均为上海不可多得的优质地块。在拿下多幅地块后，融信于去年11月一举推出上海三大新品，其中包括了“海纳系”、“海月系”的上海首作海纳印象及海月四季，大大拓展了融信在上海的明星产品系布局。依托着优质的地块与精细的产品开发能力，叠加多年深耕下积累的品牌效应，这批新项目或将为融信带来更高的利润空间。

  融信提出，要长期坚持深耕一二线高效能城市的策略，为公司垒起了稳健发展的护城河。并且围绕深耕城市，优化组织架构，以更扁平的组织层级，实现更高的效率和更细的管理颗粒度。

  除此外，深耕城市还将为融信带来另一个好处——那就是资产价值的升值。在2020年，新冠疫情爆发的威胁下，全球的资金都向全球核心城市避险，并引发核心城市的核心资产快速升值。去年资金大幅流入的上海、北京、深圳、杭州等核心一二线城市，都出现过土地和其他不动产快速升值的现象。这可以看作为融信深耕一二线核心城市的一个额外收益。

  有鉴于深耕城市战略所带来的潜在收益，预计融信的毛利率，即将触底反弹，开始一轮向上周期。而眼下抄底，正是时机。

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