9月28日，贝壳研究院在“5号院LIVE”沙龙上发布最新数据指出，在政府调控及市场预期影响下，新房市场“金九”未现，但一线城市恢复速度较快，领跑全国。二手房市场成交在三季度实现反超，疫情对重点城市二手房市场的冲击已被填补。

国庆或现新房成交小高峰，支撑“银十”

数据显示，2020年前三季度，66座大中城市新房市场累计成交套数同比下滑9.4%，成交面积同比下滑8.8%，较二季度降幅收窄5-6个百分点。第三季度，66城新房市场合计成交套数同比增长2.0%，环比增长0.8%，成交面积同比增长1.1%，环比增长0.1%。

其中，一线城市新房市场加速恢复，三季度成交套数同比下滑6.2%、成交面积同比下滑5.2%，累计增速环比收窄19个百分点。上海、广州、北京前三季度成交面积累计同比降速较前二季度收窄超过20.0个百分点。深圳前三季度新房成交面积同比增长9.4%，成交套数同比增长6.3%。

图：2019年至今66座大中城市合计季度成交套数与成交面积累计同比

二线城市三季度成交套数同比下滑10.1%、成交面积同比下滑10.8%，累计增速环比收窄5-6个百分点。前三季度，南京、东莞、成都、扬州成交面积累计增长10%以上，市场复苏较快。三四线城市三季度成交套数同比下滑9.2%、成交面积同比下滑6.1%，环比收窄1-2个百分点。

自7月以来，深圳、东莞、杭州及成都等12城约20次出台调控政策，主力打击炒房，预防“金九银十”出现市场波动。深圳及东莞、成都等城市在调控作用下，后续市场热度持续被抑制。整体来看，9月66城新房成交并未带动三季度数据的快速上升，调控政策短期效果显现。

贝壳研究院方面预计，“十一黄金周”将出现一波新房成交小高峰支撑“银十”。但在三稳目标和调控压力下，四季度新房市场则难有超出预期的表现，预计成交量和去年同期持平。

二手房市场三季度反超，累计成交超去年

数据显示，2020年前三季度，重点18城二手房成交量同比增长4%，疫情对市场的冲击被填平。三季度，全国重点18城二手房成交量高位下滑9%，但成交水平仍处在2019年以来的较高位；18城价格涨幅普遍收窄，且多城涨幅在3%以下，趋向平稳。

重点城市二手房成交普遍回落，超八成城市三季度成交环比下滑。回落幅度靠前的城市主要是两类：一是经历调控加码的城市，如深圳、东莞以及南京，深圳环比降幅最大，逼近50%，东莞、南京成交环比分别下降42%和25%。二是环渤海城市，如大连、廊坊及济南降幅分别为33%、25%及19%。广州、西安等城二手房成交逆市增长，价格涨幅靠前。

图：重点18城二手房实际成交量走势及累计同比

三季度二手房市场总体降温。贝壳研究院方面分析，一方面，是需求在二季度强劲释放后的自然回落，另一方面，三季度调控密集出台，信贷宽松逐渐触底，市场需求收缩、预期下行致市场降温。

与此相应，三季度二手房市场库存走高。数据显示，三季度末重点18城中13城链家二手房库存房源量环比增加。另外，业主预期回落、“房住不炒”的坚定执行使得业主对房价上涨的预期下降，下调报价。三季度18城中12城业主涨价次数占比环比下降，其中廊坊、南京等6城环比下降3个百分点以上。

贝壳研究院方面认为，年底市场季节性反弹力度不强，四季度二手房市场政策环境或进一步收紧，三季度较热城市或调控平抑市场，购房贷款利率触底后随银行资金成本上升而小幅走高，四季度二手市场成交将保持量降价稳，重点城市价格走平，调控严格城市或将下跌，刚需成为市场新动力。