房贷利率转换到了最后窗口期！日前，多家银行发布公告称，将于2020年8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

  那么问题来了，究竟选固定还是浮动？利率长期将会怎么走？

  存量房贷马上将调整为LPR定价

  工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行等多家银行日前发布通知称，自8月25日起，将分批对符合条件且尚未办理定价基准转换的商业性个人住房贷款转换为参考LPR的浮动利率。

  不同银行采取的方式和时间略有差异，有不清楚的地方可咨询贷款的对应银行。

部分银行批量转换时间表

图表来源：光大证券研究所

  此前央行规定，存量浮动利率贷款原则上要在8月31日之前完成利率定价方式转换，定价基准只能转换一次。贷款人可以选择转换成固定利率或者转换为锚定LPR定价。

  这意味着，8月末之前还没有转换房贷利率的贷款人，将被默认转为锚定LPR定价的模式。如果对默认批量转换有异议，在2020年12月31日之前，可以进行协商处理。

  值得注意的是，公积金个人住房贷款利率不需转换；已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款，转换与否对该笔贷款还本付息无影响，可选择不转换。

  固定利率或LPR如何影响房贷

  如果选择固定利率，若此前房贷利率是5.39%，转换后依旧是5.39%，未来在贷款还清之前都保持不变，不受利率升降影响。

  如果参考LPR，则您的房贷利率会跟随LPR浮动，但此次转换成LPR并不会影响您下一个重定价周期前的房贷利率。这与央行规定的参考定价方式有关。

  如果您的房贷参考LPR定价，那么银行将先根据您当前的房贷利率确定一个“点差”(点差=转换前的房贷利率-相应期限LPR)。比如，您转换前的房贷利率是5.39%，按央行规定，在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的LPR(4.8%)，由此确定您的点差为59个基点(5.39%-4.8%)。

  点差在合同剩余期限内固定不变。您之后的房贷利率就由“重定价日的相应期限LPR+点差”形成。转换为LPR时可以重新约定重定价周期，商业性个人住房贷款的重定价周期最短为一年，也就是说一年内房贷利率不会发生变化。多家银行可选择的重定价日为每年1月1日，或按贷款放款日对应的日期来调整。