近日多地对房地产调控政策加码，先有杭州、东莞、宁波三个城市出台楼市新政，而后本轮地产销售反弹的代表城市——深圳出台房地产限购新政，其中深圳限购加码调控力度较大，这释放了重要信号。

  一、楼市过热，深圳出台最严限购政策

  二手房价过热，深圳“715”楼市新政加大调控力度，限购、限贷、豪宅标准等多方面收紧，深圳楼市调控力度与其他一线城市看齐。7月15日，深圳住建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出八大调控措施，从购房门槛、税收、市场监管等多方面升级调控措施。从深圳的调控内容看，“715新政”限购标准向其他一线城市看齐。提高购房门槛，深圳本地户籍需要落户三年且连续缴交36个月社保或个税，非本地户籍需连续缴纳5年以上社保或个税；针对离异人士，离异起3年内拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，对比其他一线城市，深圳的购房门槛明显提高，打击“落户炒房”、“假离婚”等投机行为，抑制投资需求，支持刚需，引导房地产市场健康发展。差别化信贷政策整体影响较小，或影响改善型需求市场；个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，交易税费的增加有望降低二手房市场热度；豪宅标准增加总价750万的限制，对住房刚需置业影响较小。附上北上广深楼市政策对比表。

  近期楼市收紧调控的并非深圳一城，7月以来，杭州、东莞、宁波三个城市密集出台楼市新政，降温楼市。其中，杭州高层次人才方式购买的新建商品住房限售5年；东莞加强价格指导明确同地区新房房价3个月涨幅不得超10%，且同幢新房每套均价差不宜超20%；宁波出台“十条”新政，“降温”偏热房地产市场；深圳的调控力度最大，涉及限购、限贷、增值税及附加、普通住宅标准等方面。

  楼市调控的预警线是房价。全国楼市长期调控的态度是“托而不举，压而不破”。“托”和“压”切换的触发因素是房价。回顾之前几轮调控，可以发现当住宅价格指数接近或超过城镇居民人均可支配收入时，就会引发“调控潮”。疫情以来，我国经济经历了“深蹲”和“复起”，2020年上半年全国城镇居民人均可支配收入21655元，同比增长1.5%，若扣除价格因素实际下降2.0%。居民收入下降，个别城市房价却“突飞猛进”。根据统计局统计， 2020年6月深圳二手住宅价格指数较2019年末上涨了8.17%，居全国70城首位，深圳房价上涨压力几乎处于全国首位，如图1所示，深圳房价调控压力较大。

  二、调控目的，是烫平房地产市场周期波动

  深圳楼市调控加码说明全国地产调控仍然围绕“房住不炒”“因城施策”。部分城市调控收紧是为了抑制投机，放松是为了维稳地产，通过调控的艺术去烫平房地产市场的周期波动，增加房地产行业未来的确定性。疫情爆发以来，无论是多地出台政策稳楼市，还是部分城市收紧地产调控，地产监管态度是“托而不举，压而不破”，努力 “稳房价、稳地价、稳预期”，从政策面增强房地产市场未来的确定性。因为房价的暴涨暴跌，市场大波动易引起风险；此外，十几万亿的房地产市场对经济基本面、地方财政收入、金融系统影响非常大。所以房地产市场稳定性非常重要，监管层希望通过调控的艺术去烫平房地产市场的周期波动，增加未来确定性。实际上，“稳房价、稳地价、稳预期”的地产调控是从政策面增强房地产市场未来的确定性。

  城镇化进程未停，市场需求还在，政策努力维护市场稳定，未尝不是一件好事，长期调控的态度，我们认为是“托而不举，压而不破”。2020年两会政府工作报告指出：“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业……加快落实区域发展战略。深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。推动成渝地区双城经济圈建设。”城镇化的推进协同土地制度、户籍制度改革，意味着诸多大中城市落户限制将逐步放开，预计2030我国城镇化率将达到70%。未来10年我国城镇化率仍有10%的提升空间，平均每年提升0.9个百分点。城镇化率仍有提升空间，户籍制度改革加速户籍城镇化率，都市圈的崛起，这些因素长期提振一二线城市以及部分强三线城市的住宅需求。所以，政策努力维护市场稳定，未尝不是一件好事，保护刚需，抑制投机，“托而不举，压而不破”。因此，近期其他房产销售火爆的城市会有跟进收紧政策的可能性，销售较弱的城市维稳政策也不会缺席，因城施策、高频微调是楼市调控的常态化现象。

  三、调控收紧，反映近期楼市基本面转暖

  部分楼市调控收紧，反应了疫情冲击下地产行业基本面转暖，地产销售、投资和资金多方面修复，其中地产投资上半年实现1.9%增长。自3月复工以来，全国商品房销售市场保持复苏状态，受益于持续宽松的信贷和前期积压需求的释放，5月商品房销售额同比大增14%，6月商品房销售额同比增长9%，经过3月-6月的修复，全国上半年销售额微降5.4%，销售面积仅下滑8.4%。商品房销售恢复的同时，全国房价稳中有升，一线城市二手房房价从4月开始快速上涨，4月、5月和6月分别同比增长3.0%、4.1%、5.2%。

  销售快速复苏的同时，地产投资数据也表现强劲，反映了开发商较为积极的预期。2020年上半年房地产开发投资完成额同比增速为1.9%，转负为正。地产投资数据较为强劲，原因主要有二，一是复工后各地积极推动复工复产，地产投资活动迅速启动，各地政府放出优质地块，房企积极补投；二是住房贷款增加促进房企销售回款和房企外部融资政策宽松，外部融资和销售回款为房企投资给予资金支持。此外，近期个别城市土地拍卖市场出现房企抢地和高溢价拿地现象，也反映了房企投资热情提升。资金方面，房企资金纾困措施的落地、个人购房贷款的恢复使得房地产开发到位资金5月和6月均实现同比10%以上高速增长，其中国内贷款和个人按揭贷款是主要驱动因素。地产行业销售、投资以及资金等多方面转暖，在一定程度上压缩了地产调控放松的空间，而部分城市楼市和土拍市场升温则打开了地产调控收紧的序幕。

  四、地产政策，如何影响股债市场

  地产政策收紧如何影响债券市场？深圳楼市加码调控，意味着“房住不炒”的政策保持定力，后续其他楼市火爆的城市有望跟进收紧政策。地产作为经济核心产业链之一，收紧地产政策对上游建筑、建材等可能产生一定不利影响，此轮经济反弹动力值得观望，对中长期债市形成新的利好。地产债方面，在政策保持定力、行业下行周期的环境下，房企强者恒强的逻辑仍在演绎，资金资源、土地资源以及销售资源都在加速向头部优质房企集中，企业加速分化。建议谨慎下沉资质，优选资产质量、资产偿债能力、流动性和融资能力较好的个券，警惕资产质量低、流动性压力大、非标融资占比过高、表外负债大的房企个券。

  地产政策收紧如何影响地产股票？深圳调控政策发布短期对地产股的板块估值会有所压制，长期看调控政策不改变地产行业市场集中度持续提升的趋势，优质房企成长趋势不变。一方面，龙头优质房企业绩存在确定性，疫情冲击下龙头房企上半年销售基本恢复至去年同期水平，部分保持增长；另一方面，利润率出现改善的可能，疫情爆发以来优质房企的融资成本下降、拿地价格回归理性等因素助力利润率优化。此外，地产股的估值处于历史低位，市净率1.38倍左右，动态市盈率10.38倍，优质房企业绩确定性叠加低估值优势，未来房企业绩被市场认可带动地产股估值反弹