土地市场率先回暖：百亿地块频现、多地单日土拍超百亿、溢价率抬升……

2020-05-29 04:30:42 每日经济新闻 

每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺

自3月份以来，招拍挂市场几乎每个月都会诞生区域级“地王”项目，其中不乏单宗百亿元级地块。与此同时，溢价率和楼面价也在持续走高，部分二三线城市溢价率达30%~100%。

土地交易的热情大致来自两方面。从供应端来说，近期是地方土地市场供应的小高峰，广州、杭州、武汉、福州、济南等地均一日供应多宗地块，单日土地成交额均超百亿元；从需求端角度看，房企拿地出手“阔绰”，一方面得益于不少房企获得了新的融资。另一方面，目前也处于拿地“窗口期”，部分房企需要通过积极补仓扩储进一步提升市场地位。

百亿地块频现 一二线仍是拿地重心

土地市场回暖早在4月就已开始，但揭开大幕还需重量级选手。4月22日，上海泰鸣贸易有限公司以103.55亿元竞得厦门首个百亿元级地块，刷新厦门总价和单价天花板，成交楼面价达50599元/平方米，溢价率43.8%。

5月17日，深圳本地房企龙光地产又以115.97亿元+配建人才房40760平方米拿下深圳前海宅地，溢价率为45%，可售楼面价约87409元/平方米，成为深圳单价新“地王”。

除了百亿元级地块，据中指院、Wind 数据统计梳理，4月至今，全国住宅用地成交总价TOP10中，超过60亿元的地块有7宗。而一线城市有4宗成交总价TOP10地块，其余6宗均为二线城市。可以看出，一二线城市仍是房企愿意斥巨资拿地的重点。

与此同时，根据中指院、Wind 数据统计梳理，4月至今，全国住宅用地楼面价TOP10地块，门槛超过40000元/平方米。

据《每日经济新闻(博客,微博)》此前报道，今年北京已经出让住宅用地33宗，土地出让金总额突破千亿元。也就是说，北京今年仅用了不到5个月时间，土地出让金已经超过去年全年（1672亿元）的六成。

多地单日土拍超百亿 二三线溢价率抬升

克而瑞监测数据显示，4月份至今，二线城市土地市场热度最高。

如山西太原整体溢价率高达44%，近期出让的3宗地块分别被保利、中海、富力竞得，溢价率分别为74%、72%和45%。而优质地块的集中出让使得太原的土地市场达到前所未有的热度。

宁波、西安、厦门、徐州、福州、常州等城市近期土地市场整体溢价率也超30%，高溢价地块频出。以宁波为例，4月以来就有12宗土地溢价率超过30%，其中不乏江北、鄞州核心区宅地，房企现场竞拍十分激烈。

佛山土地市场亦是如此。据克而瑞统计，4月佛山共成交了13宗商住地，成交总建面积超261.3万平方米，吸金244.3亿元，整体溢价率达34.4%。

克而瑞同时也指出，由于限价因素影响，部分城市虽然溢价率表现不太高，但热度同样不减。以合肥为例，虽然溢价率仅有25%，但4月以来成交的15宗土地有7宗触及最高限价。杭州也是如此，溢价率虽不是很突出，但有12幅触发了最高限价，多宗土地价格创下区域新高。

从供应端的角度看，近期土地市场的回暖也是由于不少地方土地市场推出了一波供地潮。5月18日，广州一日成交11宗地块，总建面积近190万平方米，成交总价达240亿元。当天，广州土地出让官网一度被挤崩。

地产经济学家邓浩志向《每日经济新闻》记者表示，类似于广州这种一日出让多宗地块的情况还是比较少见的。原因可能在于，逐渐复工复产后，不少城市土拍的进度都有加快，因为需要把之前落下的进度补上，以完成年度土地出让计划，这既是政府财政的主要来源，也是稳定房价的重要举措。

房企出手“阔绰” 土拍热度仍将延续

近期土地市场供应潮中，不乏一些优质地块，这对于需要补仓纳粮的房企来说确实是一个拿地“窗口期”。

邓浩志指出，近期国内土地市场表现都比较活跃，不少房企在近期都获得了新的融资，所以在土地市场出手都比较积极，在这个时间节点加速卖地，既能获得更高的收益，也能满足市场增加的对土地的需求。

中国恒大在近期的招拍挂市场就颇为活跃。根据中指研究院统计，今年前4月，恒大以310亿元拿地总金额位列行业第三。记者梳理发现，恒大已重回招拍挂市场的“重镇”广州、北京。4~5月，恒大斥资超百亿元在广州拿下至少3宗地块。

今年以来，恒大已在北京房山、顺义等区域摘得3宗地块，总金额超过60亿元。而在此之前，除了拿下北京顺义中央别墅区恒大丽宫外，恒大已经睽违北京土拍市场5年。

同策集团首席分析师张宏伟向《每日经济新闻》记者分析称，现在拿地还是有“窗口期”，毕竟在疫情影响下竞争没有那么激烈，对于部分中小房企来讲，弯道超车、提升市场地位仍然有可能性。

合生创展或许就是一个鲜活的例子。5月，合生创展接连在北京拿下丰台分钟寺3宗不限价宅地，合计金额达到179.6亿元，溢价率分别为26%、38%和42%。

克而瑞统计显示，就高热度地块（溢价率超过30%、最高限价、成交总价在10亿元以上三个条件符合其一的土地）的竞得企业来看，金地竞得地块最多，高达10幅，其次是恒大，竞得9幅，万科、新城、旭辉、建发、中海、中南、首开、龙湖、融创等房企落子也较频繁，竞得高热地块幅数均超过或等于5幅。

张宏伟进一步表示，大部分企业当前资金面紧张，杠杆率也比较高，对于高周转的房企来讲，通过拿高周转的地块快速开发销售对冲市场风险。其次，现在拿地还可以增加今年的总销售金额，房企现在积极拿地对于回补业绩的诉求明显。

地方市场已经有实际动作。在5月单日揽金240亿元后，广州近日又挂出3宗地块，总价超65亿元，其中一宗天河区宅地起拍楼面价达到41329元/平方米，为全市第二高。

张宏伟也提醒，房企积极拿地布局的同时也应该关注市场风险，毕竟楼面价上升了，利润空间也压缩了；市场环境虽然复苏了，但是也并没有出现大幅反弹。此时，房企更应该冷静研究市场大趋势走势，把握市场大势顺势而为。

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