美国联邦住房金融管理局(FHFA )周三发布通知，对美国贷款公司房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)私有化转型计划，进行修改意见征求。根据e公司记者查阅，该项修改议案是在2018年相关议案的基础上做调整，进一步调高了资本充足率，对多项最低资本金内容进行调高。

  FHFA的局长马克·卡拉布里亚(Mark Calabria)表示：“更大的资本金意味着更强有力的抗风险能力，如今新冠疫情使得房地产市场风险突出，这时必须有充足的资本率，才能在危机来临时有效帮助房地产市场健康运行。”

  以目前的资本充足要求来看，“二美”若是进行IPO，上市集资将为1000亿-2000亿美元，这将超过阿里2014年向美国证监会(SEC)提交的243亿美元的IPO计划，成为美国历来最大新股。

  房地美与房利美有望成为美国历来最大新股

  美国联邦住房金融管理局(FHFA )周三公布，关于对房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)私有化转型计划的修改议案。根据e公司记者查阅，该项修改议案是在2018年相关议案的基础上做调整，主要调高了多项资本金内容。

  具体来看，新议案进一步调高了多项资本金，并要求增加缓冲资本进容量。其中，风险基础资本为1350亿美元，一级资本充足则为2000亿美元；杠杆资本为1520亿美元，一级资本充足2430亿美元。该项措施为征集议案，意见征集时间为60天。

  FHFA的局长马克·卡拉布里亚(Mark Calabria)表示：“更多的资本金意味着更强有力的抗风险能力，如今新冠疫情使得房地产市场风险突出，这时必须有充足的资本率，才能在危机来临时有效帮助房地产市场健康运用行。”

  对于房地美和房利美的私有化方案，FHFA的局长马克·卡拉布里亚(Mark Calabria)曾表示，“二美”进行IPO筹集也不是没有可能。

  以目前的资本充足要求来看，“二美”上市集资或将为1000亿-2000亿美元(约为1.4万亿人民币)，这将超过阿里2014年向美国证监会(SEC)提交的243亿美元的IPO计划，成为美国历来最大新股。

  值得注意的是，目前房利美和房地美现时为超过一半美国的住宅按揭提供担保。但受新冠肺炎疫情影响，楼市状况转差，截至4月底，7%按揭已申请延迟供款。

  全美地产经纪商协会(NAR)近日发布的数据显示，美国3月份购房合同签订量创下了2010年以来最大跌幅。NAR首席经济学家Lawrence Yun认为，随着经济缓慢复苏，购买将反弹。不过，他预计全年房屋销售将下降14%。

  “两房”私有化呼声已久

  房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)被称为美国在金融危机后遗留下的“最后历史问题”。

  房利美(Fannie Mae)曾作为一个政府机构，成立于1938年。当时适逢大萧条，百业凋敝，全美至少20%的老百姓无力偿付房贷，因此美国国会创立了房利美，旨在为地方银行提供联邦资金，以扩大住房贷款业务。

  房地美(Freddie Mac)成立于1970年，其业务与房利美相差无几，它的存在主要是为打破房利美一家独大的局面。

  几十年来，两家公司为住房市场提供流动性、稳定性和购买力。它们的业务模式是这样的：一方面，它们购买银行等原始贷款机构的抵押贷款，承诺在借款人违约之时向银行支付本金和利息，通过这种方式为原始贷款机构提供抵押贷款资金流，从而鼓励银行的抵押贷款业务。

  另一方面，房利美和房地美把购进的抵押贷款打包成按揭抵押证券(Mortgage Backed Securities)，向国内外投资者出售，以较低利率筹集资金，从而赚取利差。简单来说，两家公司通过这种传导机制，把资金在银行、投资者、普通购房者之间流转。

  但是，这种模式同样也是2008年美国次贷危机的根源之一。2007年4月，根据时任美联储主席本·伯南克测算，两家公司集聚的债务和未偿付的抵押担保债券(MBS)共计5.2万亿美元，而当时美国政府的公共债务不过4.9万亿美元。2008年，它们所持有或担保的住房抵押贷款总额约为5.3万亿美元，几乎占了美国住房抵押贷款总额的一半。受当时美国房地产市场泡沫破裂冲击，房利美和房地美已经陷入全面危机。

  “两房”的股票曾在2007年时维持高于60美元每股的高价，但随着次贷危机的爆发，两房股票开始了一路暴跌，最终于2008年9月双双跌破1美元。2008年9月6日，联邦住房金融局(FHFA)宣布即日起接管房利美和房地美。接管计划包括：财政部为两家公司共注资1900亿美元，并保证使“二美”的净资产为正数；注资后，政府可以得到一种新的高级优先股，年分红为10%；同时，财政部获得购买两家公司80%普通股的权证。

  2010年6月16日，美国联邦住房金融局(FHFA)发表声明，要求“二美”从纽约证交所和其他全国性证交所退市。“二美”的经营境况得以好转后，美财政部在2012年修改了救助计划，要求房利美和房地美自2012年起必须向财政部上交全部的利润，而不再是之前“优先股分红”。

  但是，这一修改引起了投资者不满。在2015年5月，房利美和房地美的三大股东就向地区法院提起了诉讼，状告联邦住房金融局(FHFA)和财政部拿走两家公司的所有利润。在去年的9月，新奥尔良的联邦法官判定原告胜诉，之前支持政府征收俩家公司利润的判决被推翻。

  在“两房”脱离政府托管的呼声下，美财政部公布了关于房利美、房地美私有化的方案，FHFA先后公布“两房”改组议案。