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  近日，央行课题组在《中国金融》杂志发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，透露诸多房地产关键信息。

  调查显示，中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。

  这说明什么？

  其一，中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，资产分布分化明显。

  家庭资产平均为317.9万？这个数字超出了大多数人的认知。

  实际上，这只是平均数，而平均数往往存在“被平均”的可能。毕竟，姚明和潘长江的平均身高超过1.9米，而大多数国人的身高仅为1.7米。

  这背后，一方面存在着资产分布的失衡。

  根据报告，总资产最高20%家庭的总资产占比为63.0%，其中最高10%家庭的总资产占比为47.5%，而最低20%家庭仅占2.6%。

  另一方面，相比平均数，中位数更为切近实际。数据显示，城镇居民家庭总资产的中位数是163万元，比均值低148万。

  这一数据仍然不算低，但实际上大多数都是房产。而房产的变现能力并不强，居民实际可支配财富并没有想象中那么多。

  其二，中国城镇居民家庭财富与房子深度捆绑：房产占家庭实物财富的7成以上，远远超过发达国家。

  数据显示， 我国城镇居民家庭的实物资产中，74.2%为住房资产，户均住房资产187.8万元。从家庭总资产来看，住房+商铺等房产合计占比接近7成。

  与国际对比，在美国，房产在家庭总财富中的占比仅为3成多，金融资产接近7成，家庭财富结构大相径庭。

  这些数据再次说明，房产是中国绝大多数家庭主要的财富来源，也足以说明房子在中国国民财富中占据的重要地位，许多家庭财富都与房地产深度捆绑。

  房产占比过高，意味着许多家庭难以忍受房价的剧烈变动。房价上涨则财富迅速增值，房价持续下跌则财产持续受损，因而有房一族成了房地产体系的最大拥趸之一。

  其三，北京、上海、江苏家庭资产最高，新疆、吉林、甘肃最低。

  中国城镇居民资产，不仅在不同家庭之间存在明显差异，在不同省份同样存在较大悬殊。

  从区域来看，东部最高，东北最低。东部地区居民家庭户均总资产为461.0万元，分别高出中部、西部、东北地区197.5万元、253.4万元和296.0万元，东北地区仅为东部的三分之一。

  从省份来看，家庭资产最高的三个省份为北京、上海和江苏，最低的三个身份为新疆、吉林和甘肃。

  其中，最高的北京家庭资产，约为最低的新疆的7倍。

  其四，超过4成家庭拥有两套及以上房产，刚需家庭占比不到6成。

  数据显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

  住房拥有率96%，户均拥有住房1.5套，这组数据让许多人感到讶异。

  事实上，住房拥有率是个统计概念。一个家庭，无论在哪里有房，只要父母有房而无论子女是否有房，都算是“拥有”住房，这就造成统计数据与实际感受的差异。

  经过20多年的发展，中国整体住房并不短缺，存在的是结构性失衡：个别大城市商品住房供应严重不足，而部分家庭则又占据了过多房子。

  按照黄奇帆的说法，一套是基本居住，两套是改善，到了第三套实际上进入炒作系统。

  以此来看，至少超过40%的家庭不再属于刚需范畴，而超过10%的家庭则步入炒作范畴。

  其五，买房加杠杆是常态，房贷占家庭总负债比重高达7成以上。

  数据显示，城镇居民家庭负债参与率高，为56.5%；家庭负债结构相对单一，负债来源以银行贷款为主，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。

  这个数据同样不令人意外。毕竟，许多人人生最大的支出就是买房，而买房首付一般只需3成，剩余7成可按揭贷款，贷款期限多为20年或30年，每年都会有大量的还贷支出。

  只要现金流不出现问题，收入能够持续覆盖债务，那么这些债务就不存在问题。

  然而，一旦楼市出现大幅波动，或者收入受到经济波动影响，那么房贷就会成为许多家庭难以承受之重。

  其六，谁的负债压力最大？低收入群体，中青年群体，刚需家庭。

  根据调查，部分低收入家庭资产负债率超过了100%，户主主要从事个体经营或其他职业，没有稳定收入，负债却相对较高，一旦遇到意外情况，违约风险较高。

  同时，户主年龄在26～35岁的居民家庭债务参与率、户均债务规模、资产负债率、债务收入比都要高于其他家庭。

  刚需型房贷家庭的债务风险尤其突出。资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入分别为24.2%、151.3%和33.0%，远远高于平均水平。

  这三类人群，一类是缺乏稳定收入的低收入家庭，第二类是面临购房、成家生子、子女教育等重重压力的中青年群体，第三类则是住房负债占比过高的刚需群体。

  相反，拥有多套房的投资类家庭，债务风险反而没那么高。因为高收入家庭，财富相对多元，收入来源更为稳定，抗风险能力较强，对房价波动的忍受能力更强，因而对房产投资炒作的参与度也较高。

  最后说一下，房价为什么易涨难跌？

  除了房地产依赖和土地财政依赖之外，居民家庭财富依赖同样在其中发挥着不容低估的作用。

  要破除房地产依赖，指望去房地产化式的硬着陆并不现实，稳和横盘，可能是最大公约数。

  通过横盘，来逐渐消化金融风险，化解房价过快上涨带来的问题，可能是未来主要调控方向之一。

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