招商积余(001914(行情))2019年年报点评:百年积

招商积余(001914)2019年年报点评:百年积淀新起点 融合融效新篇章
  核心观点
  公司发布年报，2019 年实现营收60.78 亿元，同比-9%；实现归母净利润2.86 亿元，同比-67%，符合我们预期；加权平均ROE 为5.6%，同比-13.2pct；拟每10 股派发现金红利1 元（含税），分红率37%。公司物管业务具备较强内生外延增长实力，目标成为国内领先的物业资产管理运营商。我们预计公司2020-2022 年EPS 0.58、0.81、1.13 元，目标价28.59-29.74 元，维持“买入”评级。
  物管业绩量质齐升，逐步摆脱地产负累
  公司2019 年业绩大幅下滑的原因在于地产业务波动。公司物管业务则实现了量质齐升，实现营收51.50 亿元，同比增长33%。其中，中航物业营收45.06 亿元，同比增长16%。虽然由于整合期，公司物管业务毛利率同比下滑0.78pct 至9.83%，但得益于业务整合带来的效率提升，中航+招商物管业务实现净利润2.42 亿元（不含招商物业收购日前的业绩），净利率为4.75%，较2018 年中航+招商物业净利率提升0.23pct。中航物业和招商物业全年合计净利润3.97 亿元，同比增长25%。公司在未来战略和2020年重点工作中均强调提质增效，我们预计公司未来盈利能力将稳中有升。
  多元拓展硕果累累，疫情之下仍有斩获
  公司物管业务通过内生外延共同驱动规模扩张，2019 年新签年度合同额22.08 亿元，同比大幅增长38%。其中，住宅、非住宅增长43%、37%，第三方项目增长24%，占比达70%。新签项目涵盖企业总部、政府、商业写字楼、园区、高校、场馆、医院、公共交通等众多机构业态，更在城市服务项目取得突破。截至2019 年末，公司合计管理项目1198 个，管理面积1.53 亿平，非住宅占比50%，第三方占比59%。尽管受到疫情影响，今年以来公司仍然成功拓展多个非住宅项目。公司在2020 年重点工作中强调多维度提振业务发展速度，我们预计公司仍将保持较快的拓展速度。
  奋战抗疫第一线，科技赋能促成长
  新冠疫情暴发后，公司在引领行业标准、奋战抗疫一线、科技战疫等方面均有出色表现。2019 年公司重点围绕助力战略落地和核心业务发展，加大研发投入与人才配置，加大标准研发与信息化，加快智慧物业平台迭代，完成了成熟的运营管控平台。2019 年公司研发投入同比增长20%至1753万元，进一步强化未来服务品质和效率，助力“12347”战略实现。
  打造“国内领先的物业资产管理运营商”，维持“买入”评级
  我们预计公司2020-2022 年EPS 0.58、0.81、1.13 元。沿用分部估值，预计物管和资管业务2020-2022 年净利润为6.1、8.6、11.6 亿元，可比公司2020 年平均PE 为33 倍，考虑到市场对于物管公司价值的逐步认可以及公司A 股稀缺性，我们认为物管和资管业务2020 年合理PE 估值水平为43-45 倍，对应价值262-274 亿元，加上地产分部后整体价值为303-315亿元，目标价28.59-29.74 元（前值24.38-25.53），维持“买入”评级。
  风险提示：疫情、收购整合、人工成本上涨、剩余房地产项目处置风险。